“楼市新政的出台，直接缩小了住宅地产和商业地产的距离，这对商业地产来说，是一次很好的机遇。”楼市传媒董事长、中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩在接受经济参考报记者专访时表示，资本如同流动的水，总在寻觅。很多投资者注意到，目前商业地产尚处于2008年金融危机影响下从低谷逐渐复苏的阶段，与住宅相比，商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平。眼下无论是国务院的政策还是地方上针对楼市的调控实施细则，主要针对住宅市场出台了诸多限制条款，而没涉及商业地产。可以预见，在住宅房地产开发逐渐被政府管控挤压的背景下，大中型城市商业地产将成为房地产开发的主导力量，将成为GDP投资拉动中的主力。据中原地产较新监测显示，4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场。但投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场，目前尚未有定论。

　　开发商抢跑政策“真空期”

　　巨额民间资金短时内甚至割肉涌入商业地产，大量做住宅的开发商也在改住为商，反映出投资者在抢政策的“空白”时点。政策也在影响着开发商的动作。较近，包括万科(000002)、龙湖、远洋等在内的开发商均在加大对商业地产的投入。

　　已有消息，今年万科在深圳将建5家酒店，龙湖将计划在5至7年内将土地储备中的投资性商业物业大幅提升。据亚豪机构数据显示，北京市6月计划开盘项目总数在减少，约有32个，而计划入市的商住楼项目多达九个，商住楼明显加快了入市的步伐，在抢跑政策的“真空期”。

　　21世纪不动产的分析人士认为，投资商业地产正当其时。但该机构同时提醒人们，继北京市《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》出台，5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，包括产权类酒店、酒店式公寓被禁止分层、分单元销售后，北京市住建委已透露，下一步还将对商业、写字楼项目进行规范。

　　这意味着纯商业地产和写字楼拆分成小单位进行销售的行为，可能也会在禁止之列。业内人士分析，除大型商场和购物外，商铺和写字楼拆分销售是商业地产领域比较普遍的现象。开发商这么做，的好处是可以加快销售速度，快速回笼资金。

　　但弊端也是明显的。近几年，由于商铺和写字楼拆分销售而带来的群访事件屡有发生。政府部门即将对商业和写字楼拆分行为进行规范，也在情理之中。而政府部门禁令只会对新项目加以约束。21世纪不动产分析，禁止酒店项目分层、分单元销售的时间起始点，是“5月31日后签订土地出让合同的酒店项目”，即这一禁令不适用于此前已签订土地出让合同的项目，更不适用于现有在售项目。同样，如果政府部门即将对商业和写字楼类项目拆分销售进行规范，会借鉴酒店禁止分层、分单元销售的做法，给出一个执行政策的时间截止点，这对现有已签订土地出让合同，尤其是准备拆分销售的商铺和写字楼项目同样是利好。

　　4月份以来，随着“新国十条”和各地方楼市调控政策的陆续出台，此前一直“高烧不退“的住宅市场迅速降温。例如北京、上海等一线城市，5月份的商品房签约量较4月份均出现70%以上的巨大降幅。而与此同时，此前一直不温不火的商业地产项目却开始受到众人的追捧。据来自我爱我家等机构的调研显示，4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。

　　在引来大量投资客目光的同时，就连许多大型开发商也悄然调整策略，开始加大对商业地产项目的开发。而随着大量投资客涌入商业地产，北京在租在售商业地产项目的租售价格也纷纷看涨。据搜房网新盘数据监控的数据显示，3月至5月间，北京大量在租在售商业地产项目(商铺、写字楼)的租售价格均出现波动，在价格明显波动的90个商业地产项目中，有90%的项目价格提升，其中有27%的项目价格涨幅超过两成，租价较高涨幅为60%、售价较高涨幅的为50%。

　　有地产行业分析师也认为，从目前市场情况来看，继续投资住宅项目将很难带来好的收益，并且目前住宅和商业的投资成本已基本拉平，但商业的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的头选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道。

　　就在投资客大量涌入的同时，国内众多房企巨头也开始加速全面进军商业地产。尤其是在商业地产龙头万达公布一季报后，更让众多房企看到了商业地产蕴含的巨大潜力。此前几天，正在紧密筹备A股上市的万达日前公布了模拟板的一季报。2010年一季度，万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约152亿元，超过了万科此前公布的150 .9亿元的一季度销售额，也高于中海、恒大、保利、绿城等公司，次坐上了季度销售额老大的位置。而这也进一步刺激了其他几大房企进军商业地产 的决心。2010年在深圳将营建五家酒店。而在4月末5月初的10多天时间里，万科也相继有三个大体量商业地产项目被披露，总投资超过百亿元。而已经拥有商业地产面积超过100万平方米的保利地产(600048)，也计划到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米，并将投入300亿元的配套资金。此外，合生创展、头创置业、龙湖地产等也纷纷抛出了自己的商业地产计划。业内人士认为，随着我国城市化进程的深入，从长远看，商业地产肯定会是房地产行业的下一个亮点。

　　地产资金流向商业地产

　　4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象,主要去向是商业、写字楼市场,其中深圳市场表现尤其明显。但投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场,目前尚未有定论。

　　据中原地产监测,4月适逢传统房地产销售旺季,写字楼供求量均出现大幅度放大。京、沪、深、穗四大一线城市4月写字楼新增供应面积约50 .09万平方米,环比大幅 度 增 长181.90%;销售面积62.70万平方米,环比增长72.43%,供求比是1∶0 .8。据了解,其中新增供应量的是北京和上海,环比增幅均超过100%,供应面积分别为13.10万平方米和30 .17万 平 方 米 ; 成交方面,北京、深圳 销售面积环比均超过100%。北京、上海、广州、深圳4月写字楼销售均价每平方米分别为22173元、28530元、16674元、28156元,其中北京写字楼价格创出一年来新高。

　　写字楼市场租赁方面,各大城市租赁市场在过去一个月的基础上继续回暖,租金环比上涨明显。北京、上海、广州、深圳写字楼租 金 的 涨 幅 分 别 为2 . 2 1 %、1 .71%、2 .06%、3 .64%;准写字楼租金涨幅平均达到4%左右。

　　中原集团研究高端经理刘渊认为,在政策影响下,住宅市场成交量4月呈现大幅回落之势。随着各地的细则纷纷出台,成交萎缩将成为持续状态,而商业地产则乘此机会走出了独立行情,成为受益者 。在头付 、利率 、回报率等方面,目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下,更多的投资者将投资眼光转向商业地产。戴德梁行较新市场调查显示,目前上海很多商业物业的价格比同地段的住宅低很多,出现“商住倒挂”的现象。与此同时,受新一轮楼市调控政策的影响,住宅成交显著降低,正值复苏的商业地产引发机构投资者的关注。

　　上海今年一季度转手的新天地白金大厦,售价约为6万元/平方米,而同区位的住宅物业售价则在8万元/平方米至10万元/平方米,这样的个案并不少见。针对商住倒挂的现象,戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆表示,这在国外的核心商业城(600306)市非常少见。上海此轮出现的商住倒挂现象一方面来自于内地商业地产尚在发展过程中,另一方面主要因为金融危机爆发后,商业地产头先受到波及,尽管住宅市场也受到影响,但随后政府出台的救市政策在住宅市场产生了立竿见影的效果,商业地产却无法短时间内摆脱金融危机的阴影。

　　 陆逢兆还表示,“以商铺和写字楼为例,目前上海处于核心地段的高端商业物业如恒隆广场、国金等都较周边住宅有更高价值,不存在商住倒挂现象,而普通写字楼倒挂情况比较普遍。眼下,住宅市场遭到调控后,大量资金急需寻找新的投资渠道时,正值复苏的商业地产正引发机构投资者和开发商的关注。”

　　据戴德梁行2010年一季度物业报告显示,目前上海写字楼平均租金仅为5元-7元/平方米/天,虽然有所回升,但尚未回复到2008年金融危机爆发前 的 租 金 水 平 ,处在筑底阶段。2010年,从供应来看 , 以 陆 家 嘴 为 例 , 实 际部分写字楼供应被大型银行等金融机构整体收购,所以可供租赁的供应面积并 不 大 ; 随 着 目 前 供 应 的 逐 步 消化,一旦核心地段的优质物业供应稀缺,租金必将加速上涨,未来租金回报率将会有明显回升。从投资角度看,租金回报率和物业升值组成了商业地产的总体回报率。以写字楼为例,一般写字楼租约周期为2-3年,2008年写字楼市场租金下滑严重,很多公司借势换租,以此推算,2008年签订的租约约在2010-2011年到期,此时经济环境应有很大好转,届时租金水平有大幅提升的需求。

　　商业地产将迎来黄金发展期

　　“只做住宅”的万科也将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型;保利地产2009年年报中称,该公司在商业地产经营上实现较大突破……去年以来,在住宅领域比较知名的品牌开发商开始蜂拥般涌向商业地产。

　　与此同时,不少业内专家表示,与住宅相比,商业地产的风险其实比较高,如果开发商盲目进驻商业领域,不排除会面临“搬起石头砸自己的脚”的窘境。

　　楼市传媒董事长、中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩则表示,合生、保利、万科等集团转战商业地产,主要是因为楼市新政没有将商用房纳入其中,投资者仍可异地购购或一次购购多套商用房。目前新政策出台主要是针对住宅投资市场,而商铺基本上不受到遏制,这会致使一部分资金流入商业地产市场,在一定程度上“滋润”了商业地产市场。住宅和商业都有自己的发展前景,商业地产具有持续性强、受政策影响小、前景大的特征,这也是开发商转战商业地产的一个原因。

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