近十年来，我们的GDP或者说经济发展在大幅增加，但实际政策上是“国进民退”的十年。

　　中国房地产行业是伴随着中国产权制度的突破与改革而成长起来的行业。

　　当然，这是一个极其笼统的说法，从某种程度而言，大多数市场经济之后发展起来的行业都是伴随着中国产权制度改革而兴起的。但房地产行业本身特殊，其牵涉到中国土地产权制度改革和企业产权改革两个较为根本的问题。

　　正是在这样的认知基础之上，我们专程赴北京，采访了华远集团总裁任志强先生，以期在中国房地产行业面临转型，以及2009博鳌房地产论坛即将召开的时候，能够为“复苏与改变中的房地产新未来”这个论坛主题找到一种思想基调。

　　华远集团刚将自己的总部搬到了“华远企业号”不久，任志强先生在自己的新办公室中接受了我们的采访。

　　恰逢方兴地产以40.6亿的价格拿下北京广渠路15号地，2009年国有企业拿地“凶猛”。于是，围绕产权制度改革，并在此基础上延伸出的“国进民退”的主题，开始了一场充满“批判力度”的采访……

　　采访时长超过两个公里，本文将摘录其中主要思想和精彩论点刊登。详细采访内容将刊登在《观点》杂志“2009博鳌房地产论坛特刊”。

　　观点地产新媒体：中国房地产行业乃至中国市场经济发展到今天，我们觉得有思考和反省的必要。不仅仅是在企业和市场层面的，可能还有制度层面的，尤其是土地产权制度改革和这个行业市场竞争主体的民营化。两个方面都牵涉到产权制度等一系列的问题，不知道您怎么看这个问题？

　　任志强：现在很多人之所以要讲产权，是因为我们现在制度在倒退。我们的改革以十年为一个阶段的话，可以划分成三个阶段。

　　邓小平南巡讲话之前应该是我们改革的个十年，主要倾向于农村的土地承包制度和农村的乡镇企业发展，这个是在农村进行的产权制度突破。所以我们的改革在个十年取得了改革的重大成果是，1.5亿人口脱离了贫困；

　　个十年是在城市里进行的产权制度改革，包括土地的制度，91年实现土地的有偿出让，以及93年提出了“国退民进”，在这个阶段城市改革与发展还是比较快的。但这个十年里头，我们大概只有6000万人口脱贫，比个十年脱贫人口大概减少了一半；

　　第三个十年实际上是较不好的十年，名义上来看我们的GDP或者说经济发展在大幅增加，但实际政策上是“国进民退”的十年，基本上是从03年开始成立国资委以后较为突出。国有企业开始越来越强大，国有企业开始越来越具有垄断性，央企的垄断性越来越集中化。

　　实际上我们能够从国有企业和民营企业的不同待遇上，可以发现我们在产权制度改革上是倒退的。但产权问题是解决产权经济问题的基础。秦晓今年有一个说法，希望把国有企业权“消灭了”，秦晓的说法就是“没有必要在关系到国家命脉重要领域进行把控”。我觉得国资委的任务应该是把国有企业都消灭了，而不是做大做强，套现资金用于社保等公共事业。

　　观点地产新媒体：房地产行业的产权制度改革呢？

　　任志强：房地产行业来讲真正的改变是产权制度的改变，不解决产权制度，是不可能的。在邓小平南巡讲话之前，房地产行业基本上是国有化的，因为那个时候还没有土地有偿出让制度，所以必须是国有企业将国有土地的利润转化为国有资产，然后通过国有资产的调拨转化为公共事业。邓小平南巡讲话之后允许非国资进入房地产行业，实际上我们房地产行业发展是允许这些人进入以后，是在土地有偿出让这个制度发展的基础之上发展起来的。这实际上是产权制度的突破，使得大量民营企业可以参与房地产行业。

　　现在来看，民营企业占了这个行业的主体地位，国有企业较低的时候只占到8%，现在有所回升，但大概也就是20%强。现在国有企业的市场占有率高了，“国进民退”。

　　观点地产新媒体：现在有没有产权制度改革的好办法？

　　任志强：在产权制度改革的问题上，我觉得还没有具体的解决办法，可能要等到“80后”的人成为国家专业人的时候，现在没有什么办法。

　　观点地产新媒体：但有些人认为小产权房是农民对产权制度的自主突破？

　　任志强：我个人不赞同小产权房，很多经济学家认为否定小产权房会损害农民的利益，我个人不这么认为。小产权房是集体利益，集体在代表农民行使权利，但实际上农民在这个上面得不到多大的利益，可能是对农民利益的极大损害。

　　例如在太原的情况，太原现在有几个很大的开发商，全都是镇长和乡长出身，他们就是利用小产权房发的财，和这次上海倒塌的房子一样，较后发现24个股东里边23个股东是当地的官员。他们还不错，做的是大产权房，而更多的这一类人做的小产权房。现在如果去核查的话，基本都是这样一种情况（乡长和镇长利用小产权房发家）。有些会给农民一些利益，但是农民并不知道这中间到底有多少利润。可能是有一个亿的利润，但实际所有农民只分到了100万。这样的案例可以找到很多，关键问题应该是土地私有化。

　　土地不私有化是不行的，集体所有制是一个没有明确产权概念的东西。集体企业的东西实际上就是选出了一个代表出来，这个代表说了算，并不是集体当中所有人可以参与决策。这些代表控制了大量的权利，他们之所以有机会不是他们有能力，而是他们钻了制度的空子。如果土地私有化了，他们就钻不了这个空子。

　　观点地产新媒体：回到刚才的问题，2009年产生的很多“地王”都是国有企业拿的。

　　任志强：我们认为国有企业永远不行的问题就在这，国有企业需要的是业绩，这个业绩不是利润业绩，是营业额业绩。国有企业没有资金成本的压力，民营企业要计算资金成本的压力，但国有企业很多不计算资金成本，这里头可能就差了18%。三年周期一年是6%的利息，就是18%的利息，国有资本不计算。所以国有企业比别人有更高的成本承受能力，有20%的资本差，民营企业当然拼不过，这是不一样的。

　　另外，上市公司国有企业的股东回报要求不是那么高的。民营企业不一样，民营企业一定是要挣钱的，所以民营企业不敢去拿这么高的地。

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