“这次政策微调来得早、来得好。”万科董事长王石8月27日在深圳举行的一场房地产行业专题策略研讨会上表示,2009年市场快速回暖之后进行政策微调非常及时,房地产市场有望趋于稳定,万科将力争抓住新一轮市场机会。

　　九、十月成交量取决于货币政策

　　王石指出,此次政策微调时的市场与2007年政策转向时的情况存在明显不同。2007年9月政策转向时,万科关注的14个城市成交批售比已经低于1,市场供过于求;而今年7月政策微调时,14个城市成交批售比为1.78,市场供应远跟不上销售速度,主要开发商几乎都出现供应量不足,预计到第四季度,短期供应不足才可能有所缓解。

　　谈到当前市场形势,王石认为,2009年以来一线城市的新房和二手房成交价格出现了明显上涨,二季度部分地区“地王”再现,主要是受到宏观政策和市场预期的影响,但从全国范围来看,多数城市的土地市场仍是从调整期的低谷缓慢回升。王石表示,尽管政策微调带来短期成交量下降,而当前的调整是健康和及时的。九、十月份成交量将取决于货币政策如何演变,取决于货币政策如何在宏观经济目标和消费者心理之间取得平衡。

　　王石表示,在2007年市场进入调整期后,万科率先展开主动调整,消化库存,结果万科的市场占有率由2.1%提升至2.3%。在市场回暖后,万科又率先提供更适销对路的产品,适度补充项目资源,购地面积及购地金额均为主要开发企业中位。数据显示,今年以来万科新增土地的平均成本为2343元/平方米。

　　项目资源开发量不到3年

　　今年二季度开始各地政府明显加快推地进程,政府出于防范房价过快上涨的考虑,也鼓励加大土地供应量,王石预计,未来一段时期会有较多的优质土地资源陆续入市。“万科将坚持精挑细选的原则,合理补充项目资源,不囤地,坚决不拿地王。”王石再次强调万科一贯的拿地策略。

　　王石强调,万科上调开工面积,增加未来供给,经营计划会根据市场情况进行动态调整。数据还显示,截至目前万科规划中项目权益建筑面积合计2079万平方米,按未来开发规模保持30%的增长保守估计,项目资源仍保持不到3年的开发量。

　　对未来发展策略,王石表示,未来万科将工作围绕“质量”与“回报”展开,不会单纯将规模作为主要追求目标,万科将推动公司持续增长,为股东创造价值。

　　万科利用之前的调整期提升产品质量,由规模扩张向质量效益型转变,调整产品结构,加强采购系统建设,提高产品的低碳绿色环保的生态价值。在成本控制方面,王石坦陈,万科在某些方面还需借鉴同行经验,但管理成本与营销成本已明显下降,未来将深入开展标准化,继续推动集中采购,优化成本费用,体现规模效益,效益仍有上升空间。中报也显示,上半年在销售增长的同时,万科的销售费用由去年同期的7.09亿元下降至5.51亿元,管理费用由去年同期的8.17亿元下降至5.69亿元。

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