毛某与朱某是夫妻，两人拥有本市一套产权房，产权人登记为毛某。2002 年12月1日朱某与曹某签订购卖合同，约定将该房屋以22万元的价格转让给曹某，交易过户之前曹某支付17万元，完成过户之后结清余款，但是由于房屋设定了抵押，双方约定签订合同六个月之后办理产权过户。之后曹某按约支付了17万元房款，并于2003 年2月18日搬入该房居住。2004 年期间朱某多次通过协议书、保证书等方式承诺办理产权过户，但之后一直未能办理。2004 年9月曹某起诉到法院要求办理产权过户并支付余款。毛某提出自己不知道妻子朱某卖房子，房款自己也没有收到过，所以合同应属无效。
 

　　法院调查后认为，基于毛某、朱某之间的夫妻关系，以及曹某迁入系争房屋居住近两年的事实，购卖双方对于购卖事实应当是知晓的，自然应当受到合同约定以及自身承诺的约束，遂判决毛某与朱某限期内协助办理产权过户，曹某支付余款。

　　律师观点

　　本案虽然房产登记权利人为毛某却由朱某签订合同予以出售，但是由于该房产实为毛某与朱某的夫妻共同财产，而且在签订合同收受房款之后于2003 年2月18日就将该房交付曹某居住使用，至今已将近两年，依常理而言，基于毛某与朱某的特殊关系，作为房产登记权利人的毛某不可能不知道自己的房屋出售给了曹某同时却又将房屋交付给曹某使用，因此可以推定朱某签订出售房屋是征得毛某的同意的，而其后对于房产交易过程中的一切约定或承诺毛某也自然会受到约束。另一方面，作为购房人的曹某在与朱某签订购卖合同之时，基于毛某与朱某的夫妻关系，以及其后长年入住的事实，有理由相信朱某是在征得毛某同意的情况下出售房屋的，且已经按约支付了大部分房款。根据《民法通则》之规定，其购房行为是善意有偿取得，属于交易中的善意第三人，应当受到法律的保护。

　　上海市申房律师事务所主任律师孙洪林

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