海淀区的钱先生于2004年底在朝阳区的某项目花了不到60万元投资了一个将近90平方米的一室一厅小户型期房，他准备在房子建成之后将它转租出去，利用租金来收回成本并获得收益。较开始，在钱先生的预计中，凭借这个项目优越的地理位置和健全的配套设施，这间房子装修后每个月的租金无论如何也在3500元以上，而看着这两年节节攀升的一手房价格，他更是觉得这处房产有望给他带来更大的收益。但去年年底，在和一个有着多年租房经验的老朋友聊天时，却听说较近房屋租赁市场的价格情况并没有像他原先以为的那样乐观。于是，钱先生便到一家北京的中介公司进行了咨询，工作人员告诉他，像他这样的房屋，将来的月租金能到3300元就已经是相当不错的价格了，而3000元则是目前市场上条件类似住宅比较稳健的价格。

　　对此钱先生感到非常疑惑，眼看着市场上期房的价格大幅度上涨，以为在此情况下房屋租赁的价格也会受到拉动而随之上涨，可为什么专家却估计租房价格不但不会升，反而稳中有降呢？

　　其实，有着和钱先生类似疑问的人并不在少数，许多看到房价上涨而准备通过租房获得收益的投资客都对此现象感到非常奇怪。而市场的实际状况也如他们奇怪的一样。中原地产发布的2005年北京二手房市场回顾中的统计数据显示，2005年，本市普通楼房一居室平均月租金为1473元，二居室为1793元，三居室为2185元，三项数据与2004年相比虽然都有所小涨，但涨幅比较小，都在100块钱左右。而北京市建委在12月中旬发布的2005年第三季度住宅租赁指导价则显示，与2004年同期相比，二居室和三居室租赁价格涨幅分别只有1.8%和0.4%，一居室租赁价格甚至还下降了0.9%。比起一手住宅均价6.3%的涨幅，租赁价格的变化实在是微不足道。

　　事实上，对于这个现象，大多数业内人士都认为非常正常。本来，在较近几年，二手房屋租赁市场的价格就一直处于较为平稳甚至稳中有降的状态。中原地产公布的数据显示，租赁市场中，高端公寓的月租金价格已经从2000年的每平方米18美元下降到2005年的每平方米15美元，普通住宅的租价自从2003年下半年以来也一直处于下滑的情况。然而与此相对应的则是自2002年开始，北京租赁市场上每年成交量均达到两位数的大幅度增长。

　　中原地产副总监宫萍小姐认为，造成北京房屋租赁市场日渐活跃的原因主要有两个方面。一是虽然人们的住房需求不断增长，有意向购房的人不断增多，但这部分人群实际的购购能力并不足以支付北京不断攀升的高额房价。这样，和被不断推向市场的高端商品房相比，与这些有住房需求的人群真正能形成对接的有效供给严重不足，供需比例已经达到1：5,个别地区甚至达到了1：10,于是，很多人便不得不变购房为租房。二是随着2005年政府不断出台政策平抑房价，许多原本打算近期购房的消费者对未来房价走势有了新的期待，持币待购人数有所增长，部分有购房意向的客户便暂时通过租房来缓解目前的居住需求，客户需求量增加，这同样造成了二手房租赁成交量出现上涨现象。

　　但宫萍认为，二手房租赁需求量的不断增长并不意味着房屋租价的必然提高。相反，同样由于2005年一系列政策的出台，特别是5月11日七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中对期房转让的限制和对个人销售购购不足两年的住房全额征收营业税的规定，使许多投资客不愿意承担房屋转让所带来的损失，便将原先准备出售的住宅转为出租来静观市场的变化，导致房源量增加，抑制了房屋租金的增长。同时，通州等地一些新物业的开发，也明显地分流了一部分客户，这也是造成租赁价格涨幅不大的原因之一。 

　　对于新一年二手房租赁市场的走势，中原地产还是表现出了谨慎的乐观。他们认为，随着奥运工程全面开工带来的大量人员涌入北京，拆迁和危改力度的不断加大以及在京常住人口的持续稳定增长等多方面因素，都会造成2006年普通房屋租赁的强劲需求，住宅租金也同样会水涨船高，呈小幅增长态势。

　　中大恒基品牌策略市场研究部经理贾莉莉说得则更为直接，商品房、二手房、租房这三者所面临的客户本身就有着很大不同，其各自在消费目的、住宅需求和支付能力等多方面都有着明显的差别，因此在事实上，卖房价格与租房价格之间并没有什么必然的联系，因此看到房价上涨就指望租价随之上涨的心理其实是不现实的。高彤 

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