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　　４月２７日，中国人民银行决定，２８日起上调金融机构贷款基准利率：金融机构一年期贷款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的５．５８％提高到５．８５％，其他各档次贷款利率相应浮动，金融机构存款利率保持不变。　

    自今年３月下旬以来，２００５调控年之后的恢复性增长成为楼市主调，房价走高再次成为大众关注的焦点之一，种种迹象引来了对房地产市场宏观调控的猜测。联系到去年３月１７日央行升息成为房地产宏观调控开始的信号，这个消息更加剧了业内外的此类猜测。难道新一轮的房地产业宏观调控真的要再次来临？　

    原因探析：风起于青萍之末　

    央行为什么要提高贷款利率？综合分析，乃是各种因素推动的结果。具体来说，有如下原因。　　

    一是投资增长过快。根据国家统计局的数据，一季度国内生产总值同比增长１０．２％，快于上年同期９．９％的增长速度。全社会固定资产投资同比增长２７．７％，比上年同期加快４．９个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资同比增长２０．２％。新建项目在城镇固定资产投资中的比重也比去年同期增长２．５％达到４７．１％，意味着后续投资的跟进和将来投资的继续增长。　　

    今年是“十一五”实施的年，政府愿意看到的是良好的开局，过快或者过慢的发展显然都不合适，稳定、稳健的发展基调决定了政府在监测到市场走热的苗头之后，当然不能袖手旁观，旁敲侧击一下还是很有必要的，其市场化的控制手段就是利率。　　

    二是楼市全线升温。自２００５年下半年进入政策平稳期之后，市场普遍看好后市。同时，地方政策推动、银行信贷政策放松、市场观望结束也为市场快速上升创造了条件。春节后，市场变热趋势明显。　　

    北京，一季度商品房均价同比上涨１４．８％；住宅投资同比增长了３１．１％，涨幅远超去年同期的１１．９％。有报道说，北京房价已经超过上海成为中国 。　

    深圳，一季度商品房均价同比上涨２０．６％，其中商品住宅同比上涨２５．６％。当地政府已通过相关六部门提出的八大措施遏制房价飙涨。　　

     广州，一季度房价也与深圳趋势相类，老城区一手住宅价格同比上涨约１８％。　　

    上海商品住宅市场在３月表现出的成交强劲反弹也非常明显。　　

     主要城市房价猛涨的态势，不仅社会各界对此“颇有微辞”，就连一些房地产开发商都觉得不够健康。　　

     三是新增贷款过快。人民银行４月１４日公布的数据显示，一季度银行新增贷款达到１．２６万亿元，已经超过人民银行年初公布的全年２．５万亿元目标的一半。这使全年新增贷款的增长趋势大大超过预期，隐藏的信贷风险令政府担忧。　　

    事实上，从升息公告之后央行随后召开的各银行机构“窗口指导”会议内容可以非常清楚地看出，控制“利率风险、信用风险、融资风险”以保证稳健经营、控制金融风险、保障汇率改革才是升息的较重要原因。　　

    ４月１４日的国务院常务会议表示，目前经济中存在的突出问题是固定资产投资增长过快，货币供应量偏高，信贷投放偏快。并决定，控制货币信贷投放，采取综合措施解决银行货币信贷过快增长问题。从这里看，两周后的加息也就不那么突然了。　　

    市场反应：山雨欲来风满楼　　　　

    央行加息有何警示意义，对房地产市场会产生哪些影响呢？综合专家的观点，大致有两点：　

    一是警示投资过热。金融和经济数据提示：经济整体存在明显的投资反弹，银行可能成为投资反弹的重要支持。政策的目的是明确的，提高融资成本、对地方政府和企业主体的投资冲动给予警示。这不仅仅可能是针对房地产行业，其他生产资料行业也在其中。　　

    二是稳定市场预期。房地产市场供需的实际影响不大。在市场供应方面，开发商普遍反应平平。业内认为，这次０．２７个百分点的小幅度调息对开发商的影响不大，完全可以通过成本转移消化。　　

    对于房地产需求来说，利息负担增加是较直接的反应。对于刚性很强的自住需求来说，这完全是一个利空消息；对于投资性需求，其影响取决于投资者的利息承受能力。　

    事实上，对房地产市场供给与需求来说，信号作用是较值得注意的。温和的货币紧缩措施是对市场的试探和暗示，和投资者过高的市场增长预期、消费者欠理性的购购需求都是不合适的。　　

    后市预测：春潮带雨晚来急　　　　

    如果说加息只是一个信号的话，那么下一步，政府还会采取哪些调控措施呢？专家认为，很可能是一套温和的“组合拳”。　　

    一是地根继续紧缩。记者注意到，在央行加息同一时间，防止土地囤积的政策已经出台。４月２７日，国土资源部、国家工商总局联合公布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）。在土地出让合同的规定基础上，该协议又约定了建设项目的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率等条件和对建设期实际闲置情况加收土地闲置费的规定。　　

    该协议的目的是：防止土地出让之后的囤积炒卖；抑制低密度高端房开发、提高中低档房的市场比重。该协议与央行升息同时出台，似乎暗示：土地政策、信贷政策两个主要手段是向着房地产行业而来，这对房地产市场是一个警示信号。　　

    二是调控更趋规范。与２００５年宏观调控采取的包括行政方法在内的措施相比，本次升息只上调了贷款利率，没有上调存款利率和金融机构存款准备金率。这种做法在控制投资过快增长的同时不会对消费产生过大负面影响。这表明，今年的调控会更加以市场手段为主，并且更精准。　

    参考近来针对房地产业的土地出让政策、取消房地产企业优惠的税收政策，也表现出调控手段规范化的特征。调控不再是暂时性对策，而要逐渐成为约束市场发展的规范。如果措施对市场的平稳作用不够，二手房个税政策实施的可能性大大增加。　　

    三是侧重调整结构。调控并不一定意味着强硬的市场政策。从去年下半年到今年以来国家各权威部门的声音来看，“控制高端房、鼓励中低档房、调整市场结构”是。不断根据市场需求调整变化房地产市场结构也是市场自身需求。　　

    在通过市场调整结构的同时，政府的市场责任也被强调。毕竟，在国内２４个大中城市里，单套面积１２０平方米以下的住房占商品房面积的比重不到５０％必然有市场监管者的不足之处。而且，根据中国的国情，“人人有住房”不够现实，“人人有房住”却是政府责任所在，住房公积金、廉租房等住房保障制度的完善是政府的工作。　　

    四是强调区别对待。从目前情况看，大范围实施强硬政策的可能性不大。　　

    ４月１４日的国务院常务会议提出，“要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，注重区别对待、分类指导、有针对性地解决当前的突出问题”。这似乎也显示，即使再调控，也会针对珠三角、环渤海、长三角这些热点地区的“领头羊”，再出大范围政策的可能性比较小。　　

    根据中原的统计，郑州市今年一季度商品房同比增幅实际超过了１０％，市场供需态势自去年下半年以来一直温和上升；同时，郑州市二手房一季度增幅也相当明显，在全国７０个大中城市中排在前列。保持理性繁荣、避免成为政策关注热点是郑州房地产市场持续发展的准则。
　　                                                                            □记者曾邦华

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