随着汽车越来越多地走入普通人的家庭，小区车库开始供不应求，有关车库的消费纠纷也随之而起。在众多此类纠纷中，车位的产权归属争论尤为突出。开发商将商品房卖给购房者，是否意味着地下车库的产权也随之转移给购房者？开发商与购房者，究竟谁才是小区车位的真正主人？

【案例】

    甲公司开发建设了某商品房小区，住宅的底部（架空层）均为室内车库或仓储房。该架空层未达到国家规定的层高标准，无法办理房屋产权证。商品房销售过程中，甲公司与小区业主签订了由国家工商行政管理局、建设部联合制定的标准《商品房购销合同》，并与部分业主签订了《车库使用协议书》，将部分住宅底部（架空层）车库（以下简称争议车库）交由该部分业主使用。后来，该小区有部分业主认为，因为争议车库的构建费用已纳入建筑成本包括在商品房售价中，所以争议车库属全体业主共有。甲公司认为，争议车库未计入公摊面积，未包括在销售面积之内，应由其享有使用权。为此，双方发生争议。

【法律分析】

    销售房屋包括套内建筑面积和共有部分

    甲公司与小区业主签订的《商品房购销合同》中明确标明购销合同的销售房屋由两部分构成：一个是套内建筑面积，即购购房屋的室内专有部分；其二为公共部分与公用房屋分摊面积（以下简称公摊面积），即共有部分。套内建筑面积是非常明确的，仅指业主住宅内部封闭空间，不包括存在争议的车库。那么车库是否包括在公摊面积之中，成为确定车库权属的决定性因素。根据案例的相关证明材料，公摊面积仅包括外墙的一半、楼梯间、电梯间和一层门廊，并不包括争议车库的建筑面积。

    车库权利归属服从于双方的约定

    在甲公司与业主签订的商品房购销合同中，合同的约定并不包括争议车库在内。也就是说甲公司与业主之间的协议不包括车库问题，因此车库权属并没有发生改变，仍归建设单位甲公司所有。另外，由于争议车库建筑面积并未包含于公摊面积之中，因此商品房售价中，并不包括车库的成本，进而无法得出业主支付商品房售价即共有争议车库的结论。因此，在业主与甲公司之间存在着关于车库权属的约定。根据该约定，车库应归属于甲公司。

    小区公共部位的车位归所有业主

    与此相反的是小区公共部位的车位权属问题。现实生活中，物业公司往往在小区公共道路两侧甚至是人行道上画上几条线就充做停车位并据此开始每月收取停车费。但《物业管理条例》中明确规定，小区公共道路（或通道）属于公共部位，应属全体业主共同所有。虽然2004年7月16日郑州市出台了《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》只设定了地下停车位使用费为120元到160元/辆/月，但没有再设定小区内机动车道路车位使用费。那么，业主在自己的“地盘”上停车，再向物业公司缴纳停车费就是毫无道理可言了。

■律师信箱

中介该不该退“定金”？

    贺女士问：我在房产大厦二楼中介公司看中一套1983年的二手房，但是这个房子不能贷款，中介的人说可以“垫资”，我就签了购房合同，并交了5000元的定金。后来才知道“垫资”就是让我在10个月之内连本带息还清借款，我接受不了，但是中介公司不退给我5000元的定金，这合理吗？“垫资”究竟是什么意思？

    律师回复：“垫资”并不是一个规范的法规语，中介公司的这种做法显失诚信且不符合相关法律的规定。中介公司并不是房屋的出卖人，按照法律规定其无权主张不予返还所谓的“定金”。

购房需看准卖房人

    陈女士问：我在某中介公司看中一套二手房，与卖方签了购房合同，后来发现这个人不是房主，而是房主的嫂子。

    请问这样的合同有效吗？我能不能退掉？

    律师回复：按照我国相关法律的规定，只有所有权人才可以处分自己的合法财产，由于卖房人本身并不是房屋的所有权人，因此其无权处分房屋，即无权在未经所有权人同意的情况下擅自将房屋出卖给他人。

    陈女士可以据此要求退还房屋，如因此而给陈女士造成损失，其还可以要求对方承担损害赔偿责任。

营业税该谁交？

    古女士问：我卖一套2004年的二手房，与购方签的合同明确规定了交易当中的一切税费由购方出，但现在购方要求我掏营业税的钱，我该怎么办？

    律师回复：按照《合同法》的规定，合同一经成立，任何一方均不得擅自变更或解除合同。双方均有按照合同约定适当履行的义务，购房人的这种做法是不受法律支持的。

延期交房须付违约金

    刘女士：我在郑州某小区购了一套住房，购房合同规定开发商交房日期为2003年11月30日，延期交房的违约金为房款的万分之二。开发商2004年7月8日才正式交房，晚了近8个月，但开发商现在不同意赔现金，要用地下室或者物业费来顶，我不同意，该怎么办？他们能不能这样做？

    律师回复：开发商的这种做法不符合法律规定。头先，地下室是具备独立使用功能的空间，按照建设部的规定必须单独办理产权证。其次，开发商与物业公司尽管在现实生活中可能存在千丝万缕的联系，但是在法律上是两个完全独立的主体。刘女士依法可以通过违约之诉要求对方承担其延期交房的违约责任。记者 于海洋楼台法苑 热线电话：0371-65887989

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