小区里本来就很抢手的车位突然低价“大甩卖”，这会不会是开发商趁着《物权法》实施之前抛售车位“变现”？这车位到底购还是不购？连日来，杭州香吉公寓的业主们被这件事搞得心神不宁。

　　一出看似普通的停车难纠纷掀起了一场物权法冲击波。耐人寻味的是，在这场风波中，业主和开发商同时祭出了《物权法》这一“利器”。事实上，不仅是车位，电梯广告收益、小区营业用房的经营性收入……《物权法》的出台，让这些以前大多被开发商控制的收入如今面临着价值的重新分配。《物权法》能否“定分止争”？这场冲击波也因此格外引人注目。

　　卖车位引来业委会公告

　　事情缘于香吉小区2幢一单元住户韩先生接到的一个电话。电话里，一个自称是开发商的工作人员问他要不要购地下停车位，“他说只要七八万元就可以了，很合算的。”接到电话的韩先生纳闷了：按眼下的行情，小区的停车位至少要十四五万元一个，这么便宜，会不会有什么猫腻啊？

　　接下来的几天里，小区陆续又有十几位住户接到了类似的电话。小区业委会知道这个消息后，马上贴出了一纸“公告”。

　　时隔一个星期，当记者走进位于杭州市香积寺路上的香吉公寓，还随处可以看到单元门口贴着的这份《香吉公寓业主委员会公告》。公告里并没有明确提到开发商突击卖车位的事，只是很“含蓄”地提醒：“希望全体业主认真学习《物权法》，不要轻易行动。”并表示“业委会将代表全体业主，以《物权法》为武器，与开发商交涉，限度维护全体业主的利益”。

　　开发商卖车位引出了业主委员会的公告。

　　事实上，在这个占地总共只有3000多平方米的小区里，因为停车问题，业主与开发商之间的纠纷一直没有停歇过。

　　“香吉公寓在杭州的新小区内算是比较特殊的，地面上除了消防通道和绿化，没有停车的位置，业主所有的车子只能依靠地下停车库的80个车位。”小区业委会成员之一杨先生告诉记者。

　　在2003年小区入住之初，因为有车的业主不多，大概只有四五十辆，停车的矛盾并不存在。慢慢地，小区里的车子越来越多了，据小区物业公司统计，现在香吉公寓的300余户业主共有车辆186辆，80个车位根本不够用了，面对“僧多粥少”的状况，开发商认为，小区停车位应该按照“谁投资，谁受益”的原则，业主要么租用、要么一次性购断车位70年的使用权。

　　就这样，香吉公寓有车的186位业主开始“各显神通”：20来人先行购购了地下车位，其余一小部分车主开始承租车位，剩下的大部分车主只能每天“打游击”。

　　“促销”引发的种种猜想

　　车子本来就已经停不下了，在这个节骨眼下，开发商低价出售车位的消息立即在小区的业主中间激起了轩然大波，种种猜想也由此而起：开发商是不是想赶在物权法出台前“抛售”车位变现？地下车库的产权究竟该属于开发商还是全体业主？车库属于小区配套设施，开发商有没有出售的权力？

　　“开发商在销售楼盘的时候，就提供过一则公寓说明书，里面明确写着，地下车库是小区配套设施。当初他们也口头承诺，地下车库是业主的公用设施，供所有业主无偿使用。现在小区的车子越来越多，早已超过了停车位的数量。如果开发商这时候突击出售车位，那么在业主内部达成公平使用的共识都很难了。”业委会杨先生的看法代表了大多数业主的意见。

　　按照杨先生他们的看法，如果这剩下的60来个车位归全体业主所有，业委会就可以根据业主的意见，采用摇号或轮流坐庄等方式进行公开分配，但现在，业主意见很大，想维持承租的局面都十分困难。

　　事实上，为了这些车位的归属问题，小区业委会已经走访了市规划局、市房产局、市建委等多家单位，也查找了多份文件、资料。“我们就想问个明白，这产权究竟属于谁？如果在产权不明的情况下，开发商以‘谁投资，谁受益’为前提自行租赁、出售车库的行为是否合法？”

　　遗憾的是，业主们并没有从有关部门得到一个明确的答复。“《物权法》明确规定，属于小区配套的车位应该归全体业主使用。现在，我们一方面寄希望于政府，一方面期待《物权法》生效，在法律层面上对有些说不清楚的问题有个明确的界定。”杨先生说，必要的时候，他们将寻求法律途径的帮助。

　　开发商的“物权法说”

　　小区的开发商——杭州二轻房地产开发有限公司却认为，“抛售”一说并不存在。公司相关负责人李经理说，这些车位几年来陆陆续续一直在卖，谈不上突击销售。

　　有意思的是，对于开发商是否有权出售地下车库，李经理同样捧出了《物权法》。

　　“新出台的《物权法》规定，规划用于停放汽车的车位、车库，开发商有权出售、附或者出租。而且在2005年出台的《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》中也写明‘谁投资、谁受益’，所以按照我们的理解，香吉公寓的地下车库我们是有权出售的。”

　　“那么开发商是否能拿出有效证据，比如地下车库的使用证、产权证明、额外投资证明等来说明车库是归你们所有？”

　　“不可能，这不仅是我们开发商、甚至全国的开发商都拿不出这‘三证’，因为地下车库根本就不能办理这些证件。我们为地下车库花下了成本，当然这个收益应该属于开发商，即便这是公共配套设施。”

　　物权法冲击波余波未了

　　事实上，开发商突击出售车位的情况在其他小区也不同存在着。在去年才交付的滨江一个楼盘，不少业主也不约而同接到了开发商“兜售”车位的电话。“去年购一个车位要17万，今年只要12万就够了，开发商究竟在打什么算盘啊？”在小区的业主论坛上，这件事也被传得纷纷扬扬。

　　《物权法》带来的冲击波也不仅仅体现在车位上。记者在采访中了解到，杭州不少小区的业主和物管都曾为小区共有部分收益的问题产生分歧。比如地下室、电梯广告等，这些地方一旦出租后，收益如何分配，这往往是引发业主与物业公司矛盾的一个重要原因。

　　杭州市下城区建设局物业管理有关人士说，《物权法》明确规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主所有，那么由此产生的收益应该投入到业主共同财产中的维护、养护中。打个比方来说，物业公司将小区内的门卫用房出租给商店做店铺，租金就不应该归物业公司，而应该归全体业主所有；物业公司在满足本小区业主的前提下，如果把小区内的共有车位对外开放，其收益也应该归业主。

　　有关人士还说，《物权法》实施以后，还有几种情况就得到明确，比如小区里的电梯，有的住户认为自己住的楼层很低，平时根本就没用过电梯，所以拒绝交纳电梯费，这是明显违法《物权法》的，因为《物权法》明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权益不履行义务。

　　还有就是在物业公司的选聘上，也将有一些变动。《浙江省物业管理条例》的规定，业主委员会选聘和解聘物业服务企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。但按《物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“这样让选聘物业公司的行为显得更科学。”有关人士称。

　　一枚硬币的两个面

　　如同一枚硬币的两个面，同样一部《物权法》，却成了业主和开发商利益纷争双方的“武器”。孰是孰非？记者走访了中国房地产协会法律专业委员会副主任、锦天城律师事务所的姜丛华律师。

　　姜律师认为，之所以会出现开发商和业主分别拿同一部《物权法》说事的现象，主要是目前还缺乏《物权法》的实施细则和法律解释。不同立场的人对《物权法》中每个条款的理解均不同，比如说，《物权法》中对于公共设施的定义和范围就需要有具体的明确和界定。

　　姜律师强调，按照《物权法》的规定，头先有一个基本原则是不能违背的。即凡是在小区建筑规划内的，无论绿地、道路或是车位，所有公共配套设施都是为全体业主服务的，开发商不得改变原有规划的用途。如果现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放，造成小区内没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位，则是不合理、不合法的。

　　《物权法》有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当头先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　姜律师解释说，《物权法》通过立法明确了业主的建筑物区分权。这就需要业主在购房前事先了解明确小区的各种配套设施；也要求开发商要明确告知要购房的业主，小区内有多少车位，业主认同后可以通过签订合同付费的方式从开发商处获得车位的归属，从购房之初避免了以后的争议。业主拥有自主选择权。

　　对于车位是有偿使用还是无偿使用的问题，姜律师解释道，非社会公用道路停车位可以有偿使用。但这里又牵出另一个重要的问题，由小区内共有部分而产生的收益归谁所有？收益如何分配？姜律师说，小区的共有部分一般包括健身娱乐场所、林地、草坪等，物权法规定这些部分属于全体业主共有，那么由此产生的收益自然应该投入到业主共同财产中的维护养护中。比如，公共道路划地停车收费的收益，应纳入小区收支预算，用于支付物业公司对车位进行管理的费用及道路的维护，而分配应该由业主大会或者业主委员会来完成，物业公司只是一个代收性质。

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