公共空间收益是物业管理中的一项重要内容，产权界限是划分这些收益归谁所有的基本依据。在公共空间收益的项目中，业主们可能存在很多误解，哪些项目是收益的“大头”，如何在保证小区物业管理企业正常运行的前提下，合理处置、支配这笔收益？记者带您一起拨开公共空间收益的迷雾。

      【关键词】业主活动用房

      郑州市物业协会秘书长武凤翔说，在小区，业主活动用房是一项完全属于全体业主共有的财产，是供全体业主活动、休闲的公共空间，物业公司不能以任何名义改变其用途。

      假设一个小区的业主活动用房面积比较大，比如有200平方米，但是召开业主大会时，超过2/3的业主认为100平方米的业主活动用房就够了，这时另外100平方米才可以委托物业公司进行经营活动。除了管理成本外，经营收益应当归业主共有。

      【关键词】展台、活动促销

      于阳说，在小区，经常有拉着条幅或者搭设展台进行促销活动的，这些物业公司都是收费的，但一般很少，几十元到一二百元不等。这笔费用也应当纳入公共空间收益的范围，归全体业主共有。

      【关键词】物业经营用房

      郑州市物业商会会长于阳说，法律并没有规定小区是否要留经营用房。目前，郑州大一点的楼盘，一般都留有经营用房，经营用房的收益，也是按照产权来区分的。

      ●提醒：目前，很多房地产开发企业在小区未售完房时，都故意不出售经营用房，用来补贴物业公司亏损。等开发商将经营用房出售后，物业公司为了弥补亏损，肯定会向业主要求提高物业费收费标准。这时，业主们心态要平和，毕竟按照产权，这些经营用房的收益不归业主共有。

      【关键词】个人侵占公共空间

      这种情况基本上只存在于顶层住户侵占楼顶的情况，确切地说，并不涉及收益，属于侵占权益或利益。

      武凤翔表示，对于个人侵占全体业主公共空间的情况，接到业主的反映后，物业公司应当出面制止，其他业主有义务支持物业公司的行为。

      【关键词】停车位收费

      郑州市房管局物业处处长陈守义表示，与经营用房、会所等情况类似，应当按产权确定收益归谁。

      ●路面停车位，就是小区道路上的停车位，除了物业公司的管理成本外，其他收益应为小区全体业主共有。

      ●自有产权的停车位，没有公共收益，拥有停车位产权的业主所缴费用应当叫停车位物业费或管理费。

      ●如果业主购房款中不含地下停车位的公摊，则收益不属于业主共有，开发商可以办理停车位产权；如果业主购房款中含有地下停车位的公摊，则该项收益扣除物业公司的管理成本外，应归业主共有。

      【关键词】会所

      于阳介绍，目前，一些小区会所被物业公司改为经营用房或者部分改为经营用房，违不违法，主要是看会所的产权归谁。

      ●如果业主的购房款的公摊面积不含会所，开发商就能为会所办理产权证明，一旦开发商售完房，会所很有可能被出售或者改变用途，由于开发商有产权证，业主往往无可奈何。

      ●如果业主的购房款的公摊面积含会所，会所就归全体业主共有，只有业主大会才能决定会所的用途，物业公司无权干涉。

      ●提醒：开发商往往向购房者口头承诺小区有会所，私下却将会所的产权留下。因此，业主一定要留下购房时的沙盘照片、广告或宣传页，，即便开发商有会所的产权证明，业主也可以以合同欺诈为由起诉开发商。

      【关键词】广告

      郑州市房管局物业处处长陈守义说，广告是公共空间收益较重要的“大头”。可是，作为业主，你知道不同项目广告收益是多少吗？我们按照小区、写字楼，一项一项慢慢说。

      ●小区广告

      1.楼体广告，包括楼外立面或楼顶，主要是楼顶。这是收益的，但在住宅小区，特别是新建的商品房小区，楼体广告很少，倒是一些建成时间较长的社区和单位房改房、集资房，会有楼体广告。

      如果有广告公司给小区物业公司联系，想在小区临街的某栋住宅楼上粉刷或设立广告，物业公司应当征得在该楼居住的所有业主同意，如果未征得该楼所有业主同意，任何一名业主都可以向法院起诉。

      2.路边、绿化带栏板广告、告示牌。一般情况下，小区业主刚刚入住时，就会有公司主动找到物业公司，免费提供栏板广告、告示牌。栏板广告、告示牌的收益很低，一般每月每块收取100元～200元。不过一个很小的小区有几十块这样的广告牌，就很明显是物业公司在借机牟利。

      3.电子显示屏。电子显示屏常是一些公司主动免费提供的，由于制作费用较高，且可以滚动播放信息，很多物业公司只要求提供方支付电费，不收取广告费用。

      ●写字楼广告

      与小区广告相比，写字楼的公共空间的收益很多，并且同样的广告项目，写字楼的收费要远远高于住宅小区。由于写字楼的位置较好，楼体广告的价格动辄几万、十几万甚至几十万。.高端的写字楼一般都有液晶电视广告，费用一般为每年3000元以上；几乎每栋写字楼的电梯中都有广告，其价格与写字楼的档次挂钩。在写字楼宽敞的大堂、大厅中，往往会摆着、挂着各种展板，这都是收费的，一般每块展板每月收费数百元，但是数量很多。与小区不同，写字楼的电子显示屏很多可是要收费的。

【专家建言】

      郑州市物业协会秘书长武凤翔认为，公共空间收益是物业管理中的一项重要内容，产权界限则是划分这些收益归谁所有的基本依据。

      ●收益半年公示一次

      郑州市房管局物业处处长陈守义表示，按照国家规定，所有商品都应当明码标价，对于服务业来说，就是要进行收费公示。一般情况下，物业公司每半年应公布一次小区因物业管理所产生费用的明细单。

      ●如何管理是核心

      “知道有哪些收益是前提，但从利益上看，如何管理这些收益更重要。”陈守义认为，扣除公共空间的物业管理成本外，公共空间收益是一些物业公司非法侵占业主权益的重要项目。

      武凤翔表示，不同公共空间收益的用途应有不同，比如停车位的收益应用于维修道路，广告的收益应归入维修基金等，从现实来看，业主大会、业主委员会可以委托物业公司代为设立单独账户。账户内的资金如何使用应当由业主委员会决定，物业公司持相关凭证报销。

      ●不能忽视物业公司利益

      于阳认为，物业管理涉及的是全体业主的群体利益，但遗憾的是，目前，业主往往只关心个体的维权，不关心整体公共管理，不是抱着积极的态度参与物业管理的。就目前郑州而言，小区按照正在执行的物业收费标准，物业公司就会亏损，如果业主只强调自己占有公共收益，那么物业服务质量一定会降低。

      ●“以楼养楼”的探索

      于阳说，对于公共空间收益怎么花，郑州市一些小区正试行“以楼养楼”。“以楼养楼”，指的是以公共空间收益来降低业主需要支出的成本，比如业主大会或者业主委员会可以与物业公示协商，将收益用于冲抵部分物业费，或者用于公共设施、设备的维修等。

      由于写字楼公共空间收益较多，因此这种方式在写字楼上实施的效果好过住宅小区。今报记者 王献军

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