一块用做开发的土地，与开发利益关系较密切的就数容积率了。所谓容积率：是由土地与城市规划管理部门事先制定的，限定土地开发容量和强度的法规性指标。具体来讲，就是指规划总建筑面积与净用地面积的比率。按照现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，不同的建筑层数和建筑形态通常会有各自适宜的容积率区间。如独立住宅0.2~0.5；连排低层住宅0.4~0.7；6层以下多层住宅0.8~1.2；11层小高层住宅1.5~2.0；18层高层住宅1.8~2.5；19层以上住宅2.4~4.5。这样，开发商在通过土地招拍挂的方式拿地时，头先就会根据供地条件中的容积率这项指标，来大致上推定规划建筑的层数和分期产品组合。其中，对于项目较大的地块，开发商都会计划用不同的建筑形态或分期产品组合而成，这样在总容积率控制的前提下，开发商可以通过前期相对低容积率的产品组合来营造项目优异的环境品质，随着开发进程的推进，逐步提高容积率，直至较后一期，以较高容积率配合业已形成的良好小区环境和产品口碑来兑现地块价值。

　　正因为容积率如此重要，所以有关容积率的问题也出现的特别多，反映的各个方面的利益冲突也特别尖锐。举几个常见的例子：

　　1、现在市场上普遍采用的空中花园、入户花园、露台、超高层高暗藏复式等营销卖点，这些实际上就是一种变相提高容积率的做法，只不过由于绝大多数购房者看似得到了实惠，都没有主动提出异议，而现行法律法规方面也暂时没有严格控制这方面的漏洞而已。增加部分面积的土地和规费省下来了，开发商只要在定价时略作技术处理，就可以获得额外的利润。

　　2、一些通过历史问题方式拿到的开发用地，开发商在申请规划部门制定规划条件时，通过不正当的手段和程序将包含规划代征用地面积的项目总用地面积（而非净用地面积）来作为计算容积率的基础，这样得来的总建筑面积就会比用净用地面积计算出的大很多。不过随着管理的逐渐规范，这种蒙混过关现象已经越来越少了。

　　3、前几年为了鼓励住宅小区将住宅底层架空作为停车与公共活动空间，政府部门曾出台了住宅架空层不计入计算容积率的总建筑面积的规定，于是就有开发商以架空层的名义报批规划，后期再通过一些不正当的手段将架空层挪作它用（如麻将室、物管用房宿舍、小商店等）甚至封闭为住宅后擅自出售所谓“恒久使用权”。实际项目中开发商较后将全部或局部架空层办证占为己有的十分常见。这其实也是一种变相增加容积率的行为。

　　4、按现行法规，地下室尤其是用作公共设备间、停车库等的地下室，其面积是不计入容积率的。这里同样也有相当大的操作空间，比如已经有一些大型商业开发项目，将地下室范围用作商业面积，但报批规划时却并没有计入容积率。同上条一样，严格来讲，这也属于违规突破容积率。

　　5、前几年房地产形势较好时以高地价拿到手的土地，在现今市场相对疲软的条件下，开发商如果坚持以如此高的楼面地价强行开发，势必造成开发成本过高，产品价格无法获得市场支撑。这时候，一些神通广大的开发商就谋求以各种借口，千方百计采取各种看似合理合法的程序来调增容积率。应该来说，这种现象背后有着极为复杂的社会成因，甚至不排除政府方面的暗中容忍，但其影响却是非常负面的，不仅严重违背了市场经济的公平公正公开的原则，也使城市规划的严肃性、权威性遭到直接的破坏。应该来说，这种现象在局部地区还带有一定的普遍性，也因此近年来有关部门三令五申，严禁擅自变更土地性质及容积率，同时采取坚决措施查处过不少大案要案。

　　6、还有个别胆大妄为的开发商，在开发建设过程中采取阳奉阴违的手段，擅自改变规划、改变建筑物形状尺寸、增加层数、增建违章建筑、以临时性建筑报建做恒久使用等，还有的甚至侥幸期望以罚代建从而变违法为合法，较终目的无非就是要增加容积率（销售面积），获得法律法规之外的不当利益。

　　所以，容积率的控制，是一件绝不可马而虎之的事情，应当贯穿开发建设全过程。这其中，开发商的守法自律与管理部门的严格执法是较为关键的因素。作为购房者和住户业主，对这方面多一个心眼，就意味着对自己的户外权益多一份守护。

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