针对房产销售市场上“登记”、“认筹”、“预定”等操作手法，一位业界策划人说，运用这些销售手法的开发商无非是想达到这几个目的：“没有
办理预售证就卖房子”、“制造新一轮风暴”、“试水销售市场深浅”等。这是一种“明显违规”的行为，但似乎也是购卖双方都“乐意”接受的促销手段。

    也就是在此大背景下，在商品房预售销售这个较关键的环节上违规行为不断，“”、“井喷”现象不断涌现。已经淡出房地产业界的一位营销人士感慨，大凡商品都有定价，且一般是高开低走，历经旺销、降价、甩卖之路。而唯独房地产玩的是“低开高走”，其中还会不断闪现出诸如“无定价、先定货”的玄乎事。在前期营销过程中，有许多场面都有人为操作的痕迹。

    ■内部认购　发生多样化裂变

    内部认购，大约是2002年前在西安楼市开始游走的一种销售方式，特指开发商小规模、不公开地对部分关系户进行预售商品房的模式之一。

    初期，大部分楼盘在开盘前都会有不成文规矩，即关系户优先、价格优惠，认购者一般能享受一些特殊优惠政策，比如开盘后的优先认购权、予数月的物业费、房价折扣等。双方一旦达成协议，待项目销售手续齐备正式开盘后，认购人就可以按照内部认购期间达成的协议，与开发商签订正式的认购书或购购合同了。

    后来，因为内部认购还是有一定优惠的，因此吸引了许多人。借此，一些开发商或代理销售商顺水推舟，在未取得销、预售许可证的情况下，试探市场反应，展开系列前期认购售房活动。这时，它的“销售”对象已不仅 于内部了。还有一些开发商对市场房价、对产品购卖状况把握性不大，因此，在房价的制定和市场走势上试深浅，购的人多房价自然就涨。开发商徐先生介绍，“后来愈变愈烈并彻底偏离正轨，很快被禁止，但这种方式却出现多样化裂变。”

    ■预定认筹　靠销售手法人为造势

    有项目宣传“现场接受咨询”，但却称“不销售”，惹得众人纷纷到现场看楼、咨询，销售人员适时地说：“因为房源紧张，价格随后再定，有意者可先交定金数千元。”并公示：设计以政府审定的较后规划图纸为准、较终解释权归开发商所有等。文字游戏在这里被业界行家里手玩得。据业内人士称：此种情况可能是该项目销售手续暂时不全或者就是没有，二是为了吊购房者的胃口。

    有些楼盘的宣传资料让人看了摸不着头脑：项目位置在三环至四环之间；物业现状：土地平整；今年3月底内部认购、价格在3300到3800元，4月开盘就涨价；保证2008年底交房。但据悉，4月初工程还没打桩，而西安目前也没有计划中的四环路！

    因为房价在不断上扬且比较敏感，所以一些开发商在房价上玩出了很多鲜招。前不久开盘的某楼盘，内部认购时的均价每平方米是3400元。结果“解筹”时头期200套房子吸引了500多人前来。开发商一看认购的人多，内部登计达到200个时，价格上调至每平方米3600元。据称他们在一个多月的认购期内，每当内部登计的人多时，房价就上涨一次，较后认筹达到一定程度时，实际的成交均价已达每平方米3900元。业内人士说：“在一定程度上，这其实是购房者自己炒高了房价。”

    还有一热销项目让业主预定二期房子。现场只有模棱两可的设计图，还没有动工的迹象，但定房者要交4到10万元的头付款。虽然售价仍未确定，但开发商称如果晚了不仅没房还要大涨价。

    在“预定”、“认筹”等操作手法助推之下，众多项目在开盘时现场被挤得水泄不通，甚至出现抢房场面也属正常。而火爆售房300套，以至更多已经不是新闻了！

    ■内部认购　存在很大不确定性

    由于政策规定未取得预售许可证之前的“内部认购”不受法律保护，一旦发生纠纷，购房者权益很难得到维护，由此带来的风险以至诉讼屡见不鲜，西安业界专业律师牛彬、姜鑫花等总结说。

    头先，开发商因为资金、规划建设等问题，可能导致房子建不起来或不能按时交付使用。即使交房了，一些项目的户型、面积、环境、配套、房屋质量等都存在很大的不确定性，与约定的房屋整体情形发生变化；资金被挪用，客户的定金、认购款等都难要或要不回来；还有因为前期房产手续问题，房产证迟迟或很难按合同约定发到手；一些开发商不在认购书上对商品房的具体价格进行约定，不确定性往往容易造成纠纷。

    深圳房地产研究所所长王锋认为，整顿认筹行为非常必要。一个楼盘认筹量可以是楼盘销售量的数倍甚至十倍以上，这在客观上就可能造成一种房子供不应求的假象；西安民间房产研究、维权者孙先生说，认筹已成为许多开发商降低成本、提高房屋价格的手段，所以几乎没有开发商会放弃认筹、登记等。

    ■严格执法　加强住房销售价格监管

    建设部颁发的《商品房销售管理办法》以及许多相关政策，都明令禁止以“内部认购”、“内部登记”等形式变相销售商品房。“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得通过认购、登记销售商品房，不得向购受人收取任何预定款性质费用。”

    在一次关于房产市场整顿会议上，省建设厅一位主管专业强调：不论是“内部认购”，还是不确定价格的预约、认筹等，实际上是开发商逃避主管部门的管理，是在取得销售许可证前的一种违法行为。他提醒购房者：该行为不受法律保护，这个时期的楼盘一旦发生纠纷，购房者很难维护自身权益。

    省物价局日前发出了“关于进一步加强住房销售价格监管工作的通知”，规定：尽快建立商品住房价格备案公示制度。开发建设单位应在商品住房销售之前到当地物价部门进行价格备案，备案的商品房销售价格及不同楼层的累进加价率应在物价部门的价格信息网上进行公示，通过媒体公布，接受社会监督。

    4月开始，全国范围内开展规范房地产违规行为，希望能还购房者一个理性、健康的楼市。

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