“拐点”是近两年楼市的当红词汇，热衷于预测拐点的业内人士不在少数，诸多年份都曾被拿来说事儿。

　　那么，楼市是否存在拐点？在市场经济条件下，任何国家的宏观经济都具有周期性特征，只是其周期有长短之分，其波幅有大小之别。

　　我国实行市场经济的时间并不长，而且是具有中国特色的市场经济，但宏观经济也经历了3个发展周期。个周期（1979～1990年）的高峰出现在1984年（GDP增长率15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长率3.8%）；个周期（1991～2001年）的高峰出现在1992年（GDP增长率为14.2%），低谷出现在1999年（GDP增长率7.1%）；第三个周期从2002年开始，目前GDP增长率维持在10%以上的高位。

　　房地产经济属于宏观经济的重要组成部分，尤其在固定资产投资中所占比重很大，同样也具有明显的周期性特征。经研究发现，改革开放以来我国房地产业亦经历了3个发展周期，分别是1979～1990年、1991～1998年、1999年至今。与宏观经济的3个周期比较可知，二者基本上保持同步，10年左右为一个周期。

　　与市场化程度较高和行业比较成熟的欧美国家相比，我国房地产发展周期更加复杂：一是国家的行政干预力度较大且相当频繁；二是我国房地产业尚处于初级阶段，产业发展的周期性规律尚未完全显现，远没到盖棺定论的时候。值得关注的是，无论是发达国家，还是我国，在宏观经济发展的周期性变化中，经济波动的幅度有变小的趋势，“软着陆”越来越成为可能。房地产业的周期性波动也正随之减小，拐点亦越来越不明显。

　　我国房地产业的上个波峰拐点，出现在1994年，彼时房地产投资与房价增幅远比现在疯狂。1993年开始的宏观调控1994年就取得明显效果，可谓立竿见影。而本轮自2003年以来的宏观调控，却历时4年而难尽人意，遑论拐点。到底是什么原因致使反差如此之大？原因很多，重要的我觉得有两方面。

　　较重要一个因素是，住宅需求发生了巨变。上一次楼市热，住宅商品化消费尚未启动，投机性需求占据主流，政策一旦转向紧缩，投机资金立即作鸟兽散。1998年住房体制改革以来，住宅商品化、市场化快速推进，自住需求亦如“猛虎出笼”，而且这种需求具有相当强的持续性，呈现由沿海向内地、由大城市向中小城市蔓延之势。

　　另一个因素是，住宅开发和供应形态发生转变。上世纪90年代初期，不仅购房人投机心态严重，开发商的“狼性”也更强，而且投资集中于海口、北海少数几个城市，风险度很高。而目前地产商的企业理念和开发模式趋于健康、理性，宏观调控不仅不会让地产商全部倒下，反而会让更优质的企业做大做强，当然这些地产巨头应对调控政策的能力同步增强。从住宅供应上讲，由于持续紧缩“地根”和“银根”，导致近两年有效供应减少，必然导致房价加快上扬。

　　关于楼市拐点，笔者有两个观点。个观点是，全国性拐点很难出现，至少在2010年之前没有可能性。原因有四：一是全国住宅需求总体旺盛，楼市热点此起彼伏，东、中、西部和大、中、小城市市场发展具有不均衡性和梯度性；二是我国处于快速城市化阶段，保守估计每年有1500万人口成为市民，新增住宅需求上亿平方米，将保持20年左右稳定增长态势；三是我国人均GDP已超过2000美元，消费结构将快速向发展型、享受型升级，改善性住宅需求潜力巨大；四是宏观调控仍将持续，投资和投机需求不可能高速、持续增长，而且日益健全的住房保障制度将成为楼市的内置“稳定器”。

　　个观点是，部分城市会出现“阶段性拐点”。这些城市特指房地产热点城市，尤其是过去几年房价增幅过高的城市。这些城市具有某些相似点，如外向型经济、外来人口比重较大、物业长期升值预期较高，因此在大量投资和投机需求的推动下，会产生价格泡沫，一旦这些“非自住需求”资金短期内撤出或没有足够的后续资金接盘，则房价必跌。比如2005年上海很多住宅项目就曾出现10%～20%的价格下调，再如近期深圳亦出现拐点迹象。需要强调的是，在全国楼市整体态势未衰的情况下，个别城市的下调并不会持续太久，因此笔者称之“阶段性拐点”。
 

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