不知从何谈起，商品房使用率这外概念在房地产销售市场

行起来。许多楼盘的楼书中频频出现的高使用率宣传，使许多购房

人注意到，同样建筑面积下不同项目的住宅宣传的使用率往往可以

相差十几个百分点，于是将使用率作为选择商品房的主要指标，在

当今的购房者中十分普遍。

使用率只是个约定俗成的指标

尽管商品房使用率的提法十分流行，但业内人士告知，在有关

房地产的所有法规文件中均无对商品房使用率的明确定义。所谓使

用率不过是房地产市场上一个约定俗成的参考指标，它所代表的是

商品房套内的地毯面积（即使用面积）与其商品房销售建筑面积之

比。使用率可以反映出商品房使用面积的大小，具有一定参考性。

但由于它没有明确的法规约定，因此，不属于行业内必须准确计算、

上报审核备案的刚性指标系数。

实用率骗你没商量

有的发展商在售楼时赫然打出“实用率”的概念，实际上房地

产行业里根本就没有实用率这个概念，发展商这样做的用心是在偷

换概念，所谓实用率，是以住宅的套内建筑面积与其商品房销售面

积之比得出的系数，其数值普通比使用率能高出10个百分点，实用

率与使用率仅一字之差，但读音极为相近，数值差异很大，发展商

往往利用这种偷梁换柱的办法进行期房销售，使不少不明真相的人

自以为购到了高使用率的房子，因误导而受骗上当。

使用率的高低取决多个因素

对购房人来讲，商品房的使用率只能作为购房前的一个参考数

值，而不能将其作为决策指标。因为使用率的高低取决多个因素。

头先，不同类型的产品使用率会不同，比如，塔楼、板楼与多

层建筑使用率不同，专家告知，一般情况下，塔楼的使用率在70％

－73％，较高超不过75％，板楼如果楼层不超过11层，且没有大过

廊，1个楼门只用一部电梯，使用率较高能达到80％，但如果是高

层板楼由于1个楼门至少需要两部电梯，或者需要用通廊连接，其

单体设计与塔楼差不多，通常使用率不会比塔楼高多少；多层建筑

的使用率一般可达75％至78％。现在有些小区中同时有几种不同类

型的楼盘，有的发展商所提供的使用率往往只是各种不同建筑的一

个均数，对购房人来说，只会产生误导作用。但是一般来说，使用

率只适用于单座楼，每座楼由于会有多种不同的户型设计，楼内的

公用部分及各户型所占的墙体面积以及阳台面积不同，因此，即便

是同一种类型的产品，每一座楼也会因楼而异，产生不同的使用率。

此外，在销售总建筑面积相同的情况下，不同的户型设计，由

于套内墙体分布的不同，阳台的多寡，其使用率也不尽相同。套内

墙体面积多的、阳台大的，使用率自然要低。

按照北京市商品房销售面积的计算规定，商品房的销售面积是

套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和，而套内建筑面积＝套内

使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。那么，分摊的公用建筑

面积越多，其楼内的套内建筑面积相对就要小，使用率也就会低下

来。所以，如果一栋楼公共分摊部分所占面积较大，也会使其使用

率降低。但随着人们对住宅舒适度的更高要求，以往那种一梯十数

户，狭小的公用候梯空间、大体量的楼盘尽管使用率很高，但不会

再受欢迎，而具有一定豪华指标的楼盘将会日益受到追捧。

由此看来，单纯将使用率作为挑选商品房的指标是不够科学的。

辩真假：自己可以做验算

眼下，一些发展商除了以实用率的概念蒙骗购房人外，也有借

着购房人不懂行业规定的空隙，在阳台和公摊面积上作文章的。

根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规

定》中的定义，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳

台建筑面积，这说明，套内的使用面积中不应该包括阳台面积。但

现在有不少发展商将本不该算入套内使用面积的阳台面积拿来充

数，从而加大使用率。如：某项目所售的塔楼实际使用率不过72％，

但由于发展商将户内两个阳台混同于套内使用面积，作出使用率高

达76％的宣传，致使不少购房人误以为该项目具有超越其他项目的

优势。

由于使用率＝套内使用面积÷商品房销售面积，而商品房的销

售面积＝套内建筑面积（套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积）

＋分摊的公用建筑面积，因此，使用率的多少与分摊的公用建筑面

积的大小有关系。那么，在北京市公用建筑面积分摊暂行规定中，

应计入公摊与不可计入公摊的空间部位十分明确。但有个别不守规

矩的发展商，一方面，把不可计入公摊的部分放进公摊中，或将计

入公摊部分的面积加大；另一方面，用一个虚假的高使用率来吸引

购房人。

对此，有关专家提醒购房人，在选择自称高使率的住宅时，购

房人应该向发展商索要欲购楼座共有公用部分分摊表格，将所有应

计入公摊部位的面积累加起来，并可根据户型图提供的套内建筑面

积和套内使用面积作一个整楼使用率的计算，如果结果与发展商提

供的使用率有较大差异，可以确定问题不是出在以实用率偷换使用

率上，就是出在公摊部分以及阳台上。

莫被楼书蒙了眼

使用率的提法大多出现在楼书中，而楼书中只是楼盘销售过程

中的广告宣传。尽管目前市场上的楼书设计印制得十分豪华，甚至

有几十、上百页的，但如果你留意会发现，几乎所有的楼书都会在

封底或者哪块不起眼儿的边角上出现“较终以政府批准之图则及法

律文件为准”、“如有变化，恕不另行通知”的字样，也有用含混

的概念声明“图示面积为轴线面积”或“套内面积”（建筑面积？

使用面积？）的，而且这些提示语的字号往往小得不能再小了，不

仔细寻找肯定看不到。

发展商这样做用意十分明确，一是限度地招徕购房人，二

是用加声明的方法为一些错误概念打马虎眼，限度地规避风险。

这样的楼书从法律上讲不能作为合同的要约，只能算作一纸参考，

因此消费者不要轻信楼书中提供的数据，不要被楼书中的使用率蒙

了眼。

（中华工商时报 陆昀）