前日，馨莲茗园小区在政府监管下正式进行物业交接。此前，由于新老物业交接不畅，小区由业主自管一段时间。摄影/张晓玲 

    《物权法》实施后，基层职能部门对于业主自治的介入明显增多，其中有促进物业交接、化解纠纷的积极行动，也有导致业主提起行政复议或诉讼的“不作为”或越权行为。

    行政复议和诉讼案件增多

    “我们针对市建委的行政诉讼已经立案，很快就要开庭，”近日，朝阳时代庄园小区业委会成员告诉记者，在持续近两年的物业纠纷中，业委会认为市建委的有关批复损害了业主权益。而这，只是较近增多的行政复议或诉讼的一例。另一方面，《物权法》实施后，从近期社区动向来看，政府良性介入的案例也很多，比如宣武区有关单位监管馨莲茗园小区物业交接等。

    前银枫家园业委会主任北野认为，政府部门和业主一个依法行政，一个依法行使物权，本来是没有“关系”的，但是现在，这两者经常都超越了自己的权利范围，政府管得太多或管得不到位，业主行使权利也常常忽略了承担义务。

    北京市中级人民法院法官高海鹏认为，很多纠纷的内在原因在于，政府部门介入不足，对物业公司和业主双方权利义务的监管、规范、引导不够。

　　协调斡旋需放弃“管理”思维

    舒可心表示，作为物业纠纷的协调斡旋人应“没有立场”；高海鹏认为，对立法、行政机关而言，应完善对物业的立法规范，加强对物业公司的行政管理、对业主的宣传教育和组织引导，为业主和物业公司构建一个良好的沟通平台，此为治本之策。

    人大行政管理学院教授陈幽泓认为，目前关于社区自治的制度设计偏重于以行政行为方式来运作，受人为的制约比较多。例如，政府要求业主组织从筹备阶段就必须接受其监督和指导，区县的工作人员对业主大会决议具有近乎完全的否决权等。

    另一方面，众多民间组织难以将物业和开发商聚到一起协商解决问题。可企及的未来是，相关部门能逐渐理解物权和业主自治的真正意义，保持中立，放手培养业主组织，使其具有与物业、开发商谈判的能力。

 
　　■ 对话

　　推行分户验收制度减少质量争议

    ●北京市建委物业管理处处长赵成

    新京报：今年北京市社区的大概情况和纠纷产生原因？

    赵成：今年社区的情况不错，纠纷减少很多，目前主要的纠纷有开发问题纠纷、物业服务纠纷、居民之间的纠纷。物权之争不属于物业管理的范围，物权是法定的。今年上半年，市建委会同市司法局明确提出建立市、区（县）、街道（乡）、社区四级的物业管理纠纷人民调解网络，让百姓的纠纷有人管。

    新京报：听说建委要明确物业退出机制，具体情况怎么样？

    赵成：物业退出机制可以说一直都有，不合格的物业公司随时都有被清理出局的可能。从整个物业行业来看，今年市建委加大了监督执法检查力度，同时对一些做得不错的物业公司加以表扬。

    新京报：《物权法》实施对你的工作有什么影响？实施前后物业管理行业有哪些变化？

    赵成：实施之后，物管工作更忙碌，但有些事情是物业公司管不了的，比如，开发的和居民居住纠纷不属于物管范畴，市政配套不到位、居民违规养宠物、私搭乱建等，也不属于物业的职责。

    新京报：这些问题有解决的办法吗？

    赵成：目前已出台住宅及配套设施同步交付使用规定，并加强开发过程监管、推行住宅分户验收制度，减少质量争议纠纷。

　　■ 对话

    “关注信托等新生事物”

    ●北京物业服务党委书记赵春凯

    新京报：物业服务的主要职能是什么？

    赵春凯：对小区物业管理进行监管和指导、服务，为北京市物业管理市场的培育发展与规范提供保障，研究拟订北京市城镇物业管理工作的规章草案等，在这些工作当中，会侧重于物业指导方面的工作，加强对北京小区物业的监管和指导。

    新京报：今年主要做了些什么工作？

    赵春凯：制定了《住宅物业服务规范（二、三级）》，并于10月29日—11月9日在网上公示征求意见。《规范》由基本要求、房屋管理、共用设施设备运行维修养护等十二个服务项目组成，可以菜单式选用。

    新京报：对当下社区出现的信托制物管等怎么看？政府应该做些什么？

    赵春凯：对于目前有小区采用信托制的物业，这是新生事物，政府也在关注这个新生的物业管理方式是否有生命力，信托制物管可以说还处在初级阶段，具体能否实施下去，还要等时间来做判断，作为主管部门，原则上欢迎任何有创意的物管方式，但是要建立在和谐社会前提的情况下。（张晓玲 吴海花）

    案例1 馨莲茗园 -- 政府介入监管物业交接　　

    前日，宣武区馨莲茗园小区在政府监管下，正式进行物业交接。“基本交接完毕了，”据业委会主任于明哲说，当天宣武区建委物业科、房管局等工作人员、广外派出所民警均来到现场协调交接过程。此前，由于新老物业交接不畅，房管局等单位决定由业主自管了一段时间。

    业委会委员翟业虎介绍，4月15日，小区成立业委会。此后，在与老物业华纺正金物业公司就降低物业费、地库停车费等问题上多次协商未果。6月30日，业委会召开业主大会，78%的业主同意更换物业，但老物业拒不撤离。

    12月8日早，在业委会成员带领下，新物业员工正式接管小区。但据业主张秀艳回忆，那日晚7-8点左右，近百人携带可电击的警棍以及棍棒等试图冲进小区，在小区西门对维权业主进行殴打，场面混乱。不久后迅速出现的警方封堵各出口，将冲击人员控制在地下2层，市刑警总队、区政法委、物业科等相关部门都在小区商讨应急预案。

    经各方协调，当天晚上，物业科“责令”新物业和保安暂时撤离，小区暂时由业主自管，并将由政府出面，在几日后组织小区物业进行交接。天，业委会紧急招募30名业主充当临时物业人员，直至前日。

    昨日，广外派出所值班民警透露，12月8日到小区闹事的嫌疑人正在接受调查。

    ■ 业内讨论：政府介入并保持中立有助化解纠纷

    【分析】

    陈兵（光大花园业委会主任）：在这个案例中，物业科、派出所都表现得相当中立，介入也很及时，这是一个进步。在现实中，如果相关部门可以把一些法律上很明确的物权关系理清楚，创造一个良好的外部环境，就有利于业主依法行使管理社区事务的权利。

    舒可心：业主自治不等于社区自治，业主们对于物业管理主要是基于共有财产权的，政府部门只是提供公共服务，并行使监督指导、治安等方面的权利。纠纷发生时作为斡旋人一定得中立。

    【经验】

    于明哲：之前我们做了很多工作，比如所有文件都按相关法律法规准备齐全，业主大会成立、物业招标、备案都邀请相关部门监督指导，按政策要求依法办事。

    王嘉吾（太月园业委会主任）：业委会所“管”的只是社区里的“公共物业”部分，其他如治安等均应配合基层政府解决问题，别让政府觉得业委会是“添麻烦”的。另外，如果发现行政不作为，也可去上级投诉，促使其改进。

    案例2 九龙山庄 -- 行政复议收回幼儿园产权

    12月3日，九龙山庄业委会收到了北京市政府的行政复议决定书，告知他们，开发商九龙山庄房地产物业集团将小区幼儿园产权转给第三人属于违法行为，予以撤销。

    据业主介绍，今年8月13日，开发商到市建委将小区幼儿园产权转到第三人名下，市建委颁发了《房屋所有权证》，在用途一栏注明为“住宅”。业主们得知情况后，于9月5日向北京市政府申请行政复议，请求撤销该证。

    北京市政府有关人员当天便立案审理，并很快进行了调查，发现案情复杂后延迟30日审理完毕。据行政复议决定书称，调查得知北京市规委于1996年核发的九龙山庄建设工程规划许可附图显示，该争议房屋为小区幼儿园，但北京市建委因工作失误将《房屋所有权证》用途为“其他”，导致在8月13日，市建委为第三人办理了房屋产权证，用途更改为“住宅”，9月3日发现错误后又更改为“其他”。市建委承认了这一点，并称是登记错误，已于11月20日向第三人发出更正通知。

    决定书据此认为，8月13日市建委为第三人核发的产权证用途登记与规划许可图不符，确认该证违法，并予以撤销。

    ■ 业内讨论

    行政复议关键是得到有效事实证据

    【分析】

    舒可心：法律从来不会自动制止侵权行为发生，即使《物权法》实施了，也不能使得有关部门主动为业主争取权益，业主需要自己争取。权利受到行政力量侵犯，业主要提起行政复议或行政诉讼，其中较关键的是要掌握证据，不是自己说怎样怎样，而是得有事实证据。

    【经验】

    杨兆瑞：通过行政复议能成功拿回幼儿园产权，关键是找到了当年的建设过程规划许可附图，发现产权

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