分期支付头付款既可以减少头付压力，又可以节约银行利息，但这种房子在没有支付完头付前，由于没有产权证，则有可能被开发商再次抵押，便宜和风险到底哪个，近日宝星园推出的“头付分期”方式购房，就对购房人提出了这样的提问。
■便宜：三年的利息＋小的头付压力


　　业内人士介绍，有关部门近期强调了头付款不能低于房屋总价款的20%，因此开发商通过先垫付一部分头付款而后得到购房人在银行的按揭全款入账的“路子”越来越难走通；头付分期目前还较少有开发商采用，相关政策也对这种方式没有禁止性规定。


　　宝星园即是后一种情况。即签约后分3年付清头付款，3年期满后再去银行办理按揭贷款。此次参与“头付分期”方式售房房屋的全为现房带精装，购房人可以直接入住。与宝星园签订合同后，购房人需交纳保证金作为履行“头付分期”方案的保证，如购房人三年期满签订购房合同，该保证金转为购房款，否则，开发商不予退还。据悉，200平方米以下保证金为5万元，200平方米以上保证金为6万元，跃层保证金为8万元。


　　该项目销售总监王怡群告诉记者，由于购房人在3年之内不用向银行按揭贷款，免除了银行利息，对于购房人来说有着很大的优惠。而购房人3年之后才开始缴纳月供，到时购房人还可选择是购还是出租投资。


　　■风险：房产可能被抵押开发商也可能卷款


　　中国农业银行北京分行张先生告诉记者，目前金融政策并没有这方面的禁止性规定。张先生认为，如果开发商愿意把客户的还款风险分担到自己身上，并得到贷款银行的同意，“头付分期”这种营销方式是基本可行的。此外他认为，客户选择这种“头付分期”的方式购购住房还是划算的，因


　　为这只对开发商自身回款有压力，对客户来说，风险主有：交纳年头付款加上保证金总金额约10万元左右的房款后，因此期间不能办理产权证，一旦开发商抵押房产又无法还银行贷款可能把房产拍卖。这时，购房人的房款不好追回。但一般情况下，这种风险发生的概率很低，而且即使是交纳购房全款的一些楼盘，购房人在未把产权证办理到手之前也面临同样风险。另外一种风险则是开发商有可能卷款。


　　■头付分期房划不划算？账算清楚


　　有业内人士认为，宝星园的做法不过是已经被有关部门所禁止采用的“以租代售”售房方式的翻版而已。他告诉记者，以租代售的付款方式现在被较少的现房项目所采用。具体模式就是：初期客户以租赁的方式使用该房屋，在约定的期限到期后，客户如决定购购该处房屋，先前交付的租金转为购房款；如不购购，双方维持或解除租赁关系。而宝星园推出的“头付分期”在很大程度上就与此类似。 


　　宝星园销售总监王怡群则否认涉嫌“以租代售”。“以租代售”方式的租金相对于普通租赁市场价格高出很多，而“头付分期”方式中的部分头付款却远低于普通租赁市场价格。


　　购房人在购购头付分期房时，开发商求购房人交纳保证金作为履行“头付分期”方案的保证，如购房人三年期满签订贷款合同开始办理按揭，该保证金转为购房款，否则开发商不予退还。一套100万元的房子，头付20万元，分3年付，一年支付的头付款为6.6万元，加上5万元保证金，年支付的款项为11.6万元。这笔款项比一般情况下购购同等价格的房子交头付款少付8.4万元。同时，购头付分期房暂时先不必与开发商签约办理房屋贷款，三年后交清头付款后再向银行办理80万元房款的贷款。这样等于延迟办理三年贷款，根据目前的贷款规定，向银行借贷80万元的房屋抵押贷款，三年期的年利率为5.49%，到三年期满后付出的利息约为13.2万元。加上房子7000元/月左右的租价，一年的租金在8.4万元」郝蛘庋姆孔哟笤伎梢缘玫皆?0万元的实惠。


　　■律师提醒注意开发商实力是关键


　　北京律师协会房地产专业委员会委员邓律师认为，“头付分期”是开发商促销的一种手段。从房屋购卖关系来看，头付款应由购受人支付。但是，如果开发商愿意为业主先期垫付，法律是不禁止的。开发商代垫头付款，尤其是业主在三年以后才签订《贷款合同》，也就是说，三年以后银行贷款才能打到开发商账上，这样长的回款期限可能会影响开发商的开发进度和后续开发能力。但项目为现房，对购房人来讲，则存在的风险很小。


　　

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