某单位将在海淀区购购的房屋出售给单位职工，取暖费、物业管理费等一直由单位负责交纳。去年7月该单位申请政策性破产，得到批准后，已购购公房的职工有的下岗，有的分配到其它单位。此后，有30户职工的物业管理费和取暖费等无人负责交纳。住户不交物业管理费的理由主是：1、住房是房改房，不是纯商品房；2、单位原来承诺替职工交纳4年的物业管理费，此费不应由住户交。由于物业管理公司是经营性企业，管理费用收不上来，直接影响管理工作的正常运行，小区公共环境、设施的维护、保养也受到影响。同时这种拖欠物业管理费的行为，也侵害了已交纳物业管理费的其他住户的利益。请问这种情况应该怎样解决？某物业管理 
　　

　　目前对于这种情况，相关的房管部门还没有出台具体的文件，所以只能根据已有的法律、法规和北京市政府的有关规定来正确分析和处理。

　　根据北京市人民政府颁布的196号文件的规定，单位出售公房后，凡是该文件规定范围内的物业收费项目，由售房单位承担应由房屋产权人承担的物业费用。根据此项规定，单位在出售公房后，承担相应的物业费是没有异议的。在售房单位因某种原因导致破产或倒闭后，由谁交纳物业费就成了住户和物业公司争执的焦点。头先明确一点，物业公司提供物业服务是有偿的，因为物业公司本身就是经营性单位，不是政府福利机构，也就是说物业费肯定是交的，但该由谁交，就看具体情况了。可分为三种情况：

　　，售房单位被宣告破产，由其上级主管单位或其他承受单位来承受该单位的一切事务。那么根据权利和义务相统一的原则，承受单位不仅承担破产单位的权利，也承担其义务，而破产单位给单位职工交纳物业费就属于其义务之一，承受单位不得以任何理由来推脱，也不能换成别的方式来减轻自身的责任，例如求职工自己先交物业费，然后根据情况酌情给予报销，这种方式是违反北京市政府196号文件精神规定的。如果出现这种情况，破产单位职工可向有关政府部门投诉解决。这种情况物业费是不用住户来承担的，如果出现推拖现象，物业公司可依法向承受单位索物业费。而那些和原单位一次性购断的职工，原单位又没有承诺替交物业费的，不能向承受单位求替其交物业费。

　　，售房单位被宣告破产后，没有承受单位，但经过依法成立的清算组清算，按照法律规定的还债程序，在偿还单位所欠全部的债务后，如果还有剩余资产，单位职工可以根据当初在购公房时，单位所做出的给职工交纳一定年限物业费的书面承诺，向清算组申请求其给予兑现，由清算组通过一定的方式来替职工给物业公司交物业费用。在实践中，很多职工是因为单位承诺替其承担物业和其他的一些费用，才愿意购购公房的，所以对单位所做出的书面承诺，职工一定保管好，因为这可能就是将来维护自身权益的合法凭证。这种情况物业费也不用住户承担，物业公司可以和住户一起拿着破产单位的书面承诺向清算组索物业费。

　　第三，售房单位被宣告破产，没有承受单位，并经过清算组的清算，已经严重资不抵债，单位没有任何资产，对于这种情况，破产单位职工就没有可以依靠的基础了，而物业费又必须得交，根据《民法通则》“谁收益，谁承担”的基本原则，结果只能是住户自己来承担了。住户不能因为自身经济困难就拒交物业费，也不认为居住的是房改房就和一般的商品房的待遇不一样。从物业公司的管理角度来说，房改房和商品房是一样的，如果住户拒交的话，物业公司可以根据和住户签订的《住房公约》，来求住户承担违约责任。

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