商业地产策划顾问公司破解商业地产定位的困境

1、数据来源的可靠性。

　　新型产业的发展，行业数据的调查和积累，缺少权威性和可靠性，调查方式和分析主体的影响，也具有众多的偏差。数据作为支撑的可靠性和完整性，值得商榷。

2、市场调研的真实性。

　　在进行市场调研的设计或进行数据的采集过程中，是否具有符合被调查实际的调研设计，值得商榷。一些商业调查机构的数据是否准确，一些政府公布的数据是否具有参考性，值得筛选和慎重。

3、定位调整的随意性。

　　由于经营的动态性，后续运营面临的经济环境、消费环境的变化性，商业地产定位从投资开始到运营阶段，经历种种因素的影响，可能造成定位调整的变化，定位的随意性来自定位主体对于定位决策的怀疑，也有受到外力作用或不可抗力作用，导致定位的多次调整，使得定位近乎随意。

4、定位工具的单一性。

　　定位工具的单一性主要简历在几个主要的工具模型上如波特五力模型，市场分析模型，7P理论模型，SWOT模型，PEST模型，生命周期模型，共生模型。这些模型有的建立在以数据为支撑的基础上，有的建立在感性认识的分析基础上，各有有点和不足。

5、定位主体的趋利性。

　　商业投资是要求利润的和降低风险的。定位主体具有趋利性的特点。无论参与定位的主体有多少，也无路其角度和思路，方法和工具，总是倾向于利好和利己方面选择。政府要考虑政绩和社会公平，投资商要考虑利润和投资风险，开发商要考虑工期和成本与产出利润，运营商要考虑成本和利润，经营者要考虑成本和利润等等。

6、定位过程的仓促性。

　　由于专业能力的缺乏和定位工具的不足，再加上项目的时间要求、资金要求、政府要求、气候要求等因素，定位过程显得仓促，准备不够充分，造成定位过时或错误发生。

7、定位执行的变化性。

　　定位执行的变化性来自后续经营的空间环境发生了变化，或是开发主体、投资主体发生了变化。投资主体、开发主体发生了变化，对于资金、利润的要求就发生变化，导致赢利模式发生变化，也就导致定位发生变化。经营者在执行过程中，如运营、招商、经营、服务、产品等组织和执行就发生变化，导致定位执行发生整体变化。

8、定位导向的模糊性。

　　由于投资者、、运营者之间的配合的脱节、专业的脱节、目标利润和投资风险的脱节，对于定位的具体内容，缺少准确和准确的表达，形成定位导向的模糊性，只有个大概，整体的形象轮廓是模糊的。比如做商业MALL，做什么样的，业态组合如何，产品和服务如何，资金的投入产出如何，经营者的产品组合和服务组合如何，经营者的经营能力如何，经营者的服务模式和消费者的需求匹配度如何等等细节性的规划没有。

9、定位后续的动态性。
　　
　　后续运营、经营者的对于商业地产项目的定位的动态性把握是否能够持续经营，是否和原来的商业地产项目定位一致，是否能从空间上和时间上进行定位的延续和发展，定位后续的动态性把握是否到位和准确，直接影响商业地产的定位成功与否。

　　政府政绩的影响性。城市是发展少不了政府的引导和服务，傻瓜也多次的发展离不开政府的服务和引导。商业地产定位离不开政府对于城市规划、经济规划的影响，在固定的环境里，特定的政府政策和服务，直接关系到商业地产项目的成活。一些商业地产项目的失败，和政府的政绩趋向不无关系。政府的规划，直接决定着商业地产定位的命运。

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