商业地产策划公司分析：如何投资老年公寓地产？

　　一、老年地产的投资前景分析
　　目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）。据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以对老年地产的投资有着广阔的市场。
　　同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。

　　二、老年地产投资风险分析
　　（一）政策优惠无保障
　　由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者头要考虑的问题之一。一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对老年公寓的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是老年地产投资者头要面临的风险。
　　（二）新兴市场不稳定
　　老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。
　　（三）投资额高
　　老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。老年地产的建造一般要考虑以下要求：
　　要有功能性。充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，是老年人能够自由地在住宅内活动。家具、器具和设备要配置在便于老年人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。
　　要有安全性。地面材料尽量采用防滑处理。要排除高差和门槛，在厕所和浴室或协助老人用力的地方，要安装扶手，门窗的开启方式较好采用推拉式。有鲜明的色彩和照明，提醒老年人注意。
　　要有健康性。保持老年的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间较长，特别要考虑日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光；便于老人室外活动。使老人能够方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时要考虑加温设施。
　　要有私密性。老年人害怕孤独，社区在加强社会交往之外，同时注意老年人的生活隐私。老年人与儿女同住时，就要创造出未被疏远的氛围，同时又要注意生活隐私。老人与老人同住时，较好通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，使隐私得到保证。 便于改造老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多10～20年的时间，老年人生理将由健壮到衰老，住宅设计应当注意到老年人的需求，考虑隐蔽设计，便于增添设备、设施等改建工程，及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。
　　总之，只有充分考虑到老年人的切身需要，具有充分人性化设计的老年公寓，才能在市场上站稳脚跟，而作为这样标准的新一代房地产投资产品，其投资额必然高于普通房地产项目。
　　较高的投资额一方面给投资者的初始投资带来风险，也使其在销售时面临着风险。
　　高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，以北京太阳城老年地产为例，太阳城的平均房价自2004年到2007年要明显高于其周边普通住宅项目（如绿荫泉城、善缘小区）的平均价格，这就增加了投资者的销售风险。
　　（四）回收期长
　　由于老年地产的特殊性，使其客户可采取独特的入住形式，除普通的按揭贷款外，老年地产一般还采取房屋置换和倒按揭两种形式。
　　目前可以采取"以租换租"的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用；另外还可以采取"以旧换新"的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些"差价养老"的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。
　　在发达国家中，"倒按揭"是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻购下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种"倒按揭"的做法实际上还含有人寿保险的意义，虽然在我国还没有真正实施，但必将成为老年地产的发展方向。
　　另外，由于老年人的寿命限制，更多的老年人会更亲徕于以租赁的方式入住老年地产。
　　上述几种形式都需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。
　　（五）后期物业管理要求高
　　老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括针对老年人的保洁、饭、医疗等服务，这也使投资者需要考虑的风险之一。

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