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物流地产：商业地产的“新奶酪”

编辑：海南房产网发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天阅读 762 次

阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

物流地产：商业地产的“新奶酪”

摘要：
　　“商”字历来是当代中国人浓墨重彩的大写字眼，从百货大楼到超市，从综合市场到专业市场，从副食品市场到农产品市场到汽车专业大市场，商业地产的开发也不断“变脸”。

　　商业地产作为前几年一直在酝酿蓄势的物业品种，如今却群雄逐鹿、风云激荡。从几年前的小区商铺、建材市场开发热之后，今年“物流圈”的地产概念成为商业地产的“新奶酪”。

　　物流经济催生“物流地产”

　　物流业是当前政府鼓励发展的行业，即使在土地资源的出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。物流行业的快速增长也往往离不开大环境，据有关数据表明：我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期，目前市场规模超过2万亿元，并且根据专家的预测，未来几年我国物流市场将保持年均20%的速度增长。

　　政府把物流业作为中国未来经济发展的三大支柱产业之一后，开始建设各城市的物流园区。那麽物流经济会随着物流园区的启动，对商业地产和住宅地产格局的改变起到拉动的作用。物流园区启动了地产价值链，随之“物流地产”也伴随着物流经济的发展而更加深入人心。如此经济链条的结果就是：物流和地产的双赢。

　　随着几大城市物流园区的启动，政府大量资金的投入促使物流园区路通、物通、财通、信息通的物流经济露出锋芒。物流经济带动商家会对商业地产带来巨大的需求，物流产业的投资者、管理者、消费者等人员对住宅、公寓等生活地产需求也高速增长。物流经济推动地产经济的发展，同样地产经济也会促进物流经济的繁荣，物流经济和地产经济必然在同舟共济中实现双赢。

　　地产巨头疯抢“物流地产”

　　先是具有工业物流地产老大之称的美国普洛斯公司携带20亿美元登陆中国市场，计划今后5年在中国物流市场投资。据了解，普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，开发及管理超过120亿美元的资产。作为全球的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯总出租面积已超过2300万平方米。而与其他房地产投资信托不同的是，普洛斯专注于物流地产的投资业务。全球1000强企业中有近一半是普洛斯的客户，如宝洁、通用汽车、联合利华、HP和全球四大物流公司等。目前，它们在上海已合作开发了上海西北物流园区，并准备在苏州物流园区投资近3亿美元的资金，为该物流园提供普通仓储、保税仓储与出口监管仓储等。下一步普洛斯将进入广州、深圳、北京、天津等地。

　　然后在北京一项作为朝阳区十大工程之一和北京市吸引外资63个重大项目之一的物流港也开始启动，它是京城商业、物流业、地产业四大知名品牌：京泰集团、SOHO中国、嘉里建设和华远地产共同合作的物流地产项目。中坤集团负责开发的“物流地产”项目大钟寺国际物流广场也在建设中。北京珠江华北置业有限公司在北京丰台大红门启动建设一座项目总投资约30亿元、总建筑面积约40万平方米的北京国际轻纺贸易会展。成都市西南物流项目是北京中粮集团开发的，该项目是商业和物流相结合的市域商品物流配，服务范围辐射整个西南地区。物流将集管理、销售、展示、调配、货运、仓储等功能为一体，并设有酒店、公寓、住宅及专用物流信息化网络系统等配套设施。在中粮集团的战略布局中，之所以头先将其物流地产选在成都，主要是因为成都是中国西部经济较活跃的城市，已成为西南地区较重要的商品集聚地。

　　在广州，更是有过之而无不及。包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多房地产巨头正以迅雷不及掩耳之势四处圈地、迫切要介入“物流地产”这一领域，以期早一步抢占高地。

　　“物流地产”圈地廉价

　　地产巨头们疯狂的进军“物流地产”的背后又是什么呢？物流行业是国家鼓励发展的一个行业，即使是在地根紧缩的情况下，物流地产商也比较容易拿到地，而且是相对廉价的土地。

　　“拿地太便宜了”，富力地产总裁张力在2005年北京召开的富力季度业绩发布会露出对“物流地产”项目的兴奋。2004年4月左右，富力地产在广州花都区圈下1900亩地，该地块位于花东镇，处于航空物流园边缘，同时也具有机场快速路出口的地理优势。

　　富力地产总裁张力所说的“拿地太便宜了”到底是个什么概念？花东镇在2004年4月推出了3300亩的指标工业仓储用地，当时富力一口气吃下了1900亩，这3300亩土地价格为10万／亩，当时的3300亩地不到一个月就被抢光了。她说，至于富力怎样把工业用地转为物流用地，她不甚清楚。不过，富力地产拿下的1900亩价格肯定不会比每亩10万的价格高。而据记者了解，花东镇现有土地的地价为18万／亩。也就是说，富力几乎是以现有土地价格的一半拿下了现在用于做物流地产的用地，难怪富力地产总裁张力会说“拿地太便宜了”。富力的这个物流园区将是富力地产今年的主要经营开发项目之一，富力也因此借机进入物流地产领域。尽管由于规划图纸一再易稿，开工时间由今年的5月份再三推迟，但“公司已经计划投入十几个亿”的言论已悄然在内部传开。

　　北京中坤集团的一位内部人士告诉记者，开发高容积率的住宅马上就可以回收数以亿计的利润，而做物流地产未来的成长将带来丰厚的回报。房地产与物流地产的根本区别在于，开发房地产时，开发商较关心的是尽快卖完自己的房子。然而物流地产开发的收益却是在开发之后，不仅要建好市场，还要经营好市场，管理好市场，保持物业的持续增值能力。开发商心里有数，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是他们发家的资本。

　　早在今年3月底，北京珠江华北置业有限公司在北京丰台大红门启动建设一座项目总投资约30亿元、总建筑面积约40万平方米的北京国际轻纺贸易会展。而鲜为人知的是，珠江华北置业背后的巨人就是珠江投资。

　　“物流地产地价便宜一半。”物流业内一位不愿透露姓名的权威人士告诉记者。当初，中粮集团介入物流项目，做物流地产的开发，是因为以开办物流项目名义拿地，可以得到相对低廉的地价。对于物流地产开发商来说，影响其开发利润的关键在于土地成本，而廉价土地正是支撑其项目发展并取得不俗回报的较重要资本。记者调查后发现，国内很多地区物流项目用地比一般的商住开发用地的土地成本要低一半以上。虽然那位知情人没有向记者透露中粮集团所征土地的地价，但他承认，中粮集团的确在此项目中享受了物流用地的优惠政策。

　　显然，这也是今年以来很多房地产开发商将资本聚集到“物流地产”的一个重要原因。

　　“物流地产”房地产商的转型机遇

　　“现在正是介入物流地产开发的较佳时期，美林基业选择进入商业地产市场，商业地产开发虽然门槛较高，但一旦市场培育成熟，就会迎来可观的回报期。经过3至5年的市场培育后，就进入良性循环，每个月都可以有可观的租金收益，能吸聚大量的现金流支持集团的进一步发展，而且对于集团品牌的延伸也很有好处。”美林基业集团商业地产经营公司总经理何志军说。

　　北京市物流协会负责人梁伟说，“进军物流地产是地产商资本扩张的一种出路，物流地产与房地产有相似的地方，从房地产商转型为物流地产商，条件相比其它的投资商要成熟很多。像北京等城市随着城市区的发展，区的物流集散地需要更大的空间来承接，因此向市郊转移成为必然，房地产商获得了新的机会。或许，开发商还可以通过多途径的尝试，缓解宏观调控带来的巨大压力。然而，转向物流地产，或许是转型的较好机遇，同时会迎来更大的风险，比如：前期客源压力，运作模式压力，以及市场风险等问题。

　　为北京物流业盘家底

　　加快“三地一港”物流园区规划建设，推进现代物流配体系建设是原北京是商委负责人梁伟在2004年投入精力较多的另一项工作。据了解，2004年，北京市商委依据《中关村科技园海淀园商业发展规划》，对公主坟商业区和双榆树——大钟寺商业区两个市级商业进行了统一规划设计、整体提升改造，形成与国际化大都市相适应的现代化商业。研究制定了朝外大街总体建设方案，对功能定位、设施布局等进行全方位规划，启动２０万平方米的工程项目。加快了木樨园市级商业的建设，规范发展专业化服装批发市场，形成以服装经营为特色的商业，繁荣南城市场。

　　在梁伟的倡议下，北京市商委联合市统计局完成了对北京市物流的家底摸查工作。一项调查显示，目前北京市共有仓库１３４１８个，仓储容量４３４０．２万立方米，停车场１０３．２万平方米；装卸设备８４０１台；铁路专用线３７５条；货运车辆２０４３６辆。这些数据说明，北京的物流基础设施规模较大，存量资源相当丰富。

　　针对此次调查结果，市商委确定要加大社会资源整合力度，变原来一家一户企业单独的物流仓库、车辆组成联合体；变传统的储存加运输的简单物流转型为拥有采购、运输、搬运、加工、配等８项功能的现代物流。由北京市物流协会专门负责北京市物流发展工作的专业研究和指导工作。

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