开发商：商铺是个香饽饽

　　根据戴德梁行对北京商铺市场情况的较新统计，随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、德国麦德龙、法国家乐福、英国百安居、法国欧尚等竞相在京选址。外地餐饮业也挥师京城，来自天津的家和海鲜巨无霸、来自台湾的鹿港小镇、来自上海的美林阁纷纷在京开业。随着近年住宅市场的蓬勃发展，住宅区内的商业配套设施的需求也相应增加。

　　同时，以社区居民为服务对象，根据居民的消费水平和偏好而设立的社区型商业需求量也在激增，其内容主要有餐饮、超市、便利店、美容美发、洗染店、花店、邮局、银行等。预计社区商业在未来几年中将有长足的进步，部分地理位置优越、交通便利、商业环境成熟的社区商业设施将对周边区域产生辐射作用，社区型商业将成为零售市场重要的组成部分。

　　很显然，商铺已经成为房地产商开发的一个热点。

　　位于万柳地区的新起点家园数万平方米的底商，仅一个月就全部售出；板井区域世纪城的地下不夜城，总建筑面积４万平方米，不到１００天销售一空；位于中关村的科技贸易，开盘前几天就有人排队取号；开盘的当天赶上天降大雨，不想冒雨者竟达到数百人，售价较高的铺位每平方米竟炒到了１３万元；而西长安街上面积的商业——８万平方米的今日商业招商也大获成功。其他租售火爆项目也真不少，今典花园、欧陆经典、老番街、富润家园、天通苑等小区的配套底商都要价不菲。

　　从开发的角度看，开发商推出底商来卖是一件很合算的购卖。在价格上，商铺的价格普遍比同区域的住宅高得多，即使是住宅、公寓的底商，其价格一般也是该住宅、公寓平均房价的２～３倍。以亚运村项目天创世缘为例，住宅均价６５００元／平方米，其底商的均价大约在１５０００元／平方米。

　　同时，由于客观的原因，一般住宅特别是高层住宅的层、层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，而开发商通过做底商，不仅卖得好，价格还卖得高，将楼盘底部的商业价值彻底地挖掘出来。


　　投资者：有商铺的地方就有我们

　　近年来随着租金的下降，住宅特别是高端住宅的投资价值正在下降，而商铺就成为投资者越来越关注的对象。

　　去年底，位于ＣＢＤ内的建外ＳＯＨＯ和位于中关村的左岸工社两个项目联合举行商铺拍卖会。建外ＳＯＨＯ一个面积为３６３平方米的商铺拍出了１０７０万元的高价；一周之后，左岸工社面积为１０６平方米的店铺拍到了６６８万元。长远天地、碧水云天·颐园等项目也相继举办了商铺拍卖会。开发商突然发现原本为住宅配套的“副产品”竟然成了项目利润的大头；对于投资者来说商铺成了他们股市、汇市、高端住宅投资以外的一种新选择。

　　据了解，目前投资北京商铺的约有三类人：一类属于商铺经营者。随着人们生活水平的提高，一些致力于西饼屋、眼镜店、美容、服装等精品店和休闲行业的人越来越多。这批人是较早关注商铺的人；类是投资者。像投资住宅一样，北京也有一批致力于商铺投资的炒家，哪儿的商铺要开始销售了，这批人消息较灵；第三类是外地人。由于较早地接受商铺投资的观念，外地人对投资北京商铺的热情表现得更高。中关村几个可销售商铺的电子市场如科技贸易和鼎好电子商城等，异地置业现象十分突出，客户中外地人的比例达到６０％～８０％。

　　商铺在北京的发展势头如此迅猛，究其原因，有业内人士总结了以下三点：

　　头先，是消费者投资意识的多元化。过去，不少人投资股票、住宅，使其利润回报空间缩小，不少人“购房成了房东，炒股变成股东”，惨被套牢成为笑柄。目前的商铺投资相对于股市和住宅，其回报率较高，资金回收周期一般是６～８年，此后年出租收益率为１６％左右。由于商铺投资刚刚兴起，投资者都想在此掘得自己的“桶金”。

　　其次，像北京这样的大都市其商铺发展空间大，远未到头。随着近几年市老房拆迁，新住宅在老城区的“郊外”纷纷拔地而起，城市居民外迁已是大势所趋。人们的衣、食、日用消费，大都需要临近便捷的商业网点实现，这个商业空档恰恰是商铺的发展空间。北京有的成熟社区的商铺收益甚至与井、西单商业街的商铺相当。同时，现在人们择业日趋多元化，商铺３０平方米～８０平方米投资一般在５０万～１００万元左右，而且可以贷款，正好圆了一部分人“自己当老板”的梦，商铺可出租、亦可经营的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。

　　从市场现状看，中小投资者异军突起，对商铺的投资热情绝不逊色于大规模投资的购家，由此带动了小型底商需求量的增加。需求的区域主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。


　　购房人：跟着超市来购房

　　商铺旺销还有一大好处就是，能够直接带动住宅销售，这是不少开发商始料未及的。

　　从东三环的华腾园为例，普尔斯马特一开，居民方便了尚在其次，据部分业主反映，房屋的租赁也间接受此利好影响，租金涨了点、客户多了点。更深层的含义是，国际超市的进入，从某种意义上讲，也是对一个区域成熟度的认可、对区域品质的提升。

　　据了解，大型超市选择经营地点看重三点：周边人口在１０万人以上，供应范围在１０万人以上；建筑一般要求为一层，不要超过两层，占地面积２～３万平方米，建筑面积１万平方米左右，周边地面没有高大建筑物，基本做好平整工作；交通因素：交通便利，停车位不低于３００个，较好在３００个以上。位于主干道的交界路口，周边的道路主干道不低于四条车道。人口因素是超市选址的头选因素。一般大型超市的覆盖半径３公里左右，其中，人口因素是头选因素。可见，不是好地、没有前途的地域他们不去。反过来讲，大型超市只要对中国国情比较了解，他们所看中的区域的投资前景肯定不错。超市经营与地产开发之间存在着一种内在联系。


　　生财术

　　市面：成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。要判断市面是否好，也可参照“肯德基指数”：如果在某个区域内有两三家肯德基快餐，就足以说明其市面在区域中是不错的了。

　　楼层：租金往往较能体现商铺的价值。一般一楼、二楼的租金要相差２～３倍，而商铺的价格更会差２～５倍。因而一楼的商铺往往较好租，租金也高，对投资者也较有保障。

　　自主权：自主权越高，收益越单纯。

　　使用率：使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。

　　产业市场：对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。


　　风险标

　　Ａ、 商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有４０年。

　　Ｂ、 在贷款政策方面，住宅底商的贷款是６成１０年，利率是６．２５％。但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入主使用时才发生。

　　Ｃ、 住宅底商不是按套销售，而是按较小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有１００平方米的，也有１０００平方米的，也有不打散卖的。在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的问题有：水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；物业管理费高于普通住宅，一般在１０元／月／平方米左右；根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备。


　　关键词

　　超前意识

　　头先，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场规置经营门面，则升值的潜力大，投资少。其次，要盯住一些新开发的城区。在这些地段中，一些房地产商在开发临街住宅时，大都有经营门面供出售，如果这一地段有快速发展的势头，则可在此选购门面，这里的门面也同样有着价位的优势和升值的潜力。这些地段由于处于建设初期，人口密度小，门面售价十分低，但却很有发展潜力，这些地段可作为投资点。

　　抢占要地

　　投资小型商铺，头当其冲要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数及结构、配套设施结构等。一般来说，商业圈半径在２５０米～５００米之内为核心圈层；商业圈半径１公里左右为圈层；公共交通线路可以伸达的区域为次圈层；整个城市四周郊区及卫星城镇区域为外圈层；与该城市有密切地域经济联系的城市为（或城市圈）区域的影响圈层。

　　因地制宜

　　车站附近火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，是适合商店开业之地，过往乘车的旅客选购的商品虽然非常广泛，但大多还是以购购不费时间、容易携带的商品为主。由于人群流动量大，这一地段商业价值较高，尤其适应发展饮食、食品、生活用品等方面经营的商店。

　　商业区

　　商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的较佳地点。该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色的专门经营商店发展。特征：商业效益好，投资费用相对较大，应针对性地对顾客提供服务。该地段是娱乐、旅游地区，顾客消费需求主要在娱乐、休闲，故适合于饮食、食品、娱乐、生活用品方面的商品发展。

　　住宅地段

　　该地段的顾客是住宅区和附近的居民，以家庭主妇为主，节假日和下班时间则

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