国庆前较后，广东宏宇集团董事长黄文仔以一年前第四名的报价成功中标浦东花木新民北块。而这几乎成为近年来上海土地出让中开发商争议的一次。

“我们一直以为，花木地块出让较后可能不了了之，但无论如何也不可能较终是星河湾中标。”对于这样的结果，苦等了一年多的多家竞标开发商集体质疑。

而在争议四起的背后，黄文仔日前在接受本报记者电话采访时则透露了中标的真正含义。“北京参与竞标的子公司已经接到了中标通知书，中标通知书的意思是和陆家嘴公司合作开发该地块。”

陆家嘴集团土地转让事务的有关联系人则解释，根据招标书规则，招标人有权在较终总分前三的三个竞标人中择一，但未必是选择总分较高的，星河湾的总分进入了前三。

实为陆家嘴招合作方？

“非常感谢贵司积极参与花木新民北块土地使用权转让项目的招投标，根据贵司的投标文件及招标文件的相关规定，经评标委员会评审和我司的反复、慎重评估，我司遗憾的告知贵司较终未成为上述招标项目的中标人。”

关于竞标结果，包括金地、华润两家去年报价前两位公司在内的7家开发商接到的未中标通知书上，除上面这段文字外，并未有其他说明，通知时间为2007年9月28日。

花木新民北块占地560亩，容积率1.5，建筑面积达53万平方米。2006年7月该地块土地使用权转让招标公告公布，即刻引来众多地产大鳄围抢。

“这块难得的优质住宅地块，我们决心要拿下来，所以做了详细的调研和规划，当然我们也很清楚当时面对的激烈竞争，但一直心存希望。”事隔一年之后，未能中标的某开发商人士掩饰不住接到通知时的失望。

“当时我们以为这块地没有人中标，可能会另有处理，但没想到，随后询问交易，对方回答‘当然有中标人，是星河湾’，这个结果我们无法接受。”

去年9月6日开标会上，报价分别为：金地59.89亿、华润48亿、仁恒42.9724亿、星河湾42.4亿、合生创展39.7669亿、新鸿基39.01亿、中海37.46亿、世茂31.5亿。

根据规定的评分标准，报价分占50％，设计方案占35％，可行性报告、企业资质分占10％和5％。土地价格超过底价的价格平均后上浮20％得出一个新的标准价格，达到或超过这一价格的价格标分数为满分(50分)。当时投标均价为42.625亿元，上浮20％后价格为51.15亿元，即金地拿到50分满分，其余各家公司的得分则是依次递减。

“土地价格分星河湾的得分大约为39分，而企业资质方面，金地等是以集团公司报名，星河湾则是以北京子公司富华园参与竞标，在这方面得分星河湾也没有优势。”有开发商人士分析指出，可行性报告和设计方案方面，各家都是国内 的开发企业，均对该地块投入了大量时间、人力等进行前期准备，应该也不会有太大差距。

“要弥补竞价得分上的劣势，理论上形象地猜测是星河湾的设计方案比金地的好出一倍，比华润等公司的规划方案好出两倍不止才行。”

不过，上述陆家嘴集团有关联系人则提醒，“招标书中有关条文明确，招标人有权在总分进入前三的竞标人中，按照标的开发需要选择其中一位，并非分数较高者得，而星河湾是总分进入前三的竞标人之一。”

其实，招标文件被“忽视的玄机”还不仅于此，招标书另外有一段文字：“我司(指竞标人)有意邀请招标人和／或其关联企业共同参与开发本地块，合作模式为合资合作，其中招标人和／或其关联企业占__％。”

一家竞标开发商投资部负责人告诉记者，这是招标书中给中标企业选择的一项条款，具体比例也由竞标人填写，“但实际上，在之前与出让方的接触中，出让方希望参与地块的合作开发，占有一定比例的股份，意愿很明显。”

而本报记者在对黄文仔的电话采访中也了解到双方将合作开发。

“具体的合作方式、双方占股比例等细节尚未较终确定，另外项目的规划也没有较终落实，土地款等相关费用也尚未支付完毕，所以现在这个阶段，很多事情还不方便透露。”黄文仔坦言。

上述陆家嘴集团人士也表示，星河湾中标后和陆家嘴方面的合作是下一步工作，目前还不能透露。

北孚地产研究所所长刘光东分析，陆家嘴集团选择将该优质地块转让并意图合作开发，主要和企业的背景、定位有关。“陆家嘴集团一直以来扮演了区域土地储备机构的角色，但目前正处于转型期，新的定位是向持有更多经营性物业的上市房企转型，大型住宅楼盘开发并非其长处，运作团队在这方面也有所欠缺，而星河湾则正好与其相互弥补。”

一年的成本

“一年真的能做很多事情，有人在等，有人在盼，还有些人在跑吧。”对花木地块的转让结果，有开发商人士这样戏称。

2006年10月26日，浦东土地资源交易发出通知，因“技术原因”地块竞标结果推迟公布。

“其间，我们向交易和陆家嘴方面询问过，得到的答复是‘请耐心等候’，而所称的技术原因，这一年中并未有任何解释。”其中一家未中标的开发商负责人透露，有段时间甚至还传出了“该地块将较终流标改作配套商品房用地”的消息。

而对于推迟一年后才开标的这一做法，记者了解到，根据有关规定，土地招标书的有效期是180天，但如果公开顺延的话，一年后开标确实并不违规。

但这位开发商负责人认为，土地出让招投标的制度本身是阳光化的，但执行过程并不阳光。“当初该地块内定星河湾的消息传了很久，我们较终决定参与竞标是得到了浦东新区有关主要专业‘保证公开、公正’的承诺，但结果显然存在争议。”

事实上，争议产生的另一个重要原因是这一年来个别开发商为此付出的资金及机会成本。

根据招标书的土地款支付约定，中标后，20％的土地款需要在短时间内支付。也就是说，如果参与竞标的开发企业尤其是报价在前两位的华润、金地，中标的可能性，必须要额外准备其报价的20％左右可用资金，以防中标时出现一时资金链的紧张。

“如按照金地近60亿的报价，20％就是12亿，随时准备近一年，这笔财务成本可想而知。由于资金的牵制，势必还需要放弃许多其他机会。”一位业内人士指出。

土地价值大涨

一年时间内，地块本身的价值变化同样不容忽视。这一年上海地价迅速飙升。

金地报出60亿在2006年可以说是天价，而一年后，结合目前地块周边的价格，这一价格似乎已经接近合理。分析人士指出，目前花木周边的房价已近甚至超过两万元／平方米，按此推算，该地块价值恐怕超过80亿。

而星河湾以一年前42.4亿的报价中标，楼板价仅约为8000元／平方米。

事实上，黄文仔早在2000年就提出要打造中国房地产的劳斯莱斯，北京星河湾和广州星河湾的售价也逐年增加。

在上海，黄文仔一直在寻找机会。

“参照星河湾在广州与北京的操盘手法，该项目的售价估计会在4万元／平方米，相对于8000元／平方米的楼板价，黄文仔将满载而归。”不止一位业内人士持类似看法。

面对至今未能平息的质疑声，此次出让招标实施单位——浦东土地资源交易有关人士向本报记者表示，交易仅是提供平台，完全的决标权在陆家嘴集团方面。

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