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中国城市化对商业地产影响分析

编辑：海南房产网发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天阅读 1070 次

阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

中国城市化对商业地产影响分析

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2010年03月30日02:09

摘要：

　　城市化是指人口和产业活动在空间上集聚、乡村地区转变为城市地区的过程。城市化三大标志为：劳动力从产业向、三产业转移；城市人口在总人口中比重上升（较主要标志）；城市用地规模扩大。

　　中国城市化发展大体可以分为两个阶段：

　　改革开放以前，中国城市化发展缓慢，城乡二元分割的社会结构以及“上山下乡”的实施使得我国的城市化长期处于基本停滞状态。

　　改革开放以后，国民经济高速增长，城乡之间的壁垒逐渐松动并被打破，特别是乡镇企业的发展，使得中国城市化呈现出城镇迅速扩张、人口就地城市化为主的特点。城市化发展飞速，2008年，中国城市化水平达45.7%，北京、上海城市化率均高于80%。

　　随着中国宏观经济的持续增长和城市化进程的不断推进，城市人口聚集效应明显，城市居民收入和消费水平稳步提高，社会消费品零售额不断扩大，中国商业地产市场迎来广阔的发展空间，市场规模稳步上升，商业需求走势强劲，投资额、销售额不断攀高。除北京、上海等传统的热点城市外，重庆、成都、武汉、青岛等区域城市的商业地产市场也发展较快，市场占比也稳步提高。

1. 中国城市化对商业市场的影响分析

(1) 2008年中国城市化率达到45.7%，一线城市城市化率更高

图11：1990-2008年中国城市化率

数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com

图1 2：上海、北京城市化率走势图

数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com

　　2008年，我国城市化率达到45.7%，较1990年上升19.3个百分点，年均上升1.1个百分点。而一线城市的城市化发展水平更高，2008年上海城市化率达到87.5%，北京为84.9%。伴随着城市化水平的提高，中国及主要城市的宏观经济发展水平也迈上了新的台阶，对商业地产的需求也稳步增长。

(2) 写字楼市场领跑于宏观经济约2年左右

图1 3：1998-2009年办公楼销售面积、销售额与GDP和第三产业增加值增速

数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com

　　城市化是中国房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业地产市场的重要推动力，主要表现在以下两个方面：经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求；人口集聚以及居民收入和消费水平的提高，间接带来商业营业用房的需求。

　　伴随着中国快速城市化进程的稳步推进，国内GDP多年来保持高速增长。宏观经济以及服务业的发展是写字楼市场需求的重要影响因素。1998年以来，全国写字楼销售额和销售面积增长率滞后于宏观经济和第三产业增长率约两年。2005年，全国写字楼销售额和销售面积增长率达到一个阶段峰值，而全国GDP则于2007年达到阶段性较高值。而在国际金融危机的影响下，国内经济增速于2008年四季度降到阶段性低位，而写字楼市场已提前一年调整。

(3) 居民收入和消费水平较快增长，商业营业用房市场拥有较为坚实的市场基础

图1 4：中国城镇居民家庭人均可支配收入及其增速

数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com

图1 5：城镇居民家庭平均每人全年消费性支出及其增速

数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com

　　在经济保持较快增长的背景下，居民收入和消费水平一直保持较快增长，2009年城镇居民家庭人均可支配收入为17175元，较上年增长8.8%，2001年以来年均增速达到11.3%。

　　与此同时，居民消费支出增长迅速，2008年城镇居民家庭平均人均消费支出达11243元，较2007年增长12.5%，2001年以来年均增速为10.7%。

图1 6：商业营业用房销售额增速与社会消费品零售额以及国内生产总值增速

数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com

　　1998年以来，商业营业用房销售额市场领跑国内生产总值和社会零售品总额变化约一年半至2年的时间。国内生产总值和社会零售品总额增速分别于2007年和2008年达到阶段高位，而商业营业用房销售额则于2005年达到阶段性高点。2009年，当国内宏观经济向下调整时，商业营业用房销售额增速已于2008年达到历史低位。

(4) 主要城市写字楼市场：GDP和第三产业占比是城市写字楼销售额的重要影响因素

图1 7：主要城市2009年写字楼销售额与2008年国内生产总值（GDP）

数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com

　　从主要城市来看，反映整体经济总量的国内生产总值（GDP）是写字楼销售金额的重要影响因素，两者相关系数达到0.81。上海和北京市GDP在2008年分别为13698亿元和10488亿元，明显高于排名第三的广州市（8216亿元）。2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合计占同期全国写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州市，分别只有75亿元和71亿元。销售面积排名第三和第五位的杭州和成都，均属于区域性城市，第三产业占比分别达到46.3%和46.5%，是写字楼需求较高的重要原因。

图1 8：主要城市2009年写字楼销售面积与2008年第三产业比重

数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com

　　第三产业的发展程度对一个城市写字楼销售面积有重要影响。从主要城市来看，北京市的第三产业一直占比较高，2008年达到73.2%；2009年写字楼销售面积为256万平方米。销售面积排名的上海为203万平方米，第三产业占比为53.7%。两大城市写字楼销售面积合计占全国达30.3%。

(5) 主要城市商业营业用房销售额与社会消费品零售总额和人口显著正相关

图1 9：主要城市商业营业用房销售额与社会消费品零售额

数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com

　　与写字楼市场更多受宏观经济和第三产业影响不同，商业营业用房销售额与社会消费品零售总额显著正相关，相关系数达到0.83。2009年，商业营业用房销售额位居前两位的依次是北京和上海，分别达到300亿元和193亿元，合计占同期全国商业营业用房销售总额的13.7%；而社会消费品零售总额同样位居前两位。位居第3-5位的苏州、重庆和沈阳，商业营业用房销售额合计达到357亿元。排名前五位的城市合计占比为23.6%。

图 10：主要城市商业营业用房销售额与市区人口

数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com

　　主要城市商业营业用房销售面积与当地市区人口相关系数为0.59。商业营业用房销售面积排名的苏州达到200万平方米；排名的重庆，销售面积为157万平方米，市区人口位列第三位。商业营业用房销售面积排名第三、四位的为北京和上海，2007年市区人口位列一二位，分别达到1111万人和1290万人。

2. 城市化对商业地产和住宅市场影响的对比分析

(1) 先住宅地产、后商业地产是城市化和房地产市场发展的基本规律

　　大量外来人口向城市聚集是中国城市化发展的较直接体现，作为其生产生活必备条件的住房需求成为较直接、较迫切解决的事情，一方面是新进城人口的基本住房需求，另一方面是城市原住民的改善性需求。住宅市场在城市化发展的推动下进入快速增长期。

　　商业地产在城市化发展中要滞后于住宅地产的发展，有人流的聚集才会逐渐形成商务活动，才会引起商务需求进而拉动商业地产的发展。在一定程度上，商业地产的发展取决于住宅地产的发展规模及发展速度，具有很强的依赖性。

(2) 在城市化发展的不同阶段，不同物业的发展速度存在一定差异

　　根据历史经验，在GDP增长和城市化发展的不同阶段，不同物业的发展速度存在一定差异。城市人均GDP在8000美元以下时，住宅地产是房地产市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开；在城市人均GDP达到8000美元以上时，商业地产逐渐成为地产业的主角，甚至可能逐步代替住宅地产的龙头地位。

　　我们认为一线城市如北京、上海、深圳等城市的住宅地产发展水平将逐步趋缓，商业地产所占比重将逐步加强，并且在一定程度上提升商业地产的高端化、集中化、综合化发展；城市内部的功能化分区差异将进一步加强，持有型商业物业将成为未来商业市场的主角。

　　在二三线城市，城市化进程仍处于外扩式增长阶段，住宅地产在其中将扮演生力军的角色，在房地产市场的占比保持稳定甚至逐步

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