“房地产调控新政旨在控制房价而非打压地产行业，政府的房地产政策在降低杠杆率、抑制投机需求，与此同时增加供给。房地产是国内需求的关键，城镇化仍是2010年经济增长的主题。目前，居民部门和银行的房地产相关负债处于可控水平。”

5月14日，瑞银证券中国头席经济学家汪涛在接受记者采访时做如上表述。

国务院房地产新政4月中旬颁布之后，市场人士、房地产开发商、普通购房者、经济分析师们对于中国房地产市场的未来走向众说纷纭，分歧很大。而房地产行业的表现对于整体经济及其未来前景而言非常重要。房地产调控政策是否会因太严而造成整体建设活动和经济增长的急剧下滑？这可能是目前宏观经济中的疑问。这一问题的答案又取决于中国是否存在着全国性的房地产大泡沫以及房地产新政的主要目标和未来发展的轨迹。

汪涛认为，对于“泡沫”的问题，需要从房价上涨幅度、房价支付能力、居民负债率以及房地产建设总规模等各方面进行考察。而要评估调控政策可能产生的影响，必须评判房地产新政的目标及其将来可能演变的轨迹，也要分析房地产业对宏观经济的重要性、大城市房地产建设活动相对于保障性住房的重要性以及楼市下滑对银行、地方政府和大宗商品需求带来的可能影响。

从多个角度看，中国的房地产市场似乎在较近几个季度呈现出了“泡沫化”的特征。官方的统计数据显示，截至2010年3月，新建商品住宅价格较去年同期平均上涨了14%。汪涛说，瑞银计算出的简单平均售价则上涨得更多(40个大城市同比增长24%，北京则增长60%以上)。与此同时购房贷款余额增长了53%，居民部门的负债率在2009年增加了13个百分点。不过，这一危险态势延续的时间不长，尚不足以积累成全国范围的大泡沫。即使是经历了近期的快速上涨，居民部门的负债率仍不算高——占居民可支配收入的57%和GDP的24%。

她认为，近期房地产政策的目的是稳定房价，而不是打压整个房地产业或整体经济。此外，考虑到房地产业对整体经济的重要性，再加上政府对全球经济下行风险的担忧，一旦出现房价企稳或全球需求大幅走软的明确迹象，目前的一些临时性紧缩政策就可能放松。

一线城市住宅建设量约占全国的7%—8%，与保障性住房的规模相当。内陆中小城市房地产建设活动增加以及保障性住房建设加快将会部分抵消掉大城市可能出现的下滑。

汪涛表示，目前，一些城市的实施细则显得非常严厉，但仍不清楚有多少城市会从严贯彻实施的政策。市场信心已经受到打击，而政策面的不确定性将继续给市场带来压力。大城市的成交量已经出现下降，2010年下半年可能会出现价格和新开工面积双双下跌的情况。“我们认为全国范围内房价大幅下跌的情况不会出现，同时，并不认为建设活动或整体GDP增长处在崩盘的边缘，也不认为房地产会出现长时间的下调或银行体系正在面临巨大问题。”

瑞银维持今年房地产实际投资以及整体建设活动比去年平均增长10%—15%的预测。这意味着房地产建设从现在起增速逐步放缓，再考虑到去年下半年的高基数，今年下半年某些月份建设活动可能出现同比下降。与此相应的是，建筑材料和大宗商品进口的需求增长在下半年也将减弱。目前对GDP增速的基准预测是2010年和2011年分别增长10%和8.7%，并与固定资产投资一道逐季放缓。由于房地产调控政策的影响可能与全球需求走弱同时出现，因此对2011年的预测存在着略微的下行风险。

近来，地产类上市公司的股价出现了剧烈调整，汪涛分析，对投资者而言，房地产行业的风险在于政策不确定性导致市场情绪和预期改变；房地产调整滞后，可能与其他需求下滑同步；城镇化进程加速减少了未来增长潜力，增长放缓不可避免。

“房地产新政在实施过程中确实有一定的不确定性。但是政策当局不是认为整个房地产行业有巨大的泡沫，不是觉得整个经济已经过热，而是想要有针对性地、准确地控制房价，这当然有风险。用行政手段调控往往有过激的可能，这是需要关注的一个风险。”汪涛说。

如果房价真的出现了大幅下滑，对中国经济和银行体系会有哪些影响？汪涛分析，从去年年底房价快速上升至今，银行新增按揭贷款在贷款总额中的占比并不是特别大，而且由于房价涨升过快，出现下跌也不会跌到去年底的水平，因此，对银行资产的影响有限。据瑞银估算，银行按揭贷款中，贷款额和房产价值比不超过50%，也就是说银行是可以承受一定幅度的房价下跌的。

至于较近媒体报道银行压力测试可承受房价30%—40%的下跌，汪涛表示尚不清楚各个银行的情况。相对北京和深圳，房价下跌30%—40%对银行的影响不会太大，但如果是全国的均价下降30%—40%，影响则相当大，对此要作出具体判断。

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