商铺投资一般资金回收期为六至八年，年出租收益率在16%左右，但专家提醒———

　　近来，投资商铺成为许多投资者的热门话题，建外SOHO一个面积为363平方米的商铺曾拍出了1070万元的高价，左岸工社面积为106平方米的店铺也拍到了668万元。但是，在市场火爆的背后，专家提醒，在投资之前，应该问问自己是否具备商铺投资的知识，应该选择怎样的商铺来投资。

　　投资商铺主要有三类人

　　较近，世纪城筹建亚洲SHOPPINGMALL的消息引起广大投资者的期待，而北京财富、东方银座等房地产项目也在大推底商。据了解，目前北京投资商铺的主要有三类人：一类属于商铺经营者。随着人们生活水平的提高，一些致力于西饼屋、眼镜店、美容、服装等精品店和休闲行业的人越来越多，这批人是较早关注商铺的人；类是商铺炒家。像投资住宅一样，北京也有一批瞄准商铺投资的炒家，哪儿的商铺要开始销售了，这批人消息较灵通；第三类是外地人。由于较早地接受商铺投资的观念，外地人对投资北京商铺的热情更高。中关村几个可销售商铺的电子市场如科技贸易和鼎好电子商城等，异地置业现象十分突出，客户中外地人的比例达到60%至80%。

　　不过，投资商铺不可忘记风险。投资商铺虽然赢利前景看好，但并不是所有商铺都是赚钱的。

　　专家提醒，对于想投资小型商铺的投资者来说，头当其冲要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少。其次，要盯住一些新开发的城区。

　　以下几个指标可以作为投资时的参考：

　　一、市面和楼层因素。成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。租金往往较能体现商铺的价值。一楼的商铺往往较好租，租金也高，对投资者也较有保障。

　　二、使用率有多高，有没有自主权。自主权越高，收益越单纯。使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。

　　三、能否找准产业市场。准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。

　　此外，了解一些底商投资常识也是避免增加风险的重要因素。

　　，商业建筑的土地出让权要比住宅高，土地出让年限只有40年；，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是6成10年，利率是6.25%。第三，住宅底商不是按套销售，而是按较小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有100平方米的，也有1000平方米的。

　　在后期使用过程中以及硬件配备上也应注意：，水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；，物业管理费高于普通住宅，一般在10元每月每平方米左右；第三，根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备；第四，由于按面积出租，刚性的空置是住宅底商经营不可避免的。

　　一些业内人士进一步分析认为，对于投资者来说，因为开发费用比较高，底商经营项目要求较高，而消费人群又有限，投资者进入时一定要小心。

　　投资商铺回报率有多高

　　面对投资商铺在北京的迅猛发展势头，有业内人士分析了三方面的原因：

　　头先，是消费者投资意识的多元化。过去，不少投资于股票、住宅的人转投商铺，期望能从中淘得自己的“桶金”。

　　以北京某地段的商铺为例，30平方米至80平方米商铺的投资一般在50万至100万元左右，资金回收周期为6至8年，此后年出租收益率为16%左右。收益率不低，而且可以贷款。

　　其次，商铺可出租亦可经营的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。现在人们择业日趋多元化，商铺投资正好圆了一部分人“自己当老板”的梦。

　　第三，像北京这样的大都市商铺发展空间大，远未到头。随着近几年市老房拆迁，城市居民外迁已是大势所趋。

　　人们的衣、食、日用消费，大都需要临近便捷的商业网点实现，这个商业空当恰恰是商铺的发展空间。北京有的成熟社区的商铺收益甚至与井、西单商业街的商铺相当。

　　有人以朝外地区为例算了一笔账，以20600元每平方米的价格购入200平方米的底商，那么不含税的房屋总价为412万元，区域底商平均租金为12元每天每平方米，保守一点计算，扣掉一个月可能的空置，再扣掉5%面积的空置，这200平方米的年租金收入为(毛利)76.4万，估计5年左右收回本钱，相当于每10天收回1

　　平方米投资的速度。当然实际情况要比这复杂多了，但是这也

　　在某种程度上反映了目前北京底商一般5年至7年收回投资成本的经验数字。

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