针对越来越多的购房人想从购房中得到额外，精明的开发商便适时地推出了各种投资型产品。继前段时间小户型投资风行一时，如今，产权式酒店、酒店式公寓的不断推出，再次掀起了投资者的投资高潮，使其成为楼市的一条独特的风景线。

　　无论是产权式酒店还是酒店式公寓，都以其面积小、总价低、资金回笼快的特点，吸引着众多投资者的眼球。

　　从本市近日开盘销售的准四产权式酒店———美丽园大酒店的销售情况来看，投资者大多是年龄在25－50岁左右的中高层收入者。每一个投资者一般会登记2－3套客房，且多以50平方米左右为主。而面积在90平方米左右的套房，则很少有人问津。酒店式公寓的投资者和产权式酒店投资者情况基本一致，更有将酒店式公寓的一个楼层全部购下作为投资的投资者。

　　此外，在投资方式选择上，大多购房者选择银行按揭，只有为数不多的购房者选择一次性付款。由于绝大部分产权式酒店只要付完头期款，后续的按揭支付可以通过经营回报收益来解决，投资者几乎没有财务负担。而酒店式公寓的头付也比较低，往往只要总款的30％即可，而且还款年限与一般住宅商业贷款一样，可贷到20年或30年。

　　业内人士表示说，投资者要想获得回报丰厚、收益风险控制简单的小户型，产权式酒店、酒店式公寓都是不错的选择。两者作为新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄投资相比，在同等投资预期的前提下其投资风险相对较小。

　　投资者李先生解释说，产权式酒店是将客房产权分割出售给小业主，小业主再将客房返租给酒店统一管理，酒店每年给予投资者总房款一定比例的。如果在正规的操作程序下，投资者和房产商住往可以达到双赢。

　　也就是说，购购总房价在90万元、面积46平方米的酒店客房,头付36万元之后，前5年每年支出12662.78元，后5年每年支出8162.78元，10年总支出为104127.80元。再扣除10年间每年免费享用15天的费用，即总投资40万元左右，就可以得到这间房子。

　　同样，在同一地段，以一套总价在78万元，面积56平方米左右的酒店式公寓为例，月租金在1100－1300美元，扣除一部分的酒店管理，税金等费用后，每年净收入约9万元，回报率一般可达到10％左右。

　　投资者通常在投资产权式酒店、酒店式公寓时关心较多的是投资目标的硬件设施。如是否配置空调、集中热水，住户是否真正享受到酒店的硬件设施等这些方面。其实，投资这两个项目的关键是物业管理水平的高低和是否有充足的租客来源，尤其是境外商务、旅游客源。

　　产权式酒店、酒店式公寓两者都是与国际商务习惯接轨的高端物业项目，其主要面对的是境外企业、跨国公司的驻上海中短期办事人员。如果聘用知名度高、管理实力强的酒店管理公司进行管理，就可以获得稳定的客源，保证良好的出租率。业内人士表示说，产权式酒店、酒店式公寓的率，其实就是出租率，只有提高出租率，才能增加率并降低投资风险。

　　目前，位于本市延安西路的“莫奈印象”酒店式公寓，所聘请的豪生国际酒店集团公司就是个不错的例子。据该集团的章伟信董事长介绍，他们将启动全球配房分销系统之一伽利略系统，为该集团所管理的物业获得持续的国际客源提供保证。

　　伽利略系统是全球航空业的配房分销系统之一。它连接全球很多家旅游代理商、航空公司、车辆租赁等企业。无论客户在哪儿，也不管是商务需要还是个人旅游，都可以在订机票的同时，通过这个系统预定适合自己的房间，这样既方便了客户，也为物业的客源提供了良好的保障。当然，一般酒店的订房量大多来自具有稳定客源的旅行社，网络订房只是其中之一。

　　尽管产权式酒店、酒店式公寓都有其不错的回报。但两者毕竟不是面向大众的普通住宅产品。既然是投资方式，就不可避免具有风险，投资时需格外谨慎。

　　对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但是产权拥有者很难把握它的率，因为他的项目特性决定必须是聘请或委托专业的酒店管理公司来经营管理，不是由自己来控制这一市场层面的盈亏。也就是说，率的高低和风险的大小取决于酒店将来的经营状况，而不仅仅是取决于开发商的承诺。某些开发商承诺的10－30％的高额、固定的回报可能是精心设置的陷阱。酒店经营利润的计算大多是按80－100％的入住率乐观估计的。如果达不到这个入住率，经营效益就实现不了，一旦出现经营亏损根本没有利润可分，投资者便被“套牢”。对于有意购购产权式酒店的投资者来说，要理性地评估未来收益，不要迷信开发商关于率的吹嘘。

　　而对酒店式公寓而言，理论上讲，投资者拥有房子的产权，即成为公寓的小业主。两年后这些小业主可以成立自己的业主委员会，业主委员会可以代表小业主，对开发商原先聘请的酒店管理公司进行监督，并反映小业主合理的意见。一旦酒店管理公司签订的合同到期、或是经营出现亏损等问题时，业主们可以通过投票决定是否继续聘用原有的酒店管理公司。但是，有些酒店式公寓在销售时，开发商会要求购房者签订一份在几年内不得享有自住权、使用权的合同。因此，专家提醒投资者，在投资这样的物业时，不要被商家极力的推荐所左右，一定要保持清醒的头脑，理性地选择投资项目。

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