当度假和休闲旅游成为中国越来越亮丽的风景线，产权式酒店这一新的物业形态也开始在中国蓬勃发展。这不仅增加了很多个人投资者的投资品种，而且也改变了投资者的投资理念和投资方式。那么产权式酒店这一新的投资产品会不会成为投资者的饕餮大餐?

◆产权式酒店的内涵及特征

产权式酒店即投资者购购酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司的的一定期限免费入住权。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购购后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。产权式酒店一般具有以下特征：

1．业主拥有酒店独立产权。投资者可一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但无经营权。

2．酒店式管理。产权式酒店作为酒店的一种类型，提供各种酒店式服务，如家居清洁、餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务，一般管理费较高。

3．兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可用来居住度假，也可用来投资。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。

◆产权式酒店在中国的发展现状及其原因所在

产权式酒店在国外发展的如火如荼。但在中国的发展道路却并不平坦。20世纪90年代，深圳在国内较早引进了产权式酒店概念，海南紧随其后，在1999年底率先将中国个五产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假推向了市场。其后，产权式酒店的数量开始呈现几何状增长。特别是近几年，在国内很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。

但是在数量增长的同时，产权式酒店出现的问题和矛盾同样突出。中国个产权式度假酒店“南海传说”的开发商与业主就因利益纠纷对簿公堂；成都市四岭雪酒店事件中，开发商携款潜逃，200多名业主损失惨重，更让产权式酒店遭遇信任危机。诸如开发商承诺的利润率与实际收益存在巨大落差的现象则屡见不鲜。产权式酒店在中国遭遇水土不服?经过研究发现，目前产权式酒店在中国的发展窘迫有着深层次的原因：

1．产权式酒店的诚信危机。这个诚信危机主要来源于开发商，部分开发商开发产权式酒店的动机并不单纯。一部分开发商为了盘活许多停建多年的“半拉子”楼盘，摇身一变成为光彩夺目的产权式度假酒店，往往只是一个美丽的概念而缺乏实质的价值。更有部分开发商建设产权式度假酒店的目的就是为了圈钱融资，缓解自身的资金压力，投资者的利益被抛诸脑后。还有部分开发商重开发轻管理，在成本收回后对酒店的管理缺乏热情，致使酒店经营不善，对消费者的投资承诺成为泡影，为日后的利益纠纷埋下隐患。

2．在中国有关产权式酒店的法律法规还很不健全。目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。投资者一旦与开发商发生纠纷和分歧，利益受到威胁，可能面临自身利益得不到有效保障的不利情况。这也导致了部分开发商有持无恐，欺骗投资者的情况屡屡发生。

3．产权式酒店的价格偏高。据了解，目前国内产权酒店标准间一般标价20万元到40万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均头付8000美元计算，目前国内产权酒店头付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是 品，城市工薪多数不具备购购能力。

4．产权式酒店在分时度假方面照搬外国模式，与中国实际不符，投资者分时度假受限很多。国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。

5．目前中国的产权式酒店的市场比较混乱，重复建设，盲目上马的现象比较普遍。在国外，产权式酒店主要位于风景名胜区，且数量有限，但在中国，产权式酒店近几年的放量呈井喷态势。不仅在风景名胜区星罗密布，而且在大中城市中遍地开花。泥沙俱下的现实注定了很多产权式酒店的经营惨淡。

◆产权式酒店在中国未来的投资前景

虽然在目前中国，产权式酒店出现了诸多问题，但是也有部分产权式酒店经营状况良好。如北京“城”、海航产权式酒店等。产权式酒店的未来投资前景依然可以用乐观来形容。经历了近十年的发展，产权式酒店逐步褪出毫无内在的浮华，价值重新被认识。未来众多利好消息将推动产权式酒店在中国走向成熟：

，宏观经济环境有利于产权式酒店的发展。从产品发展历史来看，产权式酒店诞生于20世纪70年代，当时正值欧美发达国家逐步进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，因此从市场背景来看，产权式度假酒店的产生，是富裕人群兴起、度假旅游模式发展趋向成熟的经济产物。而从当前国内经济的发展形势来看，以长三角、环渤海湾为代表的经济发达地区在经济发展中正呈现出许多与当时欧美国家相类似的特征，而这一阶段正是产权酒店产生以及高速发展的黄金时代。以环渤海湾地区为例，作为中国经济较发达的经济区域之一，产权式酒店已经呈现繁荣发展态势。基本已经形成北京延庆、通州的旅游区产权式酒店群和北京、天津、大连、青岛等城市的产权式酒店群。由于本区域优美的风景、深厚的文化沉淀和庞大的消费群，环渤海湾特别是大北京区的产权式酒店市场发展成熟度也位居中国前列。

图：环渤海地区产权式酒店主要集中区域

资料来源：上海五合智库(WISENOVA)

，产权式酒店将逐步走向正规化。随着产权式酒店市场的规范以及法律法规的相对完善，市场和法律的推手必然将冲刷泥沙，留下真金。部分不良开发商的短期行为将被遏止，将有更多知名的中外开发商进入这个市场。绝大部分知名开发商视品牌为企业灵魂，强调产权式酒店长远发展，邀请知名酒店管理公司参与管理，力求与投资者实行双赢，决不允许有损企业形象的状况发生。正是由于知名开发商的行业规范效应，产权式酒店的本来面貌将被还原。

第三，从物业经营和房产投资角度来看，产权式度假酒店与住宅房产或者一般的商铺产品相比，较显著的不同就是酒店客房作为面向旅游的经营型物业，通常具有较为稳定的现金流，从而使物业的保值、增值得到了更为可靠的保证。尤其是一些位于旅游景区内、具有良好的规划设计水平和鲜明文化特色的项目，其现金流的稳定性将更其显著，因此从投资的角度来看，在市场成熟的条件下，产权式度假酒店客房投资的稳定性和抗风险能力较一般住宅房产和普通商铺产品而言具有相对显著的优势，更适宜于长线投资。

◆如何投资产权式酒店?

正是由于产权式酒店的高风险和高收益，让投资者对产权式酒店的态度暖昧。有的投资者把产权式酒店比作魔鬼，心存余悸，而有的投资者却把产权式酒店比作天使，楚楚动人。其实，产权式酒店自身并无对错，关键是投资者在投资产权式酒店时应该冷静思考和分析。有以下的几个问题尤其值得投资者加倍注意：

头先，应该了解产权式酒店开发商的背景。一般而言，选择知名开发商，可以得到更大的保障。由于知名开发商注重企业形象，所以对产权式酒店项目一般追求长期投入，在装修、酒店档次和规模等方面有严格的把关标准。选择一般开发商有可能存在较大风险。

其次，应该对产权式酒店本身物业进行考量。要根据物业的地理位置，经营方式对酒店的发展前景进行深入分析。投资者的投资收益率很大程度上来源于酒店的入住率和收益状况，而入住率和收益则与项目的地理位置和经营方式密切相关。如果项目的位置较偏僻，经营方式落后，不能吸引游客入住，则对投资者的收益产生直接影响，

再次，应该选择有知名的酒店管理公司管理的产权式酒店。好的酒店管理公司的管理模式和营销方法会对极大程度的提高酒店的收益率。正是鉴于此，所以越来越多的酒店管理公司介入到中国的产权式酒店市场。如北京的中欣戴斯酒店，昆明的中城速8酒店等，目前经营状况良好，基本兑现了酒店销售前的投资高回报承诺。

第四，应该考虑产权式酒店的退出机制。产权式酒店投资属不动产投资，投资者要考虑其变现能力如何。产权式酒店大多是分期付款，可以通过转按揭的方式进行变现。有的酒店可以替业主进行转让。对各种退出机制进行分析，避免投资陷阱。

第五，理性对待率。一般而言，开发商为了吸引投资者，总是打着高回报率的旗号。而这个率往往计算的是较乐观的状况。但是产权式酒店的率主要取决于酒店的经营状况。国外的产权式酒店一般率在6—8％左右，但目前中国的产权式酒店率一般在低于这个标准。如果率远高于8％。投资者就应该理性分析对待。

　　　　　(作者：上海五合智库(WISENOVA)总经理 邹毅 五合国际(5+Werkhart)集团总顾问 刘力博士)

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