很多人有这种感觉：市场上已没房子可购，不是开盘时间未定，就是已经卖完，再不就是价格太贵，总之是很难找到自己想购的房子。

　　业内人士早就发出声音：楼市有泡沫了、将出现拐点了……可房价还是涨、涨、涨，总还有人购、购、购，于是各种声音又渐渐淡去：看不懂，不知道房价的顶部会在哪里。

　　在这样的市道中，你还想购房吗？又该怎么购房呢？一些熟悉市场的营销人员告诉我们———

　　解读推销技巧

　　其实，无房可购或无房可卖的现象，一定程度上也是推销技巧使然。发展商、代理商运用营销手段造成房源紧张局面，借以推高楼价，本无可厚非，谁不想多赚钱呢？可是作为购房者来说，是否要“中招”、“跟疯”，则需要自己的冷静权衡。

　　“包租”空置风险自己担

　　按照政府的有关规定，在销售中“包租”是不允许的，但在市场上种种变相包租并不少，比如将包租行为列入合同附件，或另签补充协议。这种情况在酒店式公寓、小户型楼盘和边角房的包装上较为多见。

　　让我们举例来说：一套100m2的房子，假设毛坯的房价为5700元/m2，租金的市场价为2500元/月；如果包租的话，楼盘方面通常会推出比市场价更诱人的回报率，比如包租租金提高为3000元/月，并能一次性打入购房者的账号，这听起来真是很有吸引力。

　　可事实上，发展商一定会把空置风险转嫁到购房者身上：假如预测年空置损失约3万元，分摊到面积就是300元/m2。

　　包租头先需要装修，如果装修费用为1000元/m2，按说带包租的销售价应该是6700元/m2，可实际上发展商的开价一定会在7000元/m2以上（含分摊的空置风险）。但不知情的购房者或许会以为房价已经涨到这么高，或者发展商调整一下装修报价也是太容易的事。

　　所以，如果购房者没有出租打算的话，就别购能包租的房子。另外，如果包租租金过于诱人，也往往会是个陷阱：头期包租结束后，市场租金价的落差还是得自己承担，率自是大大降低。

　　封盘等愿者上钩

　　发展商、代理商如果预期房价还会涨高，就会封盘等待，他可以继续积累客户，或晚点去办预售许可证，这不能算作囤积房子吧。这种情况在轨道交通、大型绿地等市政利好即将兑现前时常会发生。

　　如果购房者认定了非购这个楼盘，那也就只能等了。但在目前市道，倒可借鉴“新上海人”的选房思路：他们很少地域概念，只要性价比合适、交通便捷的地方都愿意去。有时候真的会“退一步海阔天空”。

　　“奉”品质感打折

　　“购一一”之类的促销手段，在楼市早已屡见不鲜了。较夸张的要属上海康城，房子（给体育明星）、游艇、桥车都有过，较新的“奉”是15%楼价或1公斤千足黄金！

　　其实天下没有白的筵席，阁楼、露台之类，其实已把“奉”的价值分摊到房价中；而像上海康城之类，如果发展商不是在“布施”或定价虚高，则一定会把“奉”值追加到后期开发的房价中去———那么现在购入是划算的。应该说，上海康城，无论房型、环境、建筑品质都是相当精益求精，多次在楼市中引起轰动，目前4880~5288元/m2的价格（还要退还15%）至少也物有所值，但这种营销，反而令楼盘的内在品质显得可疑，只能吸引更多猎奇、贪便宜的客户。对于这类楼盘，购房者当仔细分析，如追求实惠居住，可以果断购入；如追求品质感，只怕这类小区已被营销商搞坏了。

　　自住购房策略

　　■找关系

　　如今购房要找关系，这是非常实际而中肯的建议。并不是要通过关系寻求价格优惠，而只是为了购到房子！———了解何时开盘？能否争取不用排队？

　　■多跑多看

　　以前获得购房信息，是通过看报纸、看广告，而现在，等从媒体上获得消息，往往一套房子后面已有好多客户等着了。“开盘就是收盘”，这是发展商较得意的营销效果。所以，要尽早获得新盘信息，只能自己去目标地段找，多跑多看，争取在时间捕捉楼盘。

　　■看中别犹豫

　　目前的行情是，房价月月涨，所以看中的房子一定别犹豫。有的人经朋友介绍去购相同的楼盘，只因登记晚了几个号，或调整了一下楼层或单元位置，就涨了百十元。遇到这种情况，只要对房子还满意，就别心理不平衡，有时候稍有迟疑，就会导致步步踏空。

　　投资购房策略

　　■分清投资长短线

　　如果是投资性购房，一定要明确，自己是准备做长线还是短线？如果是为了出租，要了解目前的出租年回报率只有5%左右，别期望值太高；如果是为了赚差价，目前中高价房的涨幅空间已很少，要考虑万一套牢，自己是否能够承担？

　　■避免“炒房变成房东”

　　这类憾事正越来越多。有的人同时贷款投资几套房子，在价格增幅不能达到他们预期时，只能放弃赚差价而先出租；而租金也在下降，甚至出现了空置，还款压力就骤然增加。有的人57万元购进的房子，67万元抛出，表面上赚了10万元，实际上，扣除各种交易税费及银行贷款利息，有时还要扣除装修投入，真正净赚的也就三五万元。

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