近几年，在上海整个商业的积极发展过程中，商圈的重要性已经被很多人所认识，虽然我们对商圈的研究还是刚刚起步，但对于商业企业的从业人员而言，必须对自己所处商圈方方面面了如指掌，才有可能获得的收益。

　　影响商圈繁荣的因素

　　从对商圈影响的因素来看，一般可以分为外在条件（形成商圈的条件）与内在条件（支持商圈的条件）等两大方面。外在条件因素再可细分成“量”与“质”两大元素。内在条件因素亦可细分成“自身”及“配套”两大条件。

决定零售商圈具备条件

外在条件 （形成商圈的条件）

量的元素

人口数量（城市人口、周边人口）

人口密度

交通道路

质的元素

文化水平、年龄性别、职业

收入水平、消费形态、消费能力

内在条件（支持商圈的条件）

自身性条件

产业结构

市政计划，商业综合开发计划

商业（街）的规模（商店数、面积）.

商品结构、业种结构及其配置

商品类（业种类）店铺数，卖场面积

大型卖场店及主力店的经营状况 促销、物业管理能力

配套性条件

公共服务机构

文化休闲设施

公共设施配套

　　商圈形成的七个阶段

　　商圈的发展会因收入水平、消费行为等作一些改变，笔者把它们分为七个阶段，而每一阶段在“业种”与“业态”的组成上有些不同。

　　商圈形成的阶段

　　发展阶段 业种构成 业态 在上海类似形态 参考地区

　　阶段

　　形成期 农贸品为（以点的分布为主） 主要的形态是着重于“什么商品都卖”即所谓的杂货店 各地弄堂 各新村、小区

　　阶段

　　初生成长期 农贸品+生活基本必需品 新店的形成或转形，即前述的杂货店增加商品内容，并注重店环境 小区商圈 绿地世纪商业城

　　第三阶段

　　成长期 农贸品+日常生活便利品+选购性商品 相关商店产生三业种交互的店铺如超级市场 社区商圈 彭浦新村、塘桥

　　第四阶段

　　强化期 日常便利性商品+选购性商品更强化 选购性商品中，流行性、趣味性商品增加，新店铺也会产生进而整个商圈气氛形成 区域商圈 张杨路、昌里路、武宁路

　　第五阶段

　　多元期 选购性商品+日常便利品+专门性商品 文化性、流行性、个性、 性、专门性的商品渐增，新店铺产生或是转形 专业商圈 新天地、仙霞路

　　第六阶段

　　扩展期 选购性商品+日常便利品+专门性商品+娱乐、餐饮 整个商店街服务消费的内容扩大，而且吸引力增加。 副商圈 徐家汇商圈、中山公园

　　第七阶段

　　成熟期 综合性业种，或专门性业种 集食品、餐饮、便利性、选购性等商品一体的专业商业街可能形成。 市商圈 人民广场

　　投资者需全面考虑的问题

　　了解了影响商圈的一些因素之后，投资者在商业街投资前，就必须对这些问题有一个全面的考虑，要有个全盘规划，才能达到经营的目标。另外对于一些要素如 “形成商圈的条件”与“支持商圈的条件”，以及商圈发展的阶段，也必须在予以测定后再决定应展开的诸项活动与措施。

　　分析 内容

　　对客流分析 如距离车站、换乘站、商圈的远近、周边设施与人流量等

　　地形规模 如地点优劣、地块面积、可供使用的营业面积等。

　　法规规定 如容积率、高度、用途或其他相关法规上的限制等

市政设施情况 如上、下水道、水电、煤气等的供给情况

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