商业地产策划：便利店店铺环境(商圈确定)与开店地点选择分析

以下是引用片段：
店铺开发的成功与否，其中的商团调查与店址评估，占有十分重要的地位。

一．商圈确定

　　通过商圈调查，可以预估便利店座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。
　【商圈的意义及其重要性】
　　　商圈，意指在便利店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米，乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素)，视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。
　　　一般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估时必须面面俱到。
　　经营一家成功的便利店，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率，达60％。因此如何选择一个好的商圈，对便利店日后的经营发展，有很大的影响。
　【商圈的类别】
　　商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。
　　 1、商圈设定分类
　　 商圈的设定大致上可分为两种型态。
　　 (1) 徒步为主的商圈。徒步为主的商圈，例如商业区、住宅区等，以店为，半径约300米，以走得到且快速方便为主。
　　 (2 )车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商困大多设置于郊外或下斑路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。
　　 2、商困以区域大小的分类
　　 以区域的大小加以分类，则有下列几种型态。
　　 (1) 邻近型。其商困的设定大约在半径200—500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。
　　 (2) 地区型。其商团的设定一般在半径1千米，人们称之为生活商圈。
　　 (3) 大地区型。此为地区更广的商圈。
　　 (4) 副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。
　　 (5) 都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。商圈的特性
　　 商圈的特性若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。
　　 1、住宅区
　　 住宅区内的户数基本上须达10佃户左右，如以1户4人来计算，则人数将达4000人左右。
　　 2、教育区
　　 教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。
　　　3、办公区
　　 办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。
　　  4、商业区
　　 商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店聚集之处。
　　 5、娱乐区
　　 娱乐区指以休闻消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。
　　由上述不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较固定，如再加上交通主动脉的配合，因为增加部分的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。
　【商圈店址调查要点与评估】
　　 店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。
　　 失败店的主要因素有以下三点：
　　 (1) 地点选择失败；
　　 (2) 不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；
　　 (3) 许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。
　　由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的。
　　 1、商圈实地调查的要点
　　 (1) 开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类。
　　 ① 住宅的种类： 
A、单身住宅；
B、普通小区住宅(分大、中型)；
Ｃ、它；公寓(分电梯大楼、普通公寓)；　　
D．高端住宅区。
　　以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。
　　 ② 住户的构成。便利店的客户群以10—30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者，蓝领及白领以及服务业人员，都是比较理想的对象。
　　(2) 商团内有助于便利店设立的设施，有下列几种：
　　 ①中小型企业(内部没有餐厅)；
　　 ②中大型医院；
　　 ③大学、专科及高中职校；
　　 ④24公里的大、中型工厂(三班制)；
　　 ⑤消防队、警察局、市政府；
　　 ⑧公园及广场；
　　 ⑦车站附近；
　　 ⑧大型集中住宅区；
　　 ⑨其他。
　　(3) 商困未来发展的具体考虑如下：
　　 ①地区内人口及户数的增加；
　　 ②新设车站的计划；
　　 ③学校的建设计划；
　　 ④马路新设、增设及拓宽计划；
　　 ⑤小区住宅的兴建计划。
　　(4) 商国内的竞争性。商圈内的竞争性，指的是区城内有大型店、同类店或商业聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。
　　 2、评估
　　评估对便利店的成败关系很大。一般而言，评估是开店前必要的工作，以国内而言，大多是靠有经验的人员的经验来论定，因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说，调查经验丰富的老手，比起刚加入评估作业的新人，其评估的结果的准确度优于后者。
　　评估过程中，数据化、定量化评价数据，是非常重要的，可将人为干扰的因素减至较低。
　　 下面我们将讨论一下评估作业的方法。
在地点位置详细图中，可了解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而判断该点的位置是否理想。
　　　方法如下：点为欲开的便利店的位置，而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围，可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在国内，再进行分析与判断。
　　将车辆动线标示清楚，这时设立地点附近的相关位置，清清楚楚，可以很清楚地判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里汇集，广告效果哪一个比较理想，哪里停车较方便等。
　　较后再把距离内的商圈标注清楚，就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。

二、店址选择
　　【店址选择的重要性、原则】
　　1、店址选择的重性
便利店筹建时，作好商团分析是必不可少的，但较终目的是为了选定适当的设址地点。在西方国家，便利店的开设地店被视为开业前所需的三大主要资源之一，因为特定开设地点决定了便利店可以吸引有限距离或地区内潜在顾客的多少，这也就决定了便利店可以获得销售收入的高低，从而反映出开设地点作为一种资源的价值大小。店址选择的重要性主要表现在以下几点。
　　(1) 店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途。便利店的店址不管是租借的或是长期性投资，关系着企业的发展前途。一经确定，就需要投入大量的资金，去营建店铺。当外部环境发生变化时，它不保人、财、物等经营要素可以作相应调整，因其具有长期性、固定性特点。
　　(2) 店址是便利店确定经营目标和制定经营策略的重要依据不同的地区有不同的社会环境、人口状况、地理环境、交通条件、市政规划等特点，它们分别制约着其所在地区的便利店顾客来源及特点和便利店对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。
　　(3) 店址选择是否合适，是影响便利店经济效益的一个重要因素。企业的店址选择得当，就意味着其享有“地利”优势。在同行业商店之间，如果在规模相当、商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，好店址必然享有较好的经济效益。
　　(４) 店址选择要坚持“方便顾客”的原则，以节省顾客的购购时间，并限度满足顾客的需要，否则将失去顾客的信赖、支持，企业也就失去生存的基础。
　　 2．便利店店址选择的原则
便利店店址选择，是以适应流向情况、人口分布，便利广大顾客购物为原则。在扩大销售的原则指导下，绝大多数商店都将店址选择在城市繁华、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及郊区交通要道、村镇和居民住宅等购货地区。从而形成了以下四种类型的商群。
　　 (1) 城市商业区。全市性的主要大街贯穿其间，云集着许多的百货商店和各种专卖商店、豪华的大饭店、影剧院和办公室大楼。这是全市较主要的、较繁华的商业区，在一些较小城镇，商业区是这些城镇阶准一的购物区。
　　 (2) 城市交通要道和交通枢纽的商业街。它是大城市的次要的商业街。这里所说的交通要道和交通枢纽，包括城市的宜通街道、地下铁道的大中转站等。这些地点是人流必经之处，在节假日、上下班时间人流如酣；店址选择在这些地点就是为了方便来往人流购物。
　　（３）城市居民区商业街和边沿区商业。城市居民区商业街的顾客，主要是附近居民，在这些地点设置商店是为方便附近居民就近购购日用杂货、百货等。边沿区商业往往坐落在铁路的重要车站附近，规模较小。
　　 (4) 郊区购物。在城市停车困难、交通日益拥挤，环境污染严重的情况下，随着私人汽车大量增加，高速公路的发展，部分城市中的居民迁往郊区，形成效区住宅区，为适应郊区居民的购物需要，不少便利店设到郊区住宅区附近，形成了郊区购物。
　　【区域位置选择】
　　上面已经说过，便利店在选

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