2008年，北京别墅市场与整个楼市表现得“格格不入”，在跌宕起伏的楼市中凸显出一股强大的“免疫力”，部分优质别墅项目甚至出现逆势上涨的现象。业内人士预测，2009年北京别墅市场的走势变得更加“扣人心弦”，还将凸显三大悬念。

　　悬念一 今年是否还有别墅新盘入市？

北京别墅市场供应量逐渐萎缩的趋势在2008年末开始显现，其中2008年12月北京别墅只有一个新盘上市。中原地产投资顾问部项目总监徐超表示，2008年北京别墅新增楼盘不足十个，而政策的限制以及过去两年别墅市场供应过多则是导致2008年供应开始萎缩的主要原因。

“随着存量土地的日益消耗，已停止土地供应的别墅市场放量将日益趋缓。”别墅专家庞博国际的刘东向记者表示，别墅用地禁批之后，虽然开发商在大社区建设时还可以通过容积率平衡等方式进行小批量别墅产品的供应，但新的纯别墅社区已经没有出现的可能，其中独栋产品更是稀缺中的稀缺。研究机构的监测数据显示，计划在今年入市的独栋类项目也仅有泰禾红御等不多的几个，供应量极其有限。五合国际中国区副总经理严涛认为，别墅产品的稀缺性在2009年进一步加剧，而其中的顶端产品，独栋别墅将受冲击。

悬念二 别墅市场是否会品质升级？

近年，别墅产品品质和价格提升迅猛，从一百万、两百万变身成七百万上下的经济型别墅在北京比比皆是。“预计今年别墅产品的品质升级将表现得更为突出。”多位业内专家认为，开发商获得新的别墅开发用地将会更加困难，源头阻断，产品供应必然减量，而且开发商一定希望从现有土地中获得更高增值，打造高品质项目；另一方面，受众人群对别墅品质的要求也一再提高。

“现房销售已成主流。”专业人士分析道。据悉，今年计划入市的泰禾红御也是现房销售，而除其产品本身是为中国目前的高端财富量身定做外，一千万以上的总价实际上也保证了社区居住圈的一个纯粹性和纯洁性。

悬念三 别墅区域是否回归“CBD”？

据统计，从2008年9月开始，北京别墅市场的成交量主要集中在别墅区、东部CBD别墅区、城南阳光别墅区，西山别墅区和潮白河别墅区五个别墅板块。其中，东部CBD别墅区较“抢眼”。

2009年，传媒产业的东迁是否将让东部CBD别墅区重获新生？业内人士分析，传媒产业整体东迁将为CBD区域带来新的活力，其中的新贵置业别墅较便捷之处，无疑也在地理位置适宜的京东板块。业内专家认为，在京津唐一体化、北京市两轴两带多的规划下，使得京东板块的发展获得长期稳定的政策支持。东部CBD别墅区在今年的强势崛起值得期待。(王丽娅)

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