商品房入住之后，购房者的身份就变成了业主，长期打交道的是物业管理企业。物业管理企业的服务将直接左右物业的品质。近几年频繁发生的物业纠纷使得人们渐渐开始关注物业管理企业的资信情况。北京市在1995年发布了《物业管理单位经营资质审批规定》，开始对物业管理企业实行资质管理。根据1999年建设部发布的《物业管理企业资质管理试行办法》的规定，物业管理企业应当申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。

　　物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。一级、二级、三级企业的资质标准如下：

　　(一)资质一级企业

　　1.注册资本500万元以上；
　　2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；
　　3.管理两种类型以上的物业；
　　4.管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：
　　(1)多层住宅200万平方米；
　　(2)高层住宅100万平方米；
　　(3)独立式住宅(别墅)15万平方米；
　　(4)办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米；
　　5.20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理杰出住宅小区(大厦、工业区)”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理杰出住宅小区(大厦、工业区)称号；
　　6.具有健全的企业管理制度和符合国家规定财务管理制度；
　　7.建立了维修基金管理与使用制度。

　　(二)资质二级企业

　　1.注册资本300万元以上；
　　2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；
　　3.管理两种类型以上的物业；
　　4.管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和低于100%。计算基数是：
　　(1)多层住宅80万平方米；
　　(2)高层住宅40万平方米；
　　(3)独立式住宅(别墅)6万平方米；
　　(4)办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。
　　5.10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理杰出住宅小区(大厦、工业区)”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理杰出住宅小区(大厦、工业区)称号；
　　6.具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；
　　7.建立了维修基金管理与使用制度。

　　(三)资质三级企业

　　1.注册资本50万元以上；
　　2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；
　　3.有委托的物业管理项目；
　　4.具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；
　　5.建立了维修基金管理与使用制度。

　　新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》。物业管理企业在领取《临时资质证书》后，方可从事物业管理业务。《临时资质证书》有效期为一年。有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未获得通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。

　　一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标；三级企业只限参加本省(自治区、直辖市)区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。

　　物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年考核一次。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销《资质证书》的意见，报审批部门批准后执行。申请升级的物业管理企业将所需材料报初审部门，初审部门将审核意见，报审批部门后执行。申请升级的物业管理企业将所需材料报初审部门，初审部门将审核意见报审批部门。资质等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。

　　北京信杰律师事务所：王是坪、尹秀超

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