(一)取得从业资格

　　正如所有合法经营的企业法人一样，从业资格是物业管理公司从事正常营业活动所必须具备的头要条件，这自然也成为物业管理公司参与投标前必须头先考虑的基本因素。按照国际与国内的不同管理规定，物业管理公司要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。

　　1．从事国内投标的资格要求

　　物业管理公司在国内从事投标业务，必须取得《企业法人营业执照》和政府颁发的《物业管理企业资质证书》。

　　头先，按照我国《公司法》规定，作为独立经营、独立核算的法人机构，物业管理公司(或其所属集团公司)必须拥有有关工商行政管理局所颁发的营业执照，以证明其合法经营资格。

　　其次，物业管理企业应具备经有关部门核准颁发的资质证书。

　　鉴于我国物业管理行业起步较晚，队伍良莠不齐，管理混乱的现状，建设部2003年颁布的《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设部2004年5月1日颁布实施的《物业管理企业资质管理办法》(简称《办法》)规定：一级资质物业公司可以承接各种物业管理项目。二级资质物业公司可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业公司可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　《办法》将物业管理公司划分为以下三个等级：

　　(1)一级物业管理公司的资质标准

　　①注册资本人民币500万元以上。
　　②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
　　③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
　　④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
　　a．多层住宅200万平方米；
　　b．高层住宅100万平方米；
　　c．独立式住宅(别墅)15万平方米；
　　d．办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
　　⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

　　(2)二级物业管理公司的资质标准

　　①注册资本人民币300万元以上。
　　②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于lO人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
　　③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
　　④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
　　a．多层住宅100万平方米；．b．高层住宅50万平方米；
　　c．独立式住宅(别墅)8万平方米；
　　d．办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
　　⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　(3)三级物业管理公司的资质标准

　　①注册资本人民币50万元以上。
　　②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
　　③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
　　④有委托的物业管理项日。
　　⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

　　物业管理企业应当按照《办法》规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。新设立的物业管理企业，其资质等级按照较低等级核定，并设一年的暂定期。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见，报审批部门批准后执行。资质等级的升级应依次逐级上升，不得越级上升。

　　政府对物业管理公司进行这样的划分，并要求其按等级参与招标投标，无疑在竞争机制上为物业管理企业参与投标把好了关，同时也从体制上为维护招标投标竞争秩序，提高企业竞争水平提供了有力保障。应当说，这一举措不仅将在物业管理行业中建立起公正、公平的市场竞争机制，实现优胜劣汰，而且还将推动全国物业管理招投标的迅速发展。

　　2．参与国际投标应履行的手续

　　物业管理公司参与国际投标，应根据招标物业所在国规定，履行必要的手续。

　　(1)注册

　　在招标物业所在国注册，使其具有独立经营的法人资格，这对于进行国际投标的物业管理公司而言是一道必经程序。注册后经该国政府核准颁发营业执照，公司即可正式营业，参与有关投标工作。

　　由于不同国家法律法规的差异，他们对异国进入的物业管理公司在注册与递交投标书的先后次序上的规定也有所不同。但无论注册手续在先在后，物业管理公司在申请时都必须按规定提交文件。由于不同国家所要求提交的文件种类不同，本书仅列举说明一些必须提交的主要文件：

　　①公司章程。物业管理公司注册提交的公司章程必须对本公司的治理结构与经营体制做出充分说明，其主要内容包括：公司性质、宗旨、注册资本、营业范围、组织机构、经营管理、总管理机构所在地等。值得注意的是，由于我国实行《公司法》时间较短，加之独特的经济体制，我国公司成立时报批的组建文件往往与国际惯例有较大差别。因此，国内物业管理公司对外投标时通常需另行准备一份对外适用的公司章程。

　　②营业执照。国内投标公司提交营业执照副本审查，凡在国内已有营业执照的物业管理公司通常可直接向招标物业所在国提供营业执照，办理申请注册手续。

　　③关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业管理总公司开出，说明该分公司的组织、章程；文件由选定的公证机关公证后生效。

　　④资产负债表及损益表。这两份报表从财务的角度反映出物业管理公司的财力、财务状况及经营管理水平。

　　⑤曾接管物业的名称、规模、地点及服务质量等。

　　⑥办事处人员名单和任职证书。即由办事处负责人签署委任的驻招标物业所在地工作人员名单以及他们的任职证明。以上文件绝大多数都必须顺序经由省(市)公证处、国内外事部门及驻招标物业所在国的中国大或领事馆公证，以表明文件的签名、印章属实，文件的副本、节本、影印本与原本相符。公证之后，诸文件便可生效。

　　(2)选择代理人

　　物业管理公司如果在国外从事投标，必将面临异域文化所带来的种种障碍，而房地产项目的固定性以及物业管理服务的无形性，又要求他们必须承担较之于其他工程承包项目投标更大的风险。此时，聘用代理人承办注册、咨询等自己所不熟悉的当地业务，不仅可节约费用，还可利用代理人对当地物业的熟悉程度，增加其投标成功的可能性。

　　当然，代理的这些优势必须建立在代理人杰出的前提之上，因此如何选择合适的代理人也将成为投标公司必须认真对待的一个重要问题。通常，代理人的作用主要表现在以下几点：

　　①业务咨询。代理人应当利用其在当地广泛的社会关系与以往经验向投标公司提供相关的重要信息，包括重大项目的招标信息，开发商情况，当地法律、经济情况，社会风俗习惯，劳务雇用管理等。为物业管理公司熟悉国外物业管理规定及服务要求提供帮助，这是代理人应提供的基本服务之一。
　　②业务代理。代理人还可为物业管理公司的日常业务运作提供服务，这些工作包括 各种例行手续，代为寻找当地合作伙伴，提供投标所需单价、费率等。这些服务可以提高投标者工作效率，降低其交易成本。
　　③矛盾协调。物业管理公司在异地从事投标，与当地业主必然会在文化、风俗等方面存在差异，加之服务行业本身与个人满足程度密切相关的特性，双方之间出现摩擦和争议在所难免。此时，代理人则可在其中充分发挥"润滑剂"的作物业管理公司在考虑了自身业务需要与代理成本之后，便可在当地的中介服务公司中慎重选择满足条件的代理人。选择代理人时，投标公司应从自身的弱势及代理人可提供的互补优势出发，根据成本效益原则，综合评价做出决策。

　　代理人作为中介咨询公司是以其技术与智力提供服务，因此衡量其能力应头先考虑技术条件，其他因素次之。投标公司选择代理人时应以代理公司的技术胜任能力、管理能力、资源可用性、业务独立性、取费结构及执业素质作为基础。

　　，技术胜任能力。即中介咨询公司有能力为业主提供一个经过专业教育与训练、具有实际经验的组织团体来承担被委托的任务。投标公司的判断可根据以下资料分析作出：

　　a．察看公司以往在合同任务实施过程中所采用的方法及技术处理手段的说明材料；
　　b．调查该公司及其工作人员曾经在类似地区承担类似物业项目情况；
　　c．审查将要从事该项目的所有工作人员的经验和资历；
　　d．了解该公司以前顾客对其工作成绩的评价。

　　，管理能力。中介咨询公司必须具有与物业项目规模与类型相匹配的管理技能，必须适当安排人力资源、合理调整工作规划。在提供服务全过程中，代理者还必须要善于与承包商、供应商、贷款机构及政府机构打交道，同时向委托方报告工作进展，以使其能及时和准确地做出决定。对于这一指标评价所采用的方法主要有：

　　a．考查咨询总工程师以往业绩成就记录；
　　b．考查被提名的项目经理以往业绩成就记录；
　　c．询问咨询工程师对该物业项目管理的意见；
　　d．判断自己与咨询工程师在原则问题上是否具有协商基础。

　　第三，资源可靠性。即公司是否具备足够的咨询能力和人员来提供服务，以保证必

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