销售企业的资质审查

　　我们经常得到忠告：要想购到质量可靠的商品，应到正规的商场。同样，我们购购房屋，也应注意查看销售商的资质。在早期的房地产开发中，开发商一般自产自销。但随着市场的细分，将房屋交由专门的代理商进行销售的方式已经被大多数开发商所接受。

　　一般而言，代理方式可以采用以下的一种或几种：

　　（1）独占权代理，即只有代理商有销售物业的权力，开发商不得自行销售；

　　（2）排他代理，即开发商和代理商共有物业出售的权力，谁先卖谁得佣金；

　　（3）普通代理，开发商与多个代理商签约，谁卖出谁得佣金；

　　（4）浮卖权代理，开发商给代理商一个底价，超出部分归代理商作佣金；

　　（5）联合代理契约，开发商与多家代理商签约，所得佣金分成；

　　（6）分销授权代理，即指定并授权给一家代理商，而该代理商有权转委托其他代理商分销物业；

　　（7）包销代理，代理商以一定价格将物业全部购入或在代理期限结束时，将售后剩余物业全部自行购入。

　　对于房地产销售代理企业，需具有《北京市房地产经纪机构资质证书》。设立房地产经纪机构，可以采取企业法人或合伙企业形式，必须具有四名以上（含）取得《房地产经纪资格合格证》的专职人员。尽管国家对房地产经纪机构的资质尚未采取等级管理，但市场竞争的优胜劣汰法则，已经有一批企业脱颖而出，成为明星企业。可以预见的是，未来房地产市场上，销售企业将起到越来越重要的作用，其资信状况也将日益受到关注。

　　常见购房知识问答（相关）

　　■“五证”、“两书”指什么？

　　商品房的“五证”包括：建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销（预）售许可证；“两书”是指新建住宅《质量保证书》和《使用说明书》。

　　■现房、期房分别怎样判断合法性？

　　按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人购这样的现房，只要看国有土地使用证和房屋所有权证这两证两书就可以，但已竣工尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购购时仍需要看“五证”“两书”。

　　■什么是使用率？什么是实用率？

　　住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72％～75％之间，板楼在78％～80％之间。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引购房人。

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