刚办完购房手续的周先生就上了开发商的当——他的购房契税是由开发商代缴的，本以为自己可以省事些。不料，少跑了几步路却多花了上万元，因为按照国家的有关政策规定，他购购的4500元/平方米的普通住宅可以享受契税减半的优惠政策，可开发商却仍按照3%的税率让他缴了税。

周先生告诉记者，自己之所以中了开发商的黑招儿就是因为对契税以及契税优惠政策都不太清楚。

记者为此采访了国家税务总局的有关人士。据介绍，契税是指在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同契约，以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。根据1997年《契税暂行条例》规定：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照该《条例》的规定缴纳契税。这位人士告诉记者，该《条例》中所称的转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、与和交换；房屋购卖；房屋与；房屋交换。出租房屋不缴契税。

除了购卖、、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。根据国家有关规定，以房屋所有权抵债，与房屋所有权转移，视为同类契约。比如像在一些房屋的拍卖活动中，中标的一方，也要缴纳契税。此外，还有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属；或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋购卖。

老百姓购房要缴多少契税？税务专家认为这要从税率和计税依据两方面来看。

在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%～5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。

据记者的调查了解，实际上，近几年来，为了扩大内需，引导个人住房消费，启动房地产市场，各地纷纷从契税上做文章，契税的税率出现了下调的趋势。比如，根据北京市有关规定，凡在2002年7月1日之后缴纳契税的，一律适用3%的税率。个人购购普通住宅，在3%税率基础上减半征收契税。别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高端住宅，不享受减半征收契税的优惠政策，其他住宅为普通住宅。如50万元一套的住宅，减税后，仅契税一项，就可节省7500元。不过这项优惠，只针对普通住宅，至于高端住宅、别墅、度假村等，属于高收入者的 消费，不属于国家政策的倾斜对象。

从上个世纪80年代后期开始，我国住房制度改革逐渐铺开。为鼓励职工购购公房，1997年7月，国家颁布的《契税暂行条例》规定，城镇职工次购购公有住房，免征契税。此外，因不可抗力损失住房，而重新购购住房的，酌情准予减征或者免征。比如，在北京，凡1999年7月13日之后因土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用，被拆迁人在政府发布拆迁公示或拆迁许可证后，重新签订购购土地、房屋权属合同的，其购购价格没有超过货币补偿额的部分，免征契税；超过部分，按规定纳税。

据税务机关的人士介绍，一般来说，契税的计税依据主要有四种方式：一是按成交价格计算，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋购卖。与老百姓购房直接相关。二是根据市场价格计算。土地、房屋价格，不是一成不变的。比如，由于环境或交通的变化，某些地段的房地产价格立即飙升。该地段土地使用权、房屋时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。三是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格50万元，B房40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元。同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着交换双方均免缴契税。较后一类是按照土地收益定价。

购房的契税应该交给谁？购房者会发现，很多购房合同里写明由开发商代收代缴契税，但实际上，开发商是无权代收这笔税款的。开发商为购房人 产权证时，以税务机关委托其代征契税为名，要求购房者委托其代缴契税是不符合规定的。2004年10月国家税务总局下发的《关于征收机关直接征收契税的通知》中明确规定，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税，契税要由征收机关直接征收。

为此，有关专家提醒购房人：如果购房人自愿委托开发商代为缴纳契税，必须要对相关契税政策心知肚明，并及时索要中华人民共和国契税完税证。



（中国税务报）

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