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房产税并非是抑制楼市泡沫的必杀技
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:新京报 阅读 456 次
过于期待房产税对房价的调节作用,其本质上依然是一种行政性调控思维在作祟。
我国楼市的每一轮暴涨,在限购、限价、限贷等行政调控效力不彰之后,有关房产税抑制泡沫的论调均会随后传出——10月6日,IMF亚太部副主任马克斯·罗德劳尔表示,支持中国地方政府近期出台的房地产市场调控政策,预计中国大城市房价涨幅将出现回调。
开征房产税抑制楼市泡沫,这样的论调并无太多的新意。*近10多年,每一轮楼市暴涨也均会迎来是否应开征房产税的热议。
至于罗德劳尔提议开征房产税的两大理由,事实上,则更有值得商榷的必要,在土地出让金制度仍在的情况下,研究开征房产税对地方政府财政收入的利好是否明 显存在不公平的嫌疑。而所谓的“有利于更好调控房地产市场”这一核心诉求,从具体实践来讲,也很容易沦为一厢情愿的幻想。
房产税并非是抑制楼市泡沫的必杀技。从已试点房产税的上海和重庆两地来说,事实证明房产税对上海楼市暴涨的抑制效果是失败的,房产税试点6年来,上海平 均房价依然翻了一倍(年均增速约为16%),而重庆房价虽然6年来年均增速仅为6%-7%,但归根到底却并非是房产税之功,而是极其宽松的土地供给制度, 在过去10年间,重庆年均土地成交高达70平方公里,而上海市却不足前者的十分之一。
房产税仅是税制改革的一个截面,其是否应该推出,究竟应该怎样推出,理论上应与土地出让金等现行房地产税费动态平衡,而不宜持续沉迷于行政调控的惯性思 维,过度期待房产税对房价的调节作用。比如,日本早于1950年就开征房产税,但其楼市依然迎来了上世纪70年代-80年代中期的持续大幅暴涨,随后也迎 来了上世纪90年代中后期不可避免的泡沫破裂,而在这一暴涨暴跌的轮回之间,房产税所谓的抑制和调节功效可以说近似于无。
过于期待房产税对房价的调节作用,其本质上与限购、限价、限贷一样,依然是一种行政性调控思维在作祟。而对于构建一个健康良性的楼市而言,任何行政性的调控其作用均只可能是短暂的,只有遵循市场化逻辑的调控,作用才有可能是长期的。
其实,讨论如何抑制楼市泡沫,我们并不需要过多的长篇大论,而只需要回归于经济学供需平衡的常识。在过去10多年,我国一、二线大城市房价之所以“屡调 屡涨”,其根源在于人口流入与土地供给的结构性失衡(人口流入增幅远远大于土地供给增幅),而一、二线大城市人口持续大规模流入的核心动因,又在于其对优 质教育、医疗等资源的相对垄断。
故而,在 当前楼市调控貌似又一次进入攻坚期之下,我们有必要抛弃掉既往的行政性主导思维,更不能将房产税想象成抑制楼市泡沫的必杀技,而应该运用经济学的常识,正 视并有效化解上述结构性失衡的现实。具体而言,一方面应完善人口流入与土地供给的动态调节,亦即是说人口流入过多,土地供给亦有必要相对增加,另一方面则 应优化教育、医疗等优质资源的区域性合理配置,只要三、四线城市的教育、医疗等资源配置进一步到位,大城市的房价泡沫必然可以得到适度消减。
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