2016年，房地产政策连续出台，央行降息、降低头付比例、契税降低、营业税改制、央行降准、房贷利息将可抵个税等一系列政策的刺激下，北京楼市热度上升，排队购房、接连涨价的戏份不断上演，甚至已经有大型房企收回了北京、上海、杭州等区域公司的折扣权限，明确要求确保利润。

    在楼市再次疯狂的背景下，上海突然爆出将提高二套房头付比例、限制楼市升温的传言。虽然未获证实，但在业内专家看来也表明了监管层对于楼市疯狂的预警，为楼市降温。尤其是对于当前购房主力的改善型购房人，头付及信贷或资格方面的限制政策出台，都已经成了大概率事件。

    市场

    周成交冲上两千套燕郊大厂都迈向两万元

    开年后，楼市的火热让刚刚签约购房的孙先生在满心欢喜之后，又再度烦恼缠身。欢喜的是，一个月前孙先生已经在大兴敲定了自己的新房，并与开发商签约付了定金，短短一个月时间，周围的在售项目都已经升值了。而烦恼的是，开发商给出了较后的头付期限，但因为手头现金周转紧张，孙先生很难在较后期限内凑齐头付。

    “我尝试了与开发商协商晚交一礼拜，方便周转一下，但已经被明确拒绝了。”孙先生告诉北京青年报记者，他的销售顾问明确表示，公司将本周末确定为头付较后的截止日，错过了就是违约。虽然孙先生略微拖延头付款的要求在往年可能并不是什么大事，但如今因为可售房源并不多，加上周边项目售价已经升值了，因此，不少参与了排号但没购到房子的人都在等着捡漏的机会。如果不能按时交头付，就将视为违约，预订的房子也将转给别人。

    孙先生的遭遇也恰恰反映了当前楼市成交的火热。据亚豪君岳会统计数据显示，上周(3月14日-3月20日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2127套，成交面积21.73万平方米，环比分别上涨36%、40%。同时，周成交突破两千套也创造了近13周的新高，几乎与2015年市场交易的期持平。

    不仅如此，成交量还是伴随着成交价格一起攀升的。数据显示，上周商品房成交均价为30298元/平方米，环比上涨2.61%，同比上涨达22.86%。值得注意的是，上周京城楼市全面开花，不仅是北京城区的新房项目，就连燕郊、大厂这样的环京楼市也纷纷凑热闹提价，燕郊的个别项目甚至突破了2万元关口。

    上周日，通燕高速出京方向，多处出现了拥堵。在通州国家电网上班，想在燕郊置办一套房子的王先生跟着车流抵达燕郊后发现，多个在售项目都比他了解的要贵。之前听说16000元/平方米，但来了以后报价都在18000-20000元/平方米之间。王先生告诉北青报记者，他先后看了悦榕湾、天洋城4代和头尔甜城在内的多个项目。其中头尔甜城的销售人员更是表示，均价可能将达到22000元/平方米。“因为，燕郊已经不再批新地了，南、北区的所有老项目加起来，可售房源也就万来套，开发商都不着急卖。”

    不仅如此，比燕郊更远一些，配套成熟度更差一些的大厂，也踩上了扶摇直上的“快车道”。据了解，在售的项目世茂萨拉曼卡的联排别墅部分，均价已经达到了15000-16000元/平方米。更加稀缺的独栋别墅，价格则高达20000元/平方米，总价800万-1300万/套。即便如此，萨拉曼卡的售楼员仍表示，虽然价格有所提升，但仍不缺购房人，来访者多数是来自北京的购房人，为了自住或者为了投资，因为这里的房价也还不到通州的一半。

    开发商

    多次少量推盘成常态收回折扣提高利润

    开发商提价的底气，一个主要的支撑就是楼市供需的失衡，由于信贷的支持和购房减税的鼓励，导致购房需求激增，相对的楼市供应却并未大幅增加。

    仅以上周新开盘的项目为例，北京市共有5个项目入市，其中包括紫御长安、新华联YOYO悦城两个商住项目，以及京投银泰·万科西华府、头开龙湖天璞等3个普宅项目。5个新项目数量上并不少，但实际增加的房源仅有594套，环比甚至下滑了44%。

    亚豪机构市场总监郭毅认为，进入3月份，大量项目开始推盘入市造成了近期楼市供给的活跃期。但由于受制于土地供给的萎缩，开发商在无米下炊的情况下自然会控制供应节奏。虽然入市的项目不少，但提供的房源并不多，上周5个项目平均每个项目仅供应了119套房源。而这种“化整为零”的饥饿疗法也加速了入市项目的去化速度，上周入市的5个项目中有4个入市当天即告售罄。

    同时，控制销售节奏也体现在开发商对于价格的把控上。据北青报记者了解，一般开发商的区域公司或者售楼处的销售总监手里都有总价一两个点的折扣权利，开发商内部员工购房也能额外享受一些点数不等的优惠。但已经有一些大型的开发商明确收回了区域公司的折扣权限，要求保证利润率。

    某南方起家的大型房企营销负责人向北青报记者透露，总公司已经明确收回了北京、上海、杭州等区域公司的折扣权限，要求控制销售数量，提高利润率。甚至内部员工购房的折扣优惠也取消了，他本人刚定的一套房子就是按照市场价格购的，虽然不近人情，但也无可奈何。

    业内

    调控预期加强楼市升温步伐或被打断

    不难看出，涌入楼市的购房人给了开发商很大的信心。但业内专家仍提醒道，这一波的楼市行情与政策的扶持不无关系。值的关注的是，上海突然传出相关部门正在讨论调控楼市新举措，包括提高二套房头付比例至七成、限制非沪籍人士购房资格等。虽然大幅提高二套房头付比例的可行性并不大，但这类消息的传出也代表了政策层面可能正在考虑适当给楼市降温。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖就表示，由于限购从严，各项利好政策的边际效应逐步递减，北京楼市交易量继续上涨的可能性不大。随着购房需求的逐步释放，他认为二季度楼市交易热度将逐步降温，对市场的预期也将逐步回归理性。

    郭毅也表示，一线城市房地产市场的快速回暖已经令决策层有所预警，近期恐怕会有一系列加强市场管理、抑制投资投机需求死灰复燃的新政出台。如果这样，将不可避免地误伤到部分改善型客群，并影响楼市的预期，在抑制政策的压力下，北京楼市持续升温的步伐将可能被打断。

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