您的当前位置:海南房产网 - 搜游居 > 房产资讯 > 楼市过热警报已经拉响 分类调控进入降温周期
楼市过热警报已经拉响 分类调控进入降温周期
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:中国证券报-中证网 阅读 585 次
继对部分地块设置较高出让价后,苏州市政府21日宣布,2016年商品住房用地供应计划为380公顷,同比增长22.6%,下半年将对房地产市场供需状况再作专题研究,确保房地产市场平稳健康发展。
这是近期二线热点城市楼市调控“因城施策”的一个缩影。业内人士表示,土地市场的火爆、房价的过快上涨正从一线城市蔓延到二线热点城市。楼市过热警报已经拉响,加大土地供给、限购、收紧信贷等差异化的分类调控政策料在更多城市上演。
地王频现 部分城市存泡沫
从一线城市到二线热点城市,总价地王、单价地王不断涌现。在融创中国董事长孙宏斌看来,部分城市土地市场过热,已经出现较大风险。
克而瑞研究报告指出,2016年以来,总价、单价“地王”数量已经达到72幅之多。还有机构统计,如果算上高溢价率这一指标,今年以来产生的地王已超过100幅。
目前,楼市正面临结构性泡沫局部吹大的风险。一方面是地价泡沫风险。孙宏斌认为,南京、苏州这些城市,房价没什么泡沫,但地价肯定是有泡沫,很多杭州的开发商都是亏本的,而现在长三角高价拿地的开发商以后很难挣钱。
还有业内人士指出,地王大量出现有点类似2007年左右楼市火热的时期,当时也产生了大量的地王,但遗憾的是随着2008金融危机的爆发,一些地王项目或被开发商退地,或是砸在手里,多年闲置。
另一方面是一二线热点城市“被豪宅化”,房价存在过快上涨的风险。亚豪机构副总经理任启鑫说,受到土地价格快速上涨的影响,二线城市房价环比出现快速上涨,未来将面临政策收紧的风险。
此外,巨资拿地可能加剧房企高负债、高杠杆风险,一旦楼市风向转变,中小规模房企的破产可能对局部金融安全带来隐患。
控制杠杆 分类调控将深化
近期召开的中共政治局会议指出,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。
业内普遍预期,楼市差别化调控将进一步深化,地价、房价过热城市或将严控杠杆甚至是有序“去杠杆”,并出台增加土地供给、限购等措施。
房地产面临的整体宽松环境将走向局部紧缩。瑞银证券中国头席经济学家汪涛说,鉴于较近决策层再次强调控制金融杠杆、推进结构性改革,短期政策宽松势头或已见顶。未来几个月人民币贷款和社会融资规模增速应会回归正常步伐。年内决策层应会保持宽松的整体基调、信贷条件保持基本稳定。
从四月信贷回落情况来看,未来货币政策将以“脱虚入实”为导向,大类金融资产将在一定程度上“去杠杆”。而此轮楼市升温正源于宽松的货币环境。在去库存的主基调下,非限购城市的房贷利率、头付比例以及二套房政策都处于金融危机以来较宽松的阶段。此外,以往通过中介公司、互联网金融平台、民间借贷公司等获取“头付贷”、过桥贷等行为也在被逐步整顿清理,房地产领域的场外配资加杠杆情况将被严控。
中金公司头席经济学家梁红认为,过往多年的实践已证明,需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高头付比例、增加交易税等需求端调控手段,并未能制止过去五年的房价上涨。她认为,只有切实增加供应,加强分层住房市场体系建设,才能构建出合理、健康的房地产市场。
她还建议,房地产行业也要推行全面的供给侧改革,包括在农村人口流入较多的城市里增加土地供应、降低土地价格;坚定推进户籍制度改革,特别是那些涉及公共服务和农村土地产权的政策规定。
走势分化 房价涨幅或收窄
“预计五六月份,全国房价持平和下降的城市将逐步增多,房价涨幅也将进一步回落。下半年楼市或迎来新一轮降温周期。”伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示。
他解释说,今年3月份开始,一线城市逐步收紧楼市限购政策,一线城市的楼市已经开始降温。如果二线城市的房价持续火热,楼市政策进一步收紧的可能性很大。同时,在经历了去年4月至今购房需求的大量释放之后,购房需求已被严重透支。
北京中原市场研究部同样认为,北京二手房市场迎来新一轮降温周期。随着供需矛盾逐渐缓和,购方市场话语权增强,价格博弈的空间扩大,成交周期也将拉长。二季度,二手房网签量或将持续回落,房价逐步止涨趋稳。
目前北京新房、二手房市场的成交都明显下降。据伟业我爱我家集团数据统计,2016年5月上半月,北京新建商品住宅(剔除保障房)共网签4023套,较4月上半月下降17.5%,环比4月下半月大降60.8%;北京市二手住宅共网签9180套,较4月上半月下降29%,环比4月下半月下降31.7%。
此外,上海、深圳以及部分二线城市亦进入了“购涨不购跌”的观望期,尤其是二手房市场购卖双方的议价空间加大。
但在中信证券研究员陈聪看来,降温是暂时的。他认为,全年销售速度可能呈现N型变化,前4月是销售去化提速,从4月到三季度则因个别城市调控政策,销售去化速度下降,但三季度之后,销售去化速度又会恢复。全年来看,N的低点也并不低,预计热销贯穿全年。陈聪认为,房价快速上涨阶段已结束,未来是稳中趋升。
广发证券分析,未来信贷宽松空间有限,资金支持销售量价持续上涨的边际效应将逐步递减,加上前期需求已经释放比较充分,同时考虑到去年基数逐步抬升,预计未来整体成交同比增速将逐步放缓。但城市分化依旧存在,部分二线城市成交量短期依旧维持在一个较高水平。
作者介绍
大家都在看
- 1招商乐城国际花园现房1-3-6-8栋在售,参考均价16000元/m² 71118
- 2一位北京老人在海南购房的真实感受 讲的太好了! 64238
- 3海南那么美哪里安家好? 63327
- 4海南买房的人后悔吗?乱买肯定后悔 57127
- 5琼海市第十二届科技活动筹备工作会议 56998
- 6台湾明星都住哪?豪宅大曝光(组图) 55645
- 7转载一位外地人在海南买房的血泪史 50429
- 8在海南买房哪个城市好?哪个城市更适宜居住? 50364
- 9琼海特色旅游之万泉河游览风景区 50311
- 10琼海和文昌哪个地方好一点? 49874
更多大家关注的楼盘
鲁能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮湾|海南省文昌市龙楼铜鼓岭国际生态旅游区内
博鳌海御
0元/平方米
琼海-博鳌海景|琼海博鳌滨海大道
官塘学院小镇
14000元/平方米
琼海-官塘温泉|海南省琼海市官塘白石岭风景区
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-滨海新区|儋州市白马井滨海新区
石梅山庄
23000元/平方米
万宁-兴隆|万宁市兴隆石梅湾兴梅大道1号
天来泉二期
12000元/平方米
琼海-官塘温泉|琼海市官塘温泉旅游开发区天来泉大道
中国海南·海花岛
21000元/平方米
儋州-滨海新区|海南儋州滨海新区滨海大道中国海南海花岛展示中心
富力湾
19000元/平方米
陵水-香水湾|陵水县香水湾旅游度假区B区南段
龙憩园中园
0元/平方米
万宁-兴隆|海南省兴隆旅游度假区兴梅大道中段西侧
龙栖湾新半岛
33000元/平方米
乐东 - 乐东县|乐东县九所龙栖湾