“今年楼市回暖主要体现在一二线城市，三四线城市去库存的压力还是很大。”银行业人士对中国证券报记者表示，商业银行的房地产信贷政策分化趋势将更加明显，三四线城市的房地产开发贷料持续收缩。分析人士认为，一线城市楼市今年一二季度呈显著回暖趋势，但这种爆发性回暖并没有扩散至三四线城市，也不可能持续太久。随着房地产及相关的金融政策回归平稳，一二线楼市的增长将放缓，房地产开发贷、个人住房按揭贷款等需求都将随之降温。

    一二线城市开发贷或降温

    根据国家统计局发布的3月70个大中城市住宅销售价格变动情况，3月新建商品住宅价格上涨的城市数量明显增加，达62个，为近两年来房价上涨城市数量较多的月份。多数城市涨幅扩大，有55个城市新建商品住宅价格涨幅高于上月，47个城市二手住宅价格涨幅高于上月。

    这轮价格上涨背后，离不开商业银行的“杠杆”相助。央行较新发布的《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年一季度房地产贷款增速上升。2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元。其中，房产开发贷款余额5.22万亿元，同比增长13%，增速比上年末低4.9个百分点。

    过度火热之后，或将迎来降温。5月9日，人民日报刊登《开局头季问大势——权威人士谈当前中国经济》，权威人士指出“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’，逐步完善管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

    分析人士指出，这或许意味着以宏观政策为导向，各地方的差别化调控将成为下阶段“去库存”的主要方向。未来楼市“分城施策”将进一步清晰，过热的一二线楼市将实施调控。

    中原地产头席分析师张大伟认为，开年楼市成交火热，房价涨幅继续扩大，且房价环比上涨的城市个数创近两年来新高。后续市场不仅面临自然回调压力，沪深等热点城市更是遭受史上较严厉的调控政策。沪深的先行指标已经持续大幅回落，3月末两地的中原报价指数均跌破50%，即报价下跌房源已经超过上涨房源。政策的短期效应已现，市场将逐步进入调整。

    摩根士丹利华鑫证券头席经济学家章俊预计，一二线楼市的房地产开发贷将很快降温。一方面，一季度房地产市场快速增长，本就属于政策的短期调整。另一方面，商业银行近几年的房地产信贷政策趋于谨慎，会根据调控基调及时调整。

    三四线城市去库存任务艰巨

    作为给房地产需求端加杠杆的“主力”，商业银行在本轮楼市上涨中并没有“被冲昏头脑”，三四线城市的房地产开发贷依旧偏紧。

    “上海（楼盘）深圳（楼盘）这些一线城市楼市坚挺，但大多数三四线城市还在苦苦去库存。我们这两年对开发贷都很谨慎，今年到现在还没有放出一笔开发贷。”张艳是一家全国性银行江苏某三线城市分行负责人，她告诉中国证券报记者，不仅仅是她所在的银行，当地绝大多数银行都是一样。

    张艳告诉记者，目前的主要任务还是去库存，银行在三四线城市的开发贷政策中短期来看不会放松。“地方政府、银行和开发商都在研究如何消化库存，根本无心投放新的开发贷。”

    中国证券报记者在采访时发现，一些中小开发商更是直言“不要钱”。在海南（楼盘）三亚（楼盘），一家民营开发商的负责人坦言，“现在银行给我们贷款都不敢要了，不敢拿地，还要贷款做什么？我们现在需要的是盘活存量、盘活资金。”

    业内人士认为，目前三四线城市存销比虽下降但仍然较高，去库存任务艰巨。各地政府和开发商应避免再度进入“销售—拿地—建房—增加库存”的循环。中原地产监测的城市中，4月存量较去年末除南昌（楼盘）、深圳小幅增加外，其他城市均有减少，杭州（楼盘）库存降幅接近七成。从消化周期来看，4月城市的库存消化周期超过一年的仅有青岛（楼盘）、莆田（楼盘）、舟山（楼盘）、呼和浩特（楼盘）等。南京（楼盘）、苏州（楼盘）、合肥（楼盘）依然保持在2至3个月，供求矛盾问题短期内尚难化解。

    根据易居研究院监测的35个城市数据，截至2016年3月底，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为2493万、17728万和4257万平方米，环比增幅分别为-5.6%、-0.9%和0.0%，同比增幅分别为-18.7%、-5.3%和0.2%。其中，三线城市3月份新增供应量为349万平方米，而新增成交量为349万平方米，新增供应量和新增成交量持平，这使得库存变动幅度不大，去库存任务依然艰巨。

    个贷政策将进入调整期

    券商人士认为，在目前情况下，一向被视作优质资产的个人住房按揭贷款也将有所调整。根据国家统计局披露的2016年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况，1-3月，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%。其中，国内贷款6226亿元，增长6.5%。在其他资金中，定金及预收款7882亿元，增长25.9%；个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%。央行数据也显示，今年一季度个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点；一季度增加1万亿元，同比多增4309亿元。

    银行业人士认为，如此爆发式增长或难再现。一方面，购房者的需求已经得到较大程度释放，未来准购房者将进入观望期，而这也是导致个人房贷增速回调的主要原因。另一方面，预计央行等监管部门将进一步细化“分城施策”，针对一些房价过快上涨城市调整个人住房按揭贷款政策。在国家统计局的监测数据中，较近两个月包括合肥、南京、苏州等二线城市的房价增速已远超一线城市。

    同策咨询研究部总监张宏伟对中国证券报记者表示，头先，从历轮楼市出现过热的阶段表现来看，每当市场出现过热时，全国性的调控政策势必会出台，为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那也就意味着，哪个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。如今，南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，如果上述城市楼市继续火爆，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严。其次，央行等相关部门已经对上述热点城市进行调研，储备政策准备充分，只不过等待时机发布而已。比如头套房认定标准或调整；头套房贷或由当前的头付两成回升至头付三成；二套房贷政策或由当前的头付四成提升至六成；公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧等。

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