1、一年时间之中，市场出现三度繁荣

华泰证券谢皓宇的研究报告《繁荣之下，租金陷阱》表示，尽管统计局发布的70 大城市房价数据显示出市场正往冷清的方向发展，同时各地的交易量也有明显的下滑，然而，从实际情况来看，并非完全如此。

一线城市以北京为代表，新房市场受到管制、二手房市场价格大涨，不仅催生了新房转二手的生意，还出现了二手房再次惜售的状况。三线城市的情况比北京更为疯狂，不少城市春节后单月价格上涨幅度达到30%。

目前全国市场整体呈现出再度繁荣的景象，这在历史上从未出现过，也就是说，从去年3 月份以来，在不断调控之下、在长达一年的时间之中，市场出现了三度繁荣。

谢皓宇还指出，当前正在经历从2016年3月份以来的历史租金与房价背离，持续期长达1年。如果房价上涨不能够往租金传导，那么有两种可能：

1）企业无法向员工提供足够高的收入以让其承担更高的租金，这反应的是经济发展阶段和房价脱轨的支付能力不足；

2）从租客向房客转移接近尾声，以北京2016 年人口流出15 万人为例，其对租房的需求大幅下降，这反应的是人口挤出效应导致的需求不足。

如果是种情况，说明当前是投资性需求在货币宽松下主导资产价格上涨，会滋生泡沫，如果是种情况，说明当前强行减少一线城市土地供给不能够符合当前城市的发展阶段，强行挤出人口之后并没有能够带来生产效率的提升。

2、房贷全面收紧，利率上调为九折

楼市重新走热之际，很多银行不仅收缩了住房按揭贷款新增规模，对房贷利率折扣也做出了调整。

中国人民银行行长周小川3月10日在两会新闻发布会上表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，增速估计会适当放慢。

据经济参考报，一位国有大行总行相关信贷部门人士表示，鉴于去年个人房贷增长比较快，日前监管层已经向大行传达要对新增房贷规模有所把控。“银行内部也传达到了各地分行，目前已经在执行中收紧了相关额度。”

一位国有大行深圳分行负责人也证实了上述说法。他表示，其所在分行个人房贷规模近两个月正在逐月下降，前两个月的房贷新增规模均低于去年12月的新增规模。“规模下降一方面由于监管层提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限购政策出来以后，实际的贷款需求有所下降。”

不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。一位大行东部省份分行个贷部人士表示：“每天都要报计划到总行，并且按计划发放。”他还称，因为房贷业务，*近一个月已经到总行开过三次会了。

根据融360发布的报告，2017年春节以后，北京、广州、深圳、珠海、佛山等多地的银行已经开始将*低利率折扣上调为九折，这是继深圳、上海之后又一批*低折扣向九折靠拢的城市。

3、三四线销量火爆，内部分化明显

2016年不仅一二线、而且部分三四线城市地产销售火爆去库存超预期。2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，较2015年加快16个百分点。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点；二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点；三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。

这种情况还在持续，据中国指数研究院的数据显示，2月末，国内楼市整体成交平稳增长，19个主要城市中，一线城市同比下降16.3%；二线城市同比增长76.69%；三线城市同比增长35.84%。

方正宏观任泽平在其报告中指出，三四线城市分化明显，浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆，辽黑陕蒙新等销量低迷甚至负增长。

任泽平分析，销售火爆的三四线城市主要分为如下三类：

其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上；长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上；厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%；合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。

其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小的影响。比如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳等，江西的萍乡、宜春、吉安，安徽的阜阳、安庆，四川的内江、宜宾、泸州，广西的南宁，累计增幅多超过60%，甚至超过80%。

其三，自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，和全国多数地区的雾霾环境压力，加之去库存政策刺激和基数小的影响。比如，三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地，累计增幅多超过60%，甚至超过200%。

任泽平表示，人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移趋势不变，三四线城市内部分化仍将持续，一些城市逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。就如同在二线城市中，2015-2016年房价涨幅分化也非常明显。比如，合肥、厦门等二线城市暴涨，但沈阳、长春、哈尔滨等二线城市涨幅很小、甚至不如一些三四线城市。

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