王先生虽然刚刚步入中年，却早已是某大型企业的副总经理。两年前他住进了在京郊新购的别墅里，城里的两套公寓全部出租，以房养房。而今，有了儿子的王先生事业稳定，家庭美满，又有了一些积蓄的他还想投资购房，但是购公寓还是购商铺？原来的两套房子是继续保留出租，还是卖掉？怎样才更赚钱？王先生实在有些举棋不定。
　　
　　提案设计之一15万元赚一套50万元的公寓

　　如果王先生在维持现状的情况下，再投资购一套住宅，那么他只能选择总价在50万元以下的房产。因为以投资为目的，所以可以选择四环以内或轻轨沿线、或发展潜力较大的区域内的小户型，比如，后现代城的一居60平方米，均价7500元，总价45万元，头付款15万元，20年银行按揭贷款，月还款为2065元。目前后现代城一居室出租个人的较高报价为3000元/月。因此，王先生如果再购一套公寓，其租金收入基本上与银行贷款和物业管理费等维护费用支出相抵。15万元的投资相当于赚了一套房。
　　
　　提案设计之二赚个小摊位外加零花钱
　　
　　假如王先生选择商铺的话，由于银行对商铺贷款控制较为严格，较高只能达到6成15年，因此，假设仅以15万元存款投资购购商铺的话，仅能选择总价在37万元以内的，可选商铺范围相当有限。目前市场上仅前一段锦绣大地物流港推出了较低价格在30多万元的铺位，他们采取了10年包租的销售策略，固定返租回报率为9%。
　　
　　15万元10年银行商业贷款，贷款利率按现行房贷利率上限6.12%计算，月均还款1674元。30万元，按9%返租回报，年总额为2.7万元，王先生每年投资净收益为6912元，15万元头付款的年率为4.6%。
　　
　　提案设计之三一套小公寓换套大商铺纯收入增加2800元
　　
　　如果王先生选择卖掉一套房的话，由于二手商品房出售目前税费过高，他的较佳选择应该是将西直门的已购公房出售。为方便计算，我们假设该套房产的售价是50万元。那么王先生的收支将产生如下变化：
　　
　　1.头付款预算由原来的15万元增加到65万元。
　　
　　2.月租金收入减少2000元，因此工资收入中必须拿出2000元用于现有房产的还贷。
　　
　　如购购商铺，王先生就可以选择总价在150万元、月还款在9000元以内的楼盘，相对而言，目前市场上一些小面积的社区底商都可以选择。比如，位于西南三环沿线总量达200万平方米的万年花城，其2005年11月份推出的期底商价格在14000元/平方米左右。一套80平方米，位置相对较好的商铺，总价大约110万元。王先生使用5成10年银行贷款，月供7200元。一般中等商铺租金水平在5～8元/平方米·天，按中等较低5元/平方米·月计算，其月均租金收入约在1.2万元左右。其年率约为8.86%。
　　
　　这样，王先生除了将拥有一套公寓、一套别墅和一套产权商铺外，每月还将增加2800元的租金收入。
　　
　　链接
　　
　　购卖二手房税费知多少
　　
　　印花税：谁也少不了在二手房购卖过程中，购卖双方均须缴纳印花税，税率是房产成交价的0.05%。
　　
　　购方：非普通住宅契税加倍
　　
　　根据国家规定，房屋购卖要向国家缴纳契税，征收标准为：普通住宅1.5%，高端住宅3%，全部由购方承担。本市规定，住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在140(含)平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
　　
　　卖方：年头长短定税费
　　
　　如果想卖房，那您所要缴的税款可能根据购房时间长短而有很大差异。2005年6月1日以后，二手房转让除了要交印花税、营业税、城建税和教育费附加以外，还要交土地增值税和个人所得税。取得所有完税证明后才能开出购房发票，才能办理产权证过户。
　　
　　如果购房时间小于两年，全额征收营业税，税款包括：0.05%的印花税、5%的营业税、0.35%的城建税、0.15%的教育费附加、土地增值税和个人所得税。
　　
　　如购房时间超过两年且不足5年，那只要缴纳印花税和个人所得税。如购房时间超过5年，您除了印花税以外，不需要缴纳任何其他税。
　　
　　部分税收优惠政策
　　
　　(一)自2005年6月1日起，对个人购购普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时免征营业税。
　　
　　(二)为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可以全部或部分予以免税。
　　
　　(三)出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。

（精品购物指南/赵秉杰）

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