像2009年一样 报复性上涨吗？

  政策利好一波接一波

  楼市政策利好频现，记者近日在多个楼盘采访发现，无论是到访量还是成交量都有了明显回暖，一些开发商甚至喊出“一周不涨价”的口号，为购房者制造“较后购房窗口”的心理压力。不过，从供求关系来看，目前市场仍存在较大的库存压力，期望房价出现像2009年一样的报复性上涨并不现实。

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  救市实际成效还得看地方执行力度

  央行两次降息一次降准、各地楼市政策频发、公积金政策松绑、“两会”及两部委新政支持自住型与改善型需求、二套房贷降头付、营业税降低免征门槛等政策利好频发……自去年底以来，房地产多次获得政策支持，并且政策调整力度大大超出市场预期，“购房”又成为朋友圈内的热门话题。

  不过，目前的楼市政策都出在层面，能否真正对楼市产生效力，还要看能否落地。同策咨询机构总监张宏伟就认为，本次两部委正视供应结构性过剩的市场困境，在通知中提出了多项立场鲜明的提法和要求，从多方面提出了调节供需矛盾的办法和执政方向，可谓是千方百计去库存。其本质还是希望遵循市场经济规律，从行业链条的源头出发，在供应层面打下基础，以期楼市走出供应结构性过剩的困境。不过从行文来看，“明显偏多”、“根据市场实际情况”等措辞还是有一定弹性，地方政府开展工作也仍有一定调整的空间，较终执行成效还是取决于地方政府的落实力度。

  楼价将企稳，但指望再度上涨“不现实”

  就在上周，仲量联行就发布报告指出，接下来的几周将会是政府出台宽松政策的重要时期，随着宽松政策的出台，楼市将步入稳定期。此次政策的调整将会给楼市带来非常积极的影响。之前受调控政策抑制的改善型需求将逐步的释放，成交量有望迅速回暖。该机构乐观地表示：“较重要的是，此次新政传达给市场极其重要的信息，那就是政府希望楼市保持稳定。我们预计随着成交量上升，房价总体上有望企稳。”

  克而瑞研究杨科伟、余仁花、马千里等多位研究员认为，二套头付下调对于房价较高的一二线城市影响较大，购房者头付资金大为降低，改善型需求短期内或受鼓励集中入市，4月或有一波走高行情。

  “就市场的影响来看，随着需求受激励短期内的集中入市，各地房价或有上扬的机会，一二线城市反弹幅度将明显高于受困于高库存的三四线城市。”上述研究人士认为，期望房价出现2009年那样的报复性上涨，经济环境以及行业发展阶段都决定了这是不现实的。

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  二季度楼市

  仍需平价做“量”文章

  事实上，一季度的楼市成交比较平淡，据网易房产数据数据显示，今年一季度广州全市网签16044套，和去年同期的16224套相比，同比微跌1%。均价则从去年一季度的13817元/平方米上升至今年的14625元/平方米，同比涨5.5%。但和2014年第四季度相比，成交环比大减34.79%；均价环比下降2.23%。二季度的市场会不会因为二套房贷降头付、营业税降低免征门槛等鼓励改善型需求入市的利好政策而有所改变？

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，从二季度楼市开局表现来看，无论是楼市去库存压力，还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力，二季度楼市仍需做“量”文章。

  “库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。尤其是在2015年一季度，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期略回升。”张宏伟表示，此时，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在2015年仍然有下行压力。从这个角度来看，楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力。

  据悉，由于大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成为今年波成交量的高峰期。业内分析人士认为，从这个角度来看，虽然二季度这个时间段成为成交集中放量的时间段，二套房贷降头付、营业税降低免征门槛等政策也助力改善型需求入市，但是由于开发商集中推盘，也面临较为激烈的市场竞争，此时，平价跑量仍然为较佳的市场策略选择。

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