经过一年的调整和持续半年多的政策松绑，房地产走势如何?2015年房地产真的会出现人们预期的“止跌回升”吗?

　　从前两个月的统计数据看，房地产既难以止跌，更不可能回升，房地产“拐点”(由上升趋势转为下降趋势)一旦形成，不可能轻易改变。

　　房地产调整是中国经济进入深度调整期的重要部分。2008年以来中国经济的调整分为两个阶段，个阶段是外部环境的变化使出口增长进入“常态增长区间”，由远高于GDP增速转为与GDP增长同步甚至略低，导致经济增长速度由10%以上回落至8%左右;阶段，则是以房地产调整为主的内需调整(投资增长向新常态转变，投资由远高于GDP的增速转向与GDP同步甚至略低)，导致GDP增长再放慢到6-7%的水平。其中房地产调整才刚刚开始，远没有结束，我们估计这一过程至少还要持续5、6年，上涨15年，调整5、6年，这非常符合长周期调整规律，任何政策都改变不了这一内在发展趋势。

　　前2个月数据显示，房市跌势不改。尽管较近几个月房地产增幅下降幅度趋缓，但下降趋势并未改变。前2个月房地产投资同比增长10.4%，比去年全年回落0.1个百分点。其中存在明显的区域差异，即东部回升，中西部继续放慢，东部地区房地产投资同比增长11.4%，比去年全年提高1个百分点，中部地区和西部地区分别增长6.7%和11.1%，比去年全年分别回落1.8个和1.7个百分点。从投资看，房地产有企稳的迹象，特别是东部地区投资的回升似乎在给市场传递这样的信号。但我们如果从销售面积和销售额看，结论会非常不一样，房地产市场不仅没有企稳、转好，相反在进一步恶化。前2个月商品房销售面积下降16.3%，比去年同期跌幅扩大16.2个百分点，比去年全年跌幅扩大8.7个百分点。其中住宅销售面积下降幅度更大，达-17.8%。而且从区域看，东部地区销售面积的下降并不是在趋缓，而是同步在加速下行。

　　从以上供给与需求的增长看，房地产调整呈现出非对称性特征，即投资增长回落幅度在收窄(在东部地区出现了回升)，但市场销售却呈现了跌幅扩大的情况，这对未来房地产发展会产生什么样影响?

　　我们的看法是，这种不对称调整深藏着巨大隐患。在市场的内在力量作用下，房地产的需求在持续下行，但房地产供给却不肯作出回应，一直拒绝调整。在需求严重不足的情况下，为什么房地产商继续增加供给呢?这其中的原因值得我们认真分析。

　　大致有这么两个原因：一是房地产商得到了地方政府的强有力支持，特别是去年底以来，央行也在明显松绑货币政策，既降准又降息，在他们看来，救市已得到了政府的确认，因此，他们有底气，也才有“逆市场”的选择——继续增加投资。

　　二是他们被长期惯坏了，对房地产市场有一种长期误判，认为房地产价格会永远上涨，房地产业会永远繁荣，中国的城市化远没有结束，仍处于加速期，房地产繁荣也就不会终结，他们生活在自己编制的谎言中。他们打死也不降价(政府也力挺不降价，甚至出现谁降价就惩罚谁的怪现象)，他们害怕降价会导致更多的“持币观望”，陷入恶性循环。

　　但他们完全不明白：十多年房地产投资和价格的超高速增长意味着什么?在已经有巨大的存量的情况下，一个产业持续十多年保持20%以上的高增长必然会带来严重的产能过剩问题，这在许多产业上都是如此，如家电行业、钢铁行业等。

　　需求与供给非对称的调整，意味着房子越产越多，成交却越来越少，结果是产能过剩越来越严重，市场得不到“出清”，这种情况持续的越久，便意味着房地产和金融的风险将会越积越大。必须改变房地产的“救市”政策，即地方政府必须鼓励房地产商“降价促销”，释放需求，同时，抑制投资(也就是供给)增长，使房地产供需同步调整，加快市场“出清”。

　　救房地产不能靠某种反市场的力量“硬杠”，要靠市场，既然市场需求(销售面积持续下降)出现了明显的调整趋势，那么价格调整和供给调整必须与之同步推进，价格下跌了，需求就会有所增加，“稳价稳投资”的结果是“需求越来越萎缩”，从而使经济循环越来越不畅，尤其是资金缺乏流动性，将使房地产出现“一潭死水”。

　　还有一点需要强调，不要惧怕房地产调整(房价和投资的下降)，房地产调整过程就是去泡沫化过程，去泡沫化过程就是逐步消除和化解金融风险的过程。房地产调整会产生出一些“正能量”，如它将有利于促进城镇化，有利于缩小居民收入差距，有利于实体经济发展，特别是有利于将更多的资金和资源投入到产业升级和创新活动之中，而房地产泡沫的长期化却是结构升级、收入差距扩大、城镇化滞后的“拦路虎”。

　　王小广国家行政学院决策咨询部研究员、经济学家
 

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