海口滨海地块目前已经基本被瓜分完毕，海口房地产的发展开始向南“挺进”。“海口南”成为价值潜力区被众多开发商关注，加之政府对土地开发的监管加强，房企囤地闲置行为被遏制，在土地开发快速运转的状态下，区域发展后劲十足，海口地产开发正式进入“南拓”时代。搜狐焦点启动“海口，一路向南”少有策划，直击海口楼市变化发展、解读房企竞争态势、探析区域规划发展现状。搜狐焦点专访了海南中原二级市场总经理余涛，深度解析“海口南”当前格局及楼市动态。

　　海口南发展与城市密切相关 房企自建配套引客群

　　海口南部区域包括云龙及靠近机场的区域等，余涛认为，目前配套是海口南发展较大的限制因素之一，海口南拓与政府的规划配套相关。“现在很多开发商都是自己在做规划，较典型的是观澜湖，有温泉、高尔夫、酒店、兰桂坊、电影公社；鸿洲江山的酒店、跑马场，自我配套做得较好，所以销售有保证。”

　　南部属于拓展区，如今能够变成一个次区，跟城市发展密切相关，国际旅游岛还有很大的潜力，吸引岛外客户旅游度假，然后变成一种长期的居住。余涛说道，任何一个所谓的次区，头先依赖人口，目前海口常住人口还未达到一定规模，消化不了市的房产。市的房价跟南部区域，包括其他区域，房价差距并不大，没有形成一个价格洼地。

　　海口南部目前土地资源相对丰富，余涛认为房企拿地趋势符合城市发展，虽然目前区域配套、成熟度不够，但从城市发展角度来说，随着海口未来的人口增长较快速，越来越多的岛外人会来海口工作、生活、居住，虽然市包括海景资源的项目很多，实际上土地并不多，因为是之前拿的地，受海口消化量限制，其土地规模较大，开发周期较长。

　　房企海口南拿地为必然趋势 开发商未来将开启造城模式

　　什么样的购房者会选择置业海口南片区，余涛指出，海口南部区域与海口城市化发展、人口的增长、市房产消化，房价的增长密切相关。“真正的客户在周边置业，是因为区域没有办法购购，或房价超出可接受范围，用一半的价钱，可以去新的拓展区域，购到市一样的房子。而且还有一个很重要的问题就是交通轨道，如果交通的距离大大缩短，客户的迁移外拓会更加速。”

　　海口现在的市，海景资源、海湾资源的土地基本上出让完毕，海甸岛、新埠岛、海口湾没有土地资源，房企在海口南拿地趋势是必然趋势，所以海口南部是未来先进一个扩充区域。海口的外扩区域、扩展区域有较大的优势，交通也是优势之一，因为距离比较近，虽然去机场要走高速，但没有收费，加上距离机场不远，动车站也有，所以客户吸引力反而会大。

　　海口南部区域房企应如何打造自身的规划产品和配套，余涛表示，房企自身的配套打造将吸引很大的客户群，开发商未来开发的模式是造城模式，在项目里可以感受到一个城市或一个小城市、小城镇的配套。“归根到底还是要看整个海口城市及海南的发展，如果海口常住人口增加一倍，如果能够增加到六百万，预测海口区域价格至少到一万五，海景资源项目至少两万，在这种价格基础上，消化量会大大加速，西海岸及南部区域，项目价格洼地就会凸显，会挤压市很多客户大量往外溢。”

　　海口南部区域开发为长线投资 完善规划配套将吸引更多购房者

　　南部区域未来的开拓表现为两极分化，他看好大型开发商和大规模项目入驻，中小开发商受本身经济实力、开发实力不足、规模限制，配套资源等因素，只能依托其他开发商项目做配套，消化周期也较长，甚至可能会出现亏损情况，因此在南部开发难度很大。

　　关于海口南的开发前景，余涛建议，南部区域的开发是一个长线投资，必须要前几年投入，打造自身的规划、配套，然后通过后期的运营，使它的造城计划、规模优势、配套优势，通过自身开发去弥补，才会吸引到更多的客户置业，房产价值才越来越稳步上升。城市化发展是必然趋势，海口的人口增长一定会每年增长，需要时间反映。所以政府也会出现一些政策支持，包括今年出了两次入户政策，入户政策较利好的就是增加优质人口、杰出人才。

　　近几年在南部拿地的大房企有恒大绿地，包括国瑞城，本土房企比较谨慎，每个项目根据自己的客户群及项目属性打造自身配套。观澜湖配套是偏休闲旅游度假；绿地城虽然才开发期，但未来的配套更多以生活配套、养老配套，居家配套为主；恒大的配套一定也以这种居住配套为主。余涛认为，未来海口包括海南岛人口增长，主要是两类人，类属于年轻一族，来工作、创业，较终落户，留在海南岛、海口的群体新海南人。另外一类购房群体，因为对海南的资源、气候、养生、养老、环境吸引，年龄稍微偏大一点，可能在50岁甚至年龄更大的养老客户，计划长期定居，这是核心的客户群。

　　海口地产未来的发展格局将呈现怎样的趋势？余涛分析，对于已经拿地或即将拿地，还未推售的开发商来说，较重要要做好规划，提升产品品质，海口南部区域跟其他区域不是竞争关系。未来将朝两种趋势发展，是海口区土地越来越少，市配套成熟区域，房产价值越来越稀缺。是未来区域的房产会越来越少，房价随着供应减少逐渐走高、人口的增长，客户向周边区域的流动成为必然，南部区域、西海岸区域未来前景向好。在这样的趋势前提下，大型开发商如能联合在一起，把配套结合政府自身配套做很好的联动，对于整个片区来说，将加快片区的成熟，使其更快地进入市场，进入客户置业、生活选择的区域。

　　海南城市化将全面推进 置业优势明显

　　海南的硬件设施较好，环境、气候、旅游资源，居住氛围都很好，但软件方面目前仍需完善。“软件更多体现在服务，虽然两年前提了国际旅游岛规划，但真正打造成国际旅游岛还需要解决很多问题，包括部门规划、远见，国际影响力还需不断增加。海南房地产发展前景非常好，现在房地产开发目前主要集中在海口三亚两个区域，其他城市还有很大的发展空间。”

　　未来海南发展趋势如何，余涛表示，随着海南经济实力提升、人口增加、各个市县的发展，城市化发展将全面推进，海口必须要凸显省会城市领头羊作用必，带动周边市县快速发展。如今内地环境越来越恶化，加速了海南的地理优势、环境优势、气候优势，将吸引更多置业的客户。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！