“那个地是合景泰富地产控股有限公司（01813.HK，简称‘合景泰富’）的，我们都知道。肯定有勾结。”3月15日，时代周报记者在冼村走访时，询问冼村周边几块土地征地补偿情况时，随口提到一路之隔的W酒店拿地过程，村民们顿时激动起来。

　　在断壁残垣的冼村里，冼村村民义愤填膺。而就在一路之隔，早先原本属于冼村的留用地上，如今已经建起了包括保利心语、合景泰富领峰以及W酒店等诸多中高端业态。而这些土地，据冼村村志的记载，属于冼村集体的留用地460亩，其中可建楼房的土地330亩，可建厂房的土地130亩。而这些地，已经被协议出让。“比如天建房地产公司，为什么它能拿到我们几块地？后来不知道怎么就成了合景泰富的子公司。”

　　针对村民的上述种种质疑，时代周报记者欲采访合景泰富其相关项目的拿地及收益情况，合景泰富方面以临近业绩发布期，公司处于静默期为由，没有做相关回应。

　　珠江新城拿地超60万平米

　　在众多被争议的土地使用中，合景泰富有几块地牵涉其中。这里面就包括为大家所熟知的W酒店所在的冼村留用地。而关于早前拿下的猎德地块所开发的誉峰，目前售价已经在15万元/平米左右，堪称广州较贵楼盘之一。

　　“珠江新城可以说是合景泰富发家的地方。”一位熟知珠江新城的广州房地产开发商表示。

　　据时代周报记者不完全统计，截至目前，合景泰富在珠江新城已经拿下6幅地块，并且已经全部建成。在冼村改造过程中，冼村东区G编号地块中，合景泰富取得了冼村留地G1-1之一，以及沙河镇留地G1-2地块。

　　而与此对应的则是冼村改造的要求：1.须是上市公司；2.注册资本不低于15亿元，2010年总资产不低于人民币500亿元；3.2010年合计完成开发竣工建筑面积不低于300万平方米；4.有一定的城中村改造经验，企业在全国范围内有城中村改造面积30万平方米建设经验。因为得益于猎德村的改造，合景泰富获得上述地块。

　　自2002年起，合景泰富开始向高端领域“转型”。当年，合景泰富在珠江新城以当时全国较高的地价拿下一个商业地块，也就是目前合景国际金融广场的项目所在地。

　　根据合景泰富方面透露的数据，2006年，公司在珠江新城的土地面积就已经达到60万平方米。其中合景国际金融广场将成为其物业经营收入的主要来源，年租金收入超过千万元。

　　有行业人士如此描述合景泰富：虽然不能像万科、中海、保利这些地产界的大佬们那般气势恢宏，但却也在自己的“一亩三分地”中做出了令人惊诧的举动，在较短的时间内就把一家小公司做得有“小富力”之称。2004-2006年度，合景泰富总收入分别约为5.45亿元、4.34亿元及6.5亿元。

　　天建房产身份置换谜团

　　据时代周报记者从村民处获得的资料可以看到，在土地出让方式上，冼村的集体土地大多以合作开发的方式进行，而其中的收益分成则让很多人觉得不可思议。据了解，冼村经济发展有限公司通常只获得收益的22%-30%不等，剩余收入则归属开发商，同时双方在该土地上会建设相应数量的回迁安置房。

　　就此种出让方式与分成比例，时代周报记者咨询某房地产企业负责人，该人士表示，“如果是房地产公司一次性付清收益，这个比例还是可以的，但是如果是共同开发，那就有点低。”据其介绍，一般而言，类似此类地块开发，可以通过分期分成、逐年递增的方式来对村集体进行回报，“而这种合作开发获得的收益不到3成，里面可能存在问题。”

　　根据时代周报记者在广州市国土局查阅的数据，离目前冼村仅剩地块一路之隔的合景泰富领峰及W酒店地块，单单酒店部分建筑面积就达70923平方米。领峰较后几期的销售价格近4万元/平方米。“这块地到底以什么价格出让，村集体获得多少收益，我们根本不知道，是村集体和开发商把我们的留用地给卖了。”

　　有一点更引人联想的是，目前归属于合景泰富旗下的广州市天建房地产开发有限公司（以下简称“天建房产”）股东身份的变更。

　　时代周报记者查到的天建房产工商资料显示，该公司成立于1995年4月，前身为广州天河区建安总公司房地产开发部，隶属于天河区建委。据知情人士透露，该公司的成立，正是基于珠江新城改造而设立，其主要业务是房地产开发、房地产购卖、房地产投资及商品房销售等相关业务。

　　在合景泰富进入珠江新城板块之前的2003年，通过密集的运作，天建房产瞬时成为合景泰富的控股子公司。先是在2003年1月，将法定代表人由黄路变更为梁天聪，原广州市天河投资管理有限公司将所持有公司全部股份1700万元中的1100万元，以等值价格转让给梁天聪，并将剩下的600万元转让给另外一位股东张继添。另外，原股东广州市天河区建安总公司将所持有公司全部股份300万元中的100万等值价格转让给张继添，其余200万转让给黄路。至此，国有资产已全部完成退出。

　　为了让股权结构更加简单，随后的2003年7月18日，黄路将所持天建房产的10%股份转让给张继添。同年12月，张继添、梁天聪分别将所持天建房产股份全部转让给了隶属于合景泰富的广州凯联实业发展有限公司。至此，天建房产已经由当年国资委控股的房地产企业，彻底转变为合景泰富旗下的项目公司。

　　成功获得天建房产控制权的合景泰富，在2010年将其经营范围变更为珠江新城D7-4、G1-1之一、G1-2、G3-2、J2-2等土地的开发、建设、销售、出租和管理商住楼宇及其配套设施。

　　至于村民们猜测的，合景泰富为何能在珠江新城拿到那么多地，或许可以从天建房产系列股权变更中窥出端倪。

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