提要：10月13日，合景泰富地产有限公司（1813.HK）宣布增加广州增城项目“誉山国际” 权益至100%。该公司将以8亿元人民币的代价收购东凌集团在该项目中的权益，另外16.95亿元则用来受让东凌集团债权。

　　10月13日，合景泰富地产有限公司（1813.HK）宣布增加广州增城项目“誉山国际” 权益至100%。该公司将以8亿元人民币的代价收购东凌集团在该项目中的权益，另外16.95亿元则用来受让东凌集团债权。

　　而少为人知的是，以24.95亿元代价收购的项目“誉山国际”在相当长的时间内处于“五证不全”、违规操作的状态中。尽管项目部分楼体施工早已进行，但截至10月21日，该项目规划许可证还没有着落。

　　除“誉山国际”外，合景泰富在苏州和北京的多处项目在销售模式上，也因为在取得预售许可证前就收取高额意向金，被法律界人士指为违规。

　　超级大盘问题不断

　　据了解，增城项目“誉山国际”是合景泰富2009年下半年主推的项目之一。项目总占地3000亩，总投资额约110亿元。定位为“配套的城市大综合体”。

　　事实上，“誉山国际”可以说是当之无愧的超级大盘。其255万平方米的总体量令收购完成后的合景泰富土地储备增加到734万平方米，并因此引起了资本市场的积极反应——大福证券等机构相继调高了该公司股票的目标价，并提高了相应的资产净值。

　　但这个刚被合景泰富收入囊中的“巨无霸”目前正陷于五证不全、违规操作的泥潭中。

　　据接近合景泰富的消息人士透露，5月中旬，誉山国际项目开发部向上级汇报了增城项目当时存在的部分问题，其中包括“暂未取得《建设工程规划许可证》以及《建设工程开工许可证》。”而当时，项目2号地的垃圾填埋和施工区内迁坟事宜就已经开始进行。

　　为确认上述说法是否属实，记者向合景泰富发出了采访要求，然而来自该集团高层人士和行政公共事务部的答复却相互矛盾。

　　该集团行政公共事务部在10月16日的书面回复中称：“不存在任何违规操作。有关誉山国际项目，相关证件齐全，并不存在欠缺施工许可证、规划许可证的情况。”

　　但在9月底的采访中，公司某高层人士则表示，“誉山国际”刚刚取得了《建设工程开工许可证》，但还未能取得《建设工程规划许可证》，原因是该项目当时正在进行整体规划上的优化与调整，并需要就此与政府达成意向性协议。

　　该人士称，正是由于上述原因，誉山国际项目“先行安排了土方和基础施工，同时完成了展示单元和售楼处”，“这是大型项目正式动工前必要的安排”。

　　上述人士在10月14日对记者透露：“增城项目较早只有国土使用权证，9月底的时候补了施工证，建设工程规划许可证目前没有，但楼体早已经开始施工。”

　　对此，房地产法律专家、北京凯诺律师事务所贾启华主任认为：“开发商必须在取得建筑工程开工许可证和规划许可证的前提下才能够开始施工，如未取得就开工肯定是违法的。而且需要强调的是，一旦建设规划得到批准，开发商未经原审批机关批准是不能够随意变更规划的。”

　　而消息人士还表示，增城项目的麻烦不止于此——由于地块青苗补偿未能落实，当地部分农民情绪相当激动，项目开发部由此表现出了对事态失控的担心。截至10月21日，青苗补偿的落实问题还未解决。

　　关于这一问题，上述合景泰富公司高层认为，誉山国际项目地块是2007年通过招拍挂形式取得，有关地价、青苗补偿问题在取得土地时已全部缴清。“和农民协调应该是政府责任。”

　　五万元“会员押金”

　　除增城项目的无证操作外，近段时间，合景泰富在苏州、北京等多处项目的销售模式也引发了许多争议。“简单的说，就是在还没有取得预售许可证的情况下，就以各种形式收取‘购房意向金’。”

　　10月14日，在合景泰富位于北京顺义白马路的豪宅项目“香悦四季”售楼处，记者亲身“体验”了这种模式。

　　在参观了沙盘与样板间后，记者被售楼人员告知，如果有购房意向，需要先缴纳5万元获得一张贵宾卡才有参加摇号选房的资格。假如摇号选房的时候没能选到心仪的房源，这5万元保证金全额退回。

　　该售楼人员还表示，这5万元并不是定金，而是“合景泰富会员押金”。购房者交钱时双方并没有任何协议保证，购房者只能得到一张贵宾卡，一份由合景泰富出具财务章的收据。

　　“这个活动已经进行快一个月了，现在缴纳了押金的购房者已经超过900人。因为一期房源有限，所以这两天就要停了。”该人员称。事实上，直到10月23日下午6时，该项目的“贵宾卡”发放才正式停止。

　　在记者追问下，上述人员才表示，目前这些房源还没有取得预售证。北京市合川律师事务所合伙人律师刘铭律师认为，根据商品房预售管理办法，在项目未取得预售许可证的情况下，任何销售性的行为都应是违规的。上述行为已经具有了销售性质，不符合法律规定。

　　他进一步指出，如果把“会员费用”作为商业噱头，进行融资，解决资金困难，作为房地产开发企业，其“聚集资金”行为的合法性值得质疑。

　　“这种销售方式是总部要求，合景泰富全国很多项目都是这样的。”上述售楼人员称。

　　实际上，在今年6月28日合景泰富苏州项目“峰汇国际”开盘时，就已经因为类似的模式导致了开盘当日的现场混乱。

　　当地媒体报道，该项目开盘当日才确认价格，且远高于售楼人员此前的口头估价；近千名购房者为选房每人缴纳了2万元，结果开盘当日放出的260套房源很多被内定……种种不合理引起了购房者们的愤怒和谴责，并引发了保安与购房者间的冲突和扭打。

　　已经被事实证明会引起消极效果的方式为什么在不同的项目上重复使用？有业界人士表示，除了以此观察行情确定价格，并在开盘当天吸引人气外，另外一个原因是可以在短期内聚集一笔资金以供项目周转。

　　尽管今年前9个月销售理想，然而合景泰富仍有资金紧张的压力。虽然今年7月初有一次15亿港元的配股，但收购广州珠江新城地块和“誉峰国际”项目，合景泰富需要支付的总额就达到29.6亿元。另外，今年正是该公司大举扩张之年。其公司酒店商业部总监陈杰平此前表示，2009年将有9个酒店项目处于不同阶段，同时还有16个地产项目正在运作。

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