山雨欲来风满楼。

　　近日，21世纪经济报道少有获悉，春节前，有股份制银行发通知，暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务；普通房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等未包含在内，但是相关通知表示，严控总量，确保总量不增加。

　　而实际上，今年以来，其他各家银行也在全面收紧房地产企业的授信，不少房地产开发商反映，很难拿到银行贷款，个人住房贷款也未出现松动。

　　年前已暂停夹层融资
　
　　“年前就停了。”上述股份制银行的多地分行人士向记者证实，总行的判断是基于在经济条件下行、资产泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来非常困难，为此总行提出停止办理房地产夹层融资业务。同时要求企业金融业务条线重新审视相关政策流程并提出风险应对措施，在新的政策出台之前，暂停办理房地产供应链金融业务。

　　该银行华东某分行信贷人士介绍，在内部，夹层融资主要放在投资银行部，供应链金融则属于企业金融条线下的贸易金融部。截至2013年6月，公司供应链融资业务余额4023.88亿元。

　　夹层融资是风险和回报介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。国内常见的操作模式是，银行给中小企业提供有信用和价格优惠的1到3年期贷款，同时，安排其子公司或关联公司获得该企业一定比例的股权认购权（通常不超过10%）。

　　“夹层融资客户一般都是房地产企业。比如一家企业购地需要10亿元，但自身只有5亿元，那么就先向我们贷款5亿元购地，地下来后再抵押给我们，风险相对较高，我们分行目前还没有成交过一笔，全行这部分融资也并不多。”上述华东某分行信贷人士表示。

　　另一分行人士还透露：“房地产开发贷等普通贷款新增也很少，因为总行文件要求严控总量，确保总量不增加。”

　　“今年，总行层面传达了精神，预判目前房地产行业可能已处于过剩，现在成交量下降可能是一个拐点信号。因此要求对房地产企业融资要更谨慎，严控新增，特别是三四线城市。”上述华东某分行信贷人士证实。据一国有银行广东分行一位中层介绍，建行一直没有做房地产夹层融资业务；而招商银行现在只做几大地产商，有个“小名单”；只有平安银行逆势而为，还在做。

　　较新《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，2014年1月份，包括北上广深四大一线城市在内的43个主要城市，超过九成城市楼市成交量出现环比下跌。

　　申银万国较近研究报告称，春节过后的交易量反弹亦弱于往年，成交量季节性复苏不及预期的可能性增加。

　　以兴业银行为例，曾踏准了国内2007年前的一波房地产牛市，2006到2007年两年，该行猛飙房产按揭贷款，增量曾一度赶超当时股份行头牌招商银行，带动零售业务量增至股份行。兴业银行房产开发贷增长同样强劲，到2007年底，兴业房地产相关贷款占贷款余额的比重一度达到41.5％的高点。

　　兴业银行从2009年，迅速退出房地产。2009年末，房地产类贷款占比已经下降到13%。同时，公司还压缩了房地产开发贷款的比重，房地产开发贷款占房地产业贷款总额的比重为46.63％，同比下降了25.51个百分点。

　　2013年，21世纪经济报道记者获悉，在内部重新定价后，兴业在国内银行业中较先结束了房产按揭贷款利率优惠，整个按揭规模2013年也增长有限。

　　全行业共识：收紧房地产信贷

　　正如中国社科院副院长李扬日前所说：“金融部门已在对未来房价可能下跌做准备。”
　
　　记者从另一家股份制银行获悉，今年对房地产贷款总量的态度亦是“严格控制”。

　　“不好的客户就不做了，存量的质量好的客户，招、保、万、金、绿（招商、保利、万科、金地、绿地）之类的，做做额度就满了。上半年行业额度都得抢，下半年应该就没额度了。”该股份制银行内部人士预期，今年房地产授信会比去年进一步收紧。

　　数据显示，2013年末，北京市中资银行本外币房地产开发贷款余额比年初减少248.4亿元，同比下降5.3%；上海市中外资银行本外币商业性房地产开发贷款全年增加398.2亿元，同比少增12.9亿元。

　　亦有二三线房地产开发商反映，除一级开发商外，其他房地产开发商已经无法获得银行贷款。

　　除房地产企业授信收紧外，银行对个人住房按揭贷款的态度也并未出现松动。

　　“头套住房，执行基准利率，基本已无优惠，头付比例较高七成。二套，基准利率上浮10%，头付比例较高三成。有的城市，头套利率也在基准利率基础上上浮1%——5%。甚至已有股份行暂停个人房贷。”某国有商业银行人士介绍。

　　“高企的资金成本令其主动收缩盈利能力差的按揭贷款，在按揭贷款的发放时间、发放要求上都进一步严格，如果没有一定的窗口指导，住房按揭难现明显松动。这将使成交量季节性复苏不及预期的可能性增加。”申银万国分析师认为。

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