近日，住建部政策研究与高和资本联合发布报告《存量房时代的房地产市场研究》(以下简称“报告”)。报告称，中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代，尤其是一线城市房地产市场，更已提前迈进这一阶段。

　　在存量房时代，房地产市场将更加注重提升物业价值，商业地产模式转向持有经营为主，租赁市场更加活跃，围绕存量房持有经营、租赁交易的金融服务和中介服务将更加发达，由此推动“楼宇经济”的爆发式发展。而我国城市必将经历的重构过程，则催生了“楼宇经济”或超万亿的巨大商机。

　　一线城市率先步入存量房时代

　　在住房市场，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，表明住房市场开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。

　　报告称，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住房市场起步早、发展快、规模总量大。目前，这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商住品房主要集中在城市郊区。从四个城市存量房交易套数和新房交易套数比来看，平均达到2的水平，深圳在2010年时甚至达到3的水平。四个一线城市住房市场，已率先进入存量房交易为主的阶段。

　　同时，随着北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业用地几近饱和，一线城市也已经进入以存量房为主的阶段。尤其是城市核心地区，商业地产新增供应量更加有限。据统计，在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%;在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。此外，根据高纬环球预测，到2015年，一线城市、包括部分二线城市，写字楼供应大部分位于城市非核心区。核心区写字楼发展，基本将已存量改造为主。

　　“除一线城市率先全面步入存量房时代之外，随着房地产市场快速发展，建设规模的快速增长，二线城市也即将步入存量房时代。而在城镇化达到稳定阶段，城市人口规模不再有稳定增加时，三四线城市也必将步入存量房时代。”住建部政策研究主任秦虹介绍说，在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主，核心区域尤其如此。

　　重构城市宜居性助推“楼宇经济”

　　在土地稀缺的存量房时代，地方政府、投资商、散户投资者均面临发展困境。对于地方政府，核心区域已经无地可用，但促进财政收入增长的压力仍然严峻;对于投资商，土地资源匮乏严重缩减了其发展空间，即使有新增土地供应，也只能是高成本的“地王”价格;对于散户投资人，非核心区域的物业资产升值缓慢，而低风险的核心区域的投资机会缺乏。

　　如何化解这一困境?高和资本董事长苏鑫认为，以“旧楼改造、存量提升”为主要途径的“楼宇经济”，会理想的答案之一。“旧有楼宇改造，轻易化解了这些矛盾，有效实现了多方共赢。地方政府实现了可持续的税收源，投资商获得了新的投资机会，散户投资人有了新的保值增值路径。”

　　对此，秦虹表示，作为现代服务业和先进制造业的载体，商业写字楼承载了巨额的经济价值。“在存量时代到来的背景下，应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产，提升其价值，是非常重要的商业地产发展模式，符合客观规律。”

　　位于上海市静安区的静安高和大厦，就是“楼宇经济”较典型的案例之一。该楼原名是中华企业大厦，2012年10月被高和资本以7.9亿元的价格收购。这座曾经的“亿元楼”由于租客的轮换等原因纳税能力衰减。

　　苏鑫介绍，高和资本收购后，通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造，尤其是资产管理能力的提升，使静安高和大厦的租金从4.0元/平方米/天一跃升至7.0元-7.5元/平方米/天，成为上海写字楼市场租金增长较快的项目。目前入驻的租客，包括亚洲的重组人生激素生产企业——金赛药业、国内排名前十的专业证券公司——国都证券等品牌租客。

　　据了解，高和资本新近刚在北京完成对丹阳大厦的整体收购，并更名为高和蓝峰大厦。此次收购，创下了2013年北京现房并购案的纪录，也是高和资本针对“楼宇经济”的较新尝试。据介绍，完成收购后，高和资本将参照静安高和大厦的方式，对丹阳大厦展开整体改造提升。

　　在欧美商业地产市场，对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造，重新定位出租，提升价值后，再销售给投资者已经是一种普遍运作模式。其中，较为成功的案例就是美国铁狮门公司对克莱斯勒大厦的收购改造。铁狮门公司于1998购购了濒临破产的历史艺术建筑克莱斯勒大厦，同时还购购了毗邻的32层肯特大厦以及另外四座较低的建筑物。改造的核心工程包括：利用周围建筑的上空使用权;在已全都出租的肯持大厦内扩建的办公空间;翻新肯特大厦，把该大厦重新定位为新克莱斯勒的东大厦;沿东42街建造新的富有吸引力的零售店面。改造后的克莱斯勒大厦重获新生，成为美国新的性建筑之一。

　　安邦咨询董事长陈功称，如同很多国家已经经历过的一样，“大都市病”越来越严重的中国，未来50年势必也要经历一番城市的重构。“新一届政府已将‘新型城镇化’列为工作的重中之重。其思路，是将中小城镇，以及大城市周边的卫星城镇作为城市化推进的，以缓解‘大都市病’的蔓延。这的确是解决问题的一个思路，但至少应该与之并行的，则是对现有城市的改造，重构城市的宜居性，提高城市化的效率。”陈功表示，“大都市病”的病因主要不在其大，而是在于其大得过于低效。

　　未来在城市改造方面还大有潜力可挖，可以为新的城镇化提供更大的空间。“新型城镇化，就是城市的重构。城市道路需要重构，城市的街区需要重构，城市的广场需要重构，城市的很多楼宇痛呀需要重构，以让更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一个洁净、宜居的城市环境中。”陈功如是表示。

　　存量土地日益稀缺，重构城市的宜居性必然建立在对现有建筑的升级改造之上。“而这一重构过程，则蕴藏着巨大商机。保守估计，或在万亿之上。”有业内人士如是表示。

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