日前，来自DTZ戴德梁行的一份“全国主要城市新建商品住宅库存量”研究报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的存量商品住宅约3800万平方米，消化这些市场存量预计平均要9个月。

土地住宅市场连环积压

数据显示，1998至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中，土地市场“主动性积压”现象严重。

而住宅市场却出现“被动性积压”。2007年为了抑制日趋严重的囤积土地、捂盘惜售及不断涌现的投机行为，政府在规范土地市场的同时，出台了套房贷政策，市场成交随即出现萎缩。进入2008年，DTZ戴德梁行所监测的全国城市商品住宅市场调整也较为明显，成交量同比下滑46%，萎缩程度远远高于全国平均水平。这些城市商品住宅价格整体回落幅度达到13%。

消化库存一线城市尚乐观

DTZ戴德梁行表示，以北京、广州、上海三大一线城市为例，由于较早步入调整，价格回落相对较为充分，近期市场运行得到了成交量的有力支撑，较好地消化了部分库存。上海目前的存量商品住宅约300多万平方米，如果每月成交量约79万平方米，消化这些市场存量需要4个月时间。北京、广州两地，预计未来消化存量的时间都在5个月左右。由于成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市调整略晚，调整尚需时日，库存消化预计需要16个月左右的时间，整体库存压力较大。

宏观政策放宽将助推楼市

DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，今年房地产市场将面临楼市消化“库存”压力。但从去年9月起，央行结束长达2年零4个月的信贷紧缩，在短短3个月时间就将存贷款利率恢复到信贷紧缩前的水平，在降低购房成本的同时，不断向市场释放流动性。为消化现有新建商品房库存，各地出台放宽套房贷等楼市新政以鼓励改善性需求释放，稳定住宅市场发展。

易居中国·CRIC系统显示，上海楼市去年预期有1800万至2000万平方米的商品住宅供应量要推出，但较终只上市了1230万平方米，还有600万至800万平方米的可推而未推的量积压在开发商手上；而且上市的1230万平方米房源中，也仅售出了907万平方米，还有323万平方米的房源积压在市场上。这也就意味着去年上海楼市的实际积压量超过1000万平方米。

与此同时，去年新房的开工量为1762万平方米，比2007年上升了8%。而今年新房的成交量估计可上升三成，也就只有1200万平方米左右。这也意味着今年又会有500万平方米的新增积压。到2009年底，预期市场上推出未售及达到预期标准而未推的商品住宅房源将至少达到2000万平方米。为此，专业人士认为，目前成交的回暖改变不了房价调整的趋势，同时也改变不了供大于求的局面。

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