编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业专业等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　2013年，恰逢远洋地产20周年，盛夏之际，远洋也邀请了一些分公司所在地的媒体到北京总部进行参观考察。

　　在7月5日的媒体交流会上，远洋地产董事局主席、总裁李明，副总裁陈润福、李建波亲自出席，讲述了远洋地产的新发展。

　　李明花了很多时间来介绍远洋打造的个养老地产项目。

　　今年5月，远洋宣布正式进军养老地产，并表示将在北京亦庄远洋天著内试点养老地产，与美国哥伦比亚太平洋公司共同开发和经营养老产业项目--“椿萱茂•凯健”。

　　该项目位于北京亦庄远洋天著小区内，将建成一个近6000平方米的高端养老护理设施，共有89个房间，以20-40平方米的开间和一居室为主，该项目为自持经营，侧重后期服务而非卖房，打造的是一个高端养老服务机构。

　　按照远洋的计划，该项目将于本月正式开业。

　　“现在很多人说是养老地产，我更愿意称为养老产业。”李明表示：“养老产业的难点在于以什么样的模式盈利。远洋在做两方面的研究：一是以半护理为特点的养老模式，方便拓展布局；二是产权交易模式，但是这种模式公司还没有特别清晰的脉络，需要过段时间才能披露。”

　　李明还反复表示，远洋的养老地产项目一定会赚钱。

　　而对于今年北京其他的销售情况，李明也回应了北京在售项目豪宅类产品居多的提问，李明称有两个原因导致，一是属于阶段性状况，刚需产品的生产节奏上正好值开发阶段；二是远洋即使做刚需产品也不想减低品质，而目前北京的地价太高，如果做刚需产品远洋的盈利空间将受到挤压。

　　李明续称，经过多年的发展经验表明，如果企业的盈利空间不够将很难维持正常发展。

　　以下为远洋地产高层在媒体交流会上的问答实录

　　现场提问：相对其它地方，杭州业主对楼盘的要求不一样，对户型、品质、外立面都有独特的要求，请问远洋是怎么适应杭州客户的特殊需求的？

　　李明：杭州的确有很多和其他城市不一样的地方，也有对项目把握很好的开发商，包括绿城和滨江。我们在杭州做项目的时候也会看这些企业的项目，我也请绿城的宋卫平来看我们的项目然后探讨，他说你们的房子没问题啊。所以我们也在想为什么。其实在杭州做项目很多标准是不一样，包括交楼的方式、面积、使用习惯等等，这也不是降价能决解的问题，而且有时候还要考虑到合作伙伴、政府和其它的方面。

　　较后转了一圈，实际上较终还是要把客户需求抓住，你如果做得再好，客户不认可也不行。这也要求企业一定要本地化，做出来的东西才满足当地人的需要。

　　现场提问：远洋到青岛当时是接连拿了两块地，难么远洋对青岛的定位和未来是怎么看的？未来远洋在青岛会不会做购物这样的产品？会不会做写字楼？

　　李明：青岛我们并不陌生，在改制之前我刚来远洋的时候就在青岛公司。要说对青岛的看法，说实话我认为就是靠关系户，有点排外，香港上市或许全国化企业进入的不算多。但青岛又是一个不得不去的城市，因为有宜人的气候、历史，以及经济的基础等等。中国品牌较多的城市是青岛，青岛的上市公司也是比较多的。过去还在中国远洋的时候，我有一个外籍的同事，我曾经问他对中国城市的看法，他说较漂亮的还是青岛。所以青岛有这些特点，而这些特点就看你怎么去理解。

　　我们在青岛发展需要本地化，好在我们有一个强有力的本地化战略。现在远洋地产青岛公司的总经理，就是十几年以前从青岛远洋的整个班子带过来的，所以我倒觉得，从竞争角度讲也是好事。

　　关于购物的事情，写字楼现在肯定不做，因为15年前我们就做过青岛远洋大厦，我们盖过宾馆，也盖过写字楼。但关键是什么呢？做商业项目和当地人的习惯有关系。另外如果当地都是大企业，都是品牌企业，政府对这些企业都有特殊政策，我盖写字楼谁租？就没人租了。

　　购物也不行。因为青岛就是一个端口，人流的辐射区、周边没有什么人口集聚的城市。

　　现场提问：远洋较近推出了一个养老项目，但现在养老地产有很多企业在进入，远洋在这方面是不是有自己独特的优势，它的盈利点哪儿？另外，远洋未来在养老地产方面的布局是朝什么方向发展？

　　李明：其实我们看了很多材料，对养老地产也研究了很多年，不过今年才有了个小项目。我不愿意叫养老地产，我认为应该叫养老产业。中国有前景的是养老产业，不单单是养老地产。现在国内政府非常支持养老产业。各地支持的政策不少，钱也不少，但是我研究认为纯做养老的还没有什么前途，做养老地产的都是打着养老的旗号做地产，或者是以做养老为名，然后去做这块地产然后补贴到养老地产里，但真正就没有人专心的研究养老产业，或者养老产业里面的运营模式。

　　通俗一点就是一定要做盈利的养老机构，因为企业没有盈利作为驱动，就没有办法提高效率，就没有办法提高质量。无利不起早，这是规律。

　　我现在可以告诉大家，远洋的家养老机构肯定是赚钱的。远洋在做的时候，我们也在探索哪些盈利模式是可以赚钱的。在北京申请执照的时候，就出现一个问题，要做养老就是两种渠道，一种是经营执照的，就是企业执照，这种企业是要盈利的。另一种是非营利执照，也就是民非机构。但是这里边有一个区别，如果要提供老人住宿一定是非营利机构，不能盈利。那我们要做养老不可能不提供住宿服务，这样执照就办不成，因为不知道办哪个，办哪个都不好。后来我就看别的城市是怎么搞的，我就去上海、江浙一带看了看。我发现他们是有带住宿可盈利的机构，我跟专业讲了，他们还是很重视，后来也给我们批准了，远洋理论上是家拿到这种资质批准的机构。

　　这里头要解决盈利问题，而盈利的路上有很多的过程，我们研究了很多问题以后，我们现在主要做一件事，我们今年开业就是做半护理的养老，规模适度，然后靠网点布局，这样一个养老服务机构。还有一种模式，就是CCIC模式，那个是带有产权和交易模式，我们还没做成，所以就不说这个。

　　对于养老，我们起码是很严肃、很认真的在对待这件事情。现在确实有点早，一讲大家就会想知道我们做到多大规模，占主营的多少分量等等。

　　远洋的决心有多大呢？如果我们不是想做养老，就不会引进中国人寿作为远洋的大股东。这个话题是放在远洋第四部分的战略，我们希望在两三年以后，能像今天看商业地产的规模看待养老产业。

　　目前布局还谈不上，我们现在是把基本功做好，盈利模式研究透，培训基地研究好，找到一批真正有爱心的人，真正对养老、对服务可以不因为待遇、不因为组织内部的矛盾，不因为个人的情绪而影响自己爱心的表现，真正找到一批这样的人，这是较难的事情。

　　盈利、收费、客户等等都不是问题，这些都是很简单的事情，我希望明年说这个事的时候，底气和信息量能够更多一些。

　　现场提问：远洋进入沈阳之后，发展了三个项目，今年别的企业拿地速度非常快，但远洋突然慢下来了，这是远洋在东北地区发展的策略吗？对东北的发展，远洋的战略布局是什么？远洋将来在东北这一块怎么进行自己的布局？

　　李明：其实在环渤海特别是辽宁市场，我们在大连的项目很多，市场占有率一直是处在位，在大连的市场占有率能达到15%到20%的水平，应当说这个地方持续发展的势头这几年还会继续。

　　我上周开车去辽宁待了整整一周，从大连到庄河，到海城、营口、沈阳、抚顺等地都转了一圈。我们目前在沈阳还是要拿地，我去也看了几块地，在沈阳看了5块地。因为沈阳这座城市也是不去不行的城市。

　　远洋地产自身定义什么叫一线城市？一年销售面积超过1000万平米就叫一线城市，它不能按销售额算。再换句话说，人口超过1000万，也得算一线城市。从这个角度来说，沈阳是不能不去。我们在沈阳也建了一个本地化程度较高的团队，一个从北京去的员工都没有，全部都是本地化。过去我们有一个岗位是不本地化的，就是财务总监，沈阳是连财务总监都是本地化的，而且物业管理方面沈阳公司也是在整个集团中做在前面的。每次我们搞的客户满意度调查有个特点，越往北，客户满意度越高，越往南、往东，客户满意率越低。结果我们内部品质和服务检查的时候，情况正好相反，我们越往东、往南，项目品质越好，但是客户的满意度却越低。所以我当时就说，还是客户因素，东北人爽快，不跟你计较这些事。但从另外一个角度，我们的物业也确实做得不错。沈阳再往北可能就得要小心了，我们目前较北到长春，再往北就没有了。

　　我们在沈阳的销售量还没问题，就是供应量太大，而且会有一点担心。我们到沈阳去看全是住宅，这也是一个很麻烦的事情。而且这时候谁要去干商业，一干一个死，谁要拿了稍微高一点的地，一干一个死，这一点也需要我们有耐心，就是在拿项目的时候要付出耐心，一定要坚持投资标准，要不然以后就形成财务上的压力。

　　现场提问：远洋以后在沈阳拿地还是继续做住宅？

　　李明：其实从我来说还是想拿商业地产，我不是不想拿购物这类的业态。

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