随着老龄化社会的到来，中国的人口红利正在向老龄市场转移，只不过，这种红利不是体现在劳动力上，而是在消费力上，“有钱老人”们的荷包引来各路资本竞逐。养老地产的生意经正是认准了老人们“住”的需求。

　　养老地产的价值早已获得公认，也逐渐成为了各大房企新的发展，不少养老项目如今已经亮相。但整体来看，国内养老地产仍缺乏清晰的盈利模式，还处于“摸着石头过河”的阶段，谈赚钱还为时过早。

　　【言】

　　“老年公寓出现刚刚好”

　　高先生看过不少楼盘，但这一次他却像打了“鸡血”——自己看过后，他又分别带着太太和父母去了两次，还把楼盘的介绍资料分发给亲朋好友。

　　和一般楼盘不同，这个位于浙江嘉兴的项目打出了“老年公寓”的名号。除了满足日常的居住需求，物业还提供针对老年人的餐、医等服务。就连名字，也满是古雅之风。

　　三代同堂、没有电梯，在高先生看来，现在的居住条件已经不太适合越来越年迈的父母。但如果单独居住，又不太放心，“老年公寓的出现似乎刚刚好”。

　　由于还未正式开盘，售价还是未知数，从宣传的精装修和相关服务来看，可想是不菲的。好在高先生本身经济情况还比较宽裕，父母也是退休的高端教师，收入在同龄老人处于中上水平，加上多年节俭生活，存下了一笔“养老钱”。“我现在也快50岁了，等到父母百年，我和太太也到了可以入住的时候了，购一套养老公寓还是很实在的。”他告诉记者。

　　在高先生的推荐下，周围亲朋好友也对这种新型养老公寓产生了兴趣。其中多是经济宽裕、没有压力，或子女长期不在身边的“空巢”老人。

　　这样的老年公寓近年来也在各地兴起，它们收费不一，模式不同，有别于传统的养老院，集中化、主题化之下又不缺私密性，针对的主要是老年人群中的中高收入者。某种意义上，他们正是开发商眼中的代“有钱老人”，养老地产的目标人群。

　　“适老住宅有85项细节”

　　老年公寓究竟什么样?这也许是所有人较关心的问题。

　　上海万科近期在沪举行品牌发布会，在推介万科上海项目之余，发布会上还罕见地花费大量笔墨，介绍了一个非上海项目——杭州良渚文化村，其中的主打产品便是被命名为“随园嘉树”的适老住宅。

　　“适老住宅有85项细节。”万科上海区总经理孙嘉介绍。单从表面看，适老住宅与普通精装住宅没有太大不同，但从细节上来看，无论从门厅、卧室、卫生间等户内设计，还是相关配套的设置管理，都无一例外地针对老年人的生活习性。

　　 例如，电梯设有安全扶手和轮椅专用按钮，可进担架;卫生间设计了淋浴坐凳和暖足机;卧室配有起夜地灯、应急灯和一键报警按钮;小区里还配有老年大学、阅览室、棋牌室、门球场等设施。

　　除了众多设计细节，记者在现场资料上看到，适老住宅还有多达80余项服务。比如特别膳食服务、健康体检、住院探视、定期电器检查、生活用品代购、房间打扫等。值得一提的是“不活动通知”服务，可以通过专门的设备检测屋内老人的活动状态，如果长时间没有活动，将向物业发出通知上门探视。

　　据孙嘉透露，上海万科也将会从杭州公司总结的经验出发，在上海之后的项目中推出类似的适老住宅产品。

　　记者了解到，随园嘉树目前的售价在14000-15000元/平方米，即使是精装修交付，在其所在的余杭区也属于高价，也高于万科良渚文化村内的其他多层和高层楼盘。

　　销售人员告诉记者，由于项目用地是旅游地产性质，所以仅有30年使用权。大多数服务需要另收费，业主可根据需求定制个性化服务，服务费用每月2500-3200元不等。业主入住还有年龄规定，男性需在55岁以上，女性需在50岁以上。

　　“养老地产项目一定赚钱”

　　事实上，万科挺进养老地产市场要追溯到近三年前。2010年底，万科宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，“健康养老地产”发展计划也全面启动。在上月的媒体见面会上，万科总裁郁亮也多次提及养老地产。郁亮表示，养老地产也符合万科欲作城市配套服务商的定位。而万科对此也正在探索之中，毕竟代的“有钱老人”才刚刚出现。

　　无独有偶，远洋地产董事局主席李明也在本月初举行的媒体见面会上着重介绍了公司的个养老地产项目——“椿萱茂·凯健”，并反复强调其养老地产项目能赚钱，雄心可见一斑。

　　据悉，该项目位于北京亦庄高端项目远洋天著小区内，与美国哥伦比亚太平洋公司共同开发和经营，将建成一个近6000平方米的高端养老护理设施。与万科项目不同的是，该项目为自持经营，侧重后期服务而非卖房，打造的是一个高端养老服务机构。

　　在李明看来，国内养老地产多是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产不仅仅是地产，还涉及到更多的内容，比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心。

　　 李明显然对盈利很有信心，反复表示远洋的养老地产项目一定会赚钱：“我现在可以告诉你，家养老机构是肯定赚钱的，所以远洋在做的时候，也在探讨哪些盈利模式是可以挣钱的。”他同时表示，虽然各地都非常支持养老产业发展，但纯做养老地产的还鲜有盈利的。企业没有盈利作为驱动就难以提高效率和质量，远洋地产一定要做全国头家盈利的养老机构。

　　对于盈利模式，李明透露，远洋在做两方面的研究：一是以半护理为特点的养老模式，方便拓展布局;二是产权交易模式，但是这种模式公司还没有特别清晰的脉络，需要过一段时间才能披露。

　　“远洋是理论上头家获得养老拿地资格的企业，养老产业是公司业务的第四大板块，但目前处于全新研究阶段，预计2-3年后规模将和目前公司商业地产相当。”李明特别强调，2009年引入中国人寿做公司的股东，也是为了将养老地产作为未来发展的业务。

　　据介绍，今年4月19日，远洋地产已与美国的养老运营商Emeritus、投资商哥伦比亚太平洋签署战略合作框架协议，在北京共同开发及运营养老设施，并将涵盖远洋地产旗下诸多项目。在未来的两三年，公司的养老地产示范项目将接连开业。在未来十年，养老地产板块的发展规模将呈几何倍数扩大，并成为公司的全新核心业务增长点。

　　【行】

　　 各路资本提前“占地”

　　万科和远洋并非先进嗅到“银发经济”机会的开发商。随着我国老龄化进程的加快，养老产业的商机愈发清晰，养老地产已经成为商业地产之后的又一个争夺热点。

　　保利地产早在2008年就开始涉足养老地产，派出高层前往日本考察养老地产的经营模式。目前公司已在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划及建设了7个养老地产项目，主要由中高端切入。临近上海的“西塘安平老年健康生活社区”是保利头个养老公寓项目，由上海保利和北京安平投资公司共同出资兴建，建筑面积近10万平方米。

　　保利地产有关负责人近日表示，养老地产现在是试点，但已被列为公司未来的重要业务板块，公司也正在研究养老地产金融化的发展模式。

　　此外，绿地、绿城、华润、头创置业等知名房企都在养老地产领域有所动作。绿地在江苏昆山开发的养老项目，吸引了众多上海老人异地养老。绿城则在我国头创学院式养老模式，已开办了二十多家颐乐学院。有媒体统计，目前已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。

　　除了各大房企争相进入，保险企业也纷纷涉足养老地产，以平安、泰康、新华、国寿、太保、合众等为代表。仅在上海这个国内老龄化问题较严峻的城市，就已经集结了国寿、太保、泰康、太平四家险资巨头的养老项目。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉对此表示，保险企业资金实力雄厚，养老地产项目与企业主营业务也有很大的关联，养老地产开发资金需求量大，周期长，投资收益稳定，大的发展方向和前景毋庸置疑，险资的“不差钱”，让其有资本进入该领域。

　　值得注意的是，与养老和地产都全无关联的中国石化、中国水电等央企也尝试投身养老地产。今年4月，中石化四川销售有限公司与四川郫县签订协议，探索养老产业园区开发模式，项目总投资80亿元，规划养老床位1万张以上。今年5月，有消息称中国水电将以合作方式在重庆璧山投资80亿元打造养老地产项目，计划今年下半年开工，三年内投入运营。

　　地产市场上拿地抢地

　　很多人都将各路资本争相冲进养老地产猜测为借概念“圈地”。但事实并不尽然，随着老龄化的必然性和养老带来的广阔空间，“占地”布局也许是更合理的解释。随着我国步入老龄化社会，养老地产的价值逐渐被挖掘，成为房地产市场上的一片“蓝海”。

　　这个市场有多大?国家“十二五”规划指出，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿。中国的人口红利正在向老龄市场转移，只不过，这种红利体现在消费力上，而非劳动力上。

　　经中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约为4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。

　　同策咨询研究指出，尽管当前90%以上的人并不会进入养老地产项目之中，但这不到10%人群当中的中高端老年收入者的养老需求，足以支撑开发商在养老地产市场上拿地抢地盘。据该推算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设，市场空间巨

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